地县商业地产

重邦集团——汇金广场营销策划方案提报写在前面的话1.快速去化，落袋为安2.高层及内铺去化3.溢价这是一次化繁为简的提报，我们依据前期市场分析及项目的梳理，提出三个问题，本次提报，将直接抛出这三个问题，直指本质，各个击破。市场分析2015年GDP增速降至6.9%，国家重点“稳增长，调结构，促改革”，中国经济进入中速发展阶段•宏观GDP数据从各年度国内生产总值可以看到，我国经济在经历十多年的高速经济增长后，GDP增速于2011年开始逐步放缓，于2012年跌破8%，于今年正式跌破7%。央行预计2016整体生产总值约为61万亿，GDP增速为6.6%。2005年—2015年国内生产总值(GDP)18.521.626.631.434.140.247.351.956.963.667.711.30%12.70%14.20%9.60%9.20%10.40%9.30%7.70%7.70%7.30%6.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0102030405060708020052006200720082009201020112012201320142015中国国内生产总值（万亿元）增长率%CPI指数增速回落，传统零售行业的受影响比较明显，但是居民消费需求整体稳定•宏观CPI数据截至2015年11月，CPI指数累计达到102.4，消费指数波动不大，消费需求较稳定，消费需求呈下降趋势，与宏观经济是大体吻合的；2005年—2015年国内生产总值(GDP)102.5102.0102.4101.8102.5102.3102.3102.0101.6101.6101.4-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%100.8101.1101.4101.7102.0102.3102.6CPI指数同比增长环比增长23.610.915.316.516.916.98.812.318.115.819.317.118.453.751.85150.242.447.146.545.844.249.452.65053.117.123.422.318.126.722.32523.922.120.619.318.621.25.713.911.415.21413.719.618.115.714.28.814.38.20204060801001202002200320042005200620072008200920102011201220132014邻里社区区域超区域中国购物中心存量在不断上涨，预计在2016年将达到4000家，同质化产品面临激烈竞争全国历年新开业购物中心类型分布比例中国购物中心存量2015年，社会商品零售总额达到23.6万亿，同比增长12%；2014年的13.1%2013年14.3%，2012年的17.1%；呈现逐年增速下滑的趋势。•中国购物中心存量从区域分布来看，中国的购物中心量的发展呈现出从一线/二线强城市向二线弱和三线城市扩张的趋势8717924652731444642015中国购物中心数量分布中国购物中心存量2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积的50%，其中以二、三线城市位居前列。预计到2016年底，部分二线城市的供应量将翻番。二线城市，包括部分三线城市，其购物中建设的速度已经超过了商业相对成熟的一线城市。•中国购物中心存量陇南房地产开发企业整体实力较弱，竞争力不强。一季度，全市没有一级资质的房地产开发企业，其中，二级2户，占企业总数的3%，三级16户，占企业总数的26%，四级44户，占企业总数的69%，一季度，全市5000万元以上房地产项目13项，占全市房地产项目比重为56%；其中成县2项，计划总投资1.4亿元，自开始建设累计完成投资1.09亿元房地产开发队伍不断壮大。一季度，全市已纳入联网直报的房地产开发企业62户，其中成县6户成县3项，计划总投资1.89亿元，自开工累计完成投资1.59亿元2016年一季度陇南市房地产运行情况分析2016年一季度，陇南市房地产开发规模不断扩大，房地产队伍不断壮大，全市房地产完成投资1.64亿元，同比增长37.97%，呈两位数增长，房地产商品房销售面积4.8万平方米，房地产市场开局良好。陇南市房地产整体呈现增长趋势，整体供需平衡，且房地产企业资质较弱，重邦以二级资质进入陇南，可以以品牌强势入市，主打实力牌。2016年1-4月，陇南市商品房销售面积6.85万平方米，同比增长47.8%，增速比去年提高了23.7个百分点，其中，商品房住宅销售面积6.63万平方米，同比增长53.03%，增速比去年同期提高12个百分点，销售情况总体好于年初对销售市场的预判。数据来源：甘肃省统计局2015年，成县全县实现生产总值511262万元，按可比价计算，同比增长9.5%。第一、二、三产业对生产总值的贡献率分别为7.8%、37%和55.2%，第三产业成为拉动经济增长的主要动力。全年旅游总人数达130万人次，比上年增长20.6%。旅游综合收入6.4亿元，比上年增长22.5%。成县经济环境宏观分析全县城镇单位从业人员年平均工资47249元，同比增长17.3%；城镇居民人均可支配收入18948.4元，比上年增长9.2%；农民人均可支配收入6494元，比上年增长12.6%。2015年末全县从业人员15.41万人，其中：农村11.69万人，城镇3.72万人。全年居民消费价格总水平为101.7，比上年上涨1.7个百分点。其中食品类价格水平为102.8，比上年上涨2.8个百分点。成为带动居民消费价格上涨的主要因素。成县2015年社会消费品零售总额本案所在区域参照未来规划，项目所在区域未来发展前景广阔，规划集住宅，商业，学校，高等院校，政府，及绿地等优化生活品质的规划地块。而西城区所在区域主要规划为商住混合用地，相较于东城区，存在明显劣势。且项目所在地，为未来规划的东城区商圈中心，存在区位优势。成县区域规划分析目前陇南市房地产供需平衡，且房地产开发企业实力较弱，存在入市机遇。成县2015年财政收入首次突破十亿元，总量增量均居全市第一！成县第二、三产业占全县收入的90%以上，城镇居民可支配收入较高，有购买力。城市向东发展，项目位于县城东侧新城区，集中了该县的优质资源，生活品质优于老城区。东城区目前商业氛围不浓厚，但区位价值认可度较高，且未来规划是商业新中心。老城区以传统商业为主，存在项目入市机遇。新城区商业价格低于老城区近三分之一。小结成县房地产市场竞争力不大，供需平衡，且项目区域价值凸显，未来规划前景广阔，存在溢价空间。项目分析项目背景“汇金广场”是重邦集团接棒昊天公司亲历打造的成县商业新中心项目。本案位于成县东城区核心区位，紧邻县政府等政府单位，区内教育资源优势，居住品质等均高于老城区，且置业价格低于老城区，县城未来规划为商业新中心。项目位于成县新城区陇南中路，东临陇南师范学院，南临县政府，西望盘旋路，北临成州游乐园。项目地处新城核心地段，交通便利、配套设施完善。项目周边拥有陇南师范学院、农业银行、陇南师专附属实验学校等配套，是成县新城区难得的优质项目。本案项目四至项目销售面积统计项目单位数值备注总建筑面积m²40789地上建筑面积m²34789其中住宅建筑m²14069剩余44套商业建筑m²207201F外铺已售4套地下建筑面积万m²0.6000-1F返还建筑基底面积万m²0.3150居住户（套）数户（套）144剩余44套项目SWOT分析Strength优势：新城区认可度较高，居住品质保障了人流量。项目位于县城新城区核心区位。毗邻县政府，周边教育，医疗，交通等配套齐全。商业价格低于老城区。老城区商业以传统商业为主，项目差异化入市。成县目前房地产市场供需平衡。Weakness劣势：新城区商业氛围不浓厚，本地消费者习惯“住在东城，消费在西城”，需要教育市场。目前新城区商业投资收益低于老城区。前期已经进行推广和销售，对后期营销动作及价格策略会产生影响。Opportunity机会：未来规划为城市商业新中心新城区尚无真正意义上的商业中心，老城区商业又以传统型为主，是教育市场，截取客流的好机会。与竞品项目入市存在时间差。与老城区商业价格差距大，溢价空间大。竞品项目未入市，抢占时间差，占领商业中心的舆论高地。Threat威胁：目前7个再建商业项目，5个在老城区，如何转变客群在老城区的消费观念。2017年新城区竞品项目入市，打好时间差，抓紧时间洗客。商业业态如何差异化定位，达到溢价的同时，还能实现与现有竞品区别的目的。本项目为农贸市场改造项目，用地属性为商业用地，且已经开始销售，住宅去化三分之二，营销目标主要去化商业。赶在竞品项目未入市前快速去化。竞品分析百佳百货百佳百货拥有1万9千平米超大体量，首席体验式主题特色购物广场一楼黄金珠宝，银饰，彩妆日化用品，名表，综合超市二楼专业精品男装，羊毛衫，休闲运动，健身器材，男女皮鞋三楼时尚精品女装，美甲沙龙四楼时尚女装，针织内衣，时尚配饰，箱包皮具五楼童装，童玩，童鞋，婴幼，床上用品，家饰，大型儿童游乐场本案租金：100—150元/㎡/月东昇·成州中心“O2O大型购物中心暨互联网创业园”东昇成州中心项目一期为大型商业综合体，分为地上6层，地下一层，建筑面积近3万㎡，集潮流服饰，特色餐饮，珠宝饰品，休闲影城，儿童主题乐园，健身SPA等百余种业态，打造成县唯一吃喝玩乐购一站式购物中心。商铺售价：5000——35000元/㎡本案商业步行街位于成县东新街（原汽车站旧址），东至滨河路，南至江武路，北至东新街，由甘肃百邦万德房产公司承建，项目总占地面积为2.78万平方米，建筑面积达10万平方米；项目共分为三期建设，计划建设工期为4年，一期主要建设拆迁安置楼，二、三期为项目主体建设；项目是由地下街、地面街、二层商业街组成的综合立体商业步行街，建成后将成为集餐饮、购物、娱乐为一体的立体商业空间。商铺售价：30000元/㎡万德商业步行街本案项目还未起名。项目目前外围商业修至地上一层，目前无其他相关资料。根据工程进度判断，该项目如进入市场应该在2017年上半年。未知竞品项目客群分析客户分类客户细分特征生活方式描述外地生意人投资型经济实力雄厚，看好项目投资前景，有很强的投资意识，同时有很多生意客户老鹰自住型希望将项目作为较长时间的生意地点，注重生活品质和身份感蚂蚁原住居民投资型积累多，经济实力强，对片区物业投资前景看好，有自己的物业。猎狗自住型家庭人口不断增多，更大的家庭选择互相尊重的分居，两代家庭的正常分裂蚂蚁私营业主投资型了解成县、认同成县、与成县有着千丝万缕的关系，认同成县中心区域是最具投资潜力的区域。猎狗自住型需要在成县长期或定期工作或生活，希望生活品质能与不断提高。蚂蚁泛公务员自住型求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感蚂蚁投资积累多，对片区物业投资前景看好猎狗成县及其他镇区投资客投资型经济实力雄厚，投资意识强，看好成县的发展，部分与成县有三缘关系猎狗企业高层酒店型不常住，临时休憩，面积要求不高老鹰年轻金领自住型有一定积蓄，月供能力较强，工作繁忙，追求生活品质蝴蝶企业中层管理（白领）自住型年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感小鸟自由工作者自住型有一定积蓄，月供能力较强，月供能力较强，但工作、收入不稳定，渴望及时行乐猫客户描述客户定位：按区域来源分类核心客户重要客户争取客户成县本地具有投资及自营意向的客户成县下属乡镇，如抛沙镇，小川镇，红川镇等地客户成县外偶的客户市区及其他县区投资客户，以徽县及两当为主。旅游带来的客户本项目客户定位——定位条件立足成县城区、辐射周边镇区；涵盖各年龄层次和中高档圈层消费。招商先行，尽快与主力店签订战略合作协议，借势引进国际二线、国内一线品牌经营商家，造就一个与省会城市相接轨的现代化消费中枢。引领消费时尚，铸