地段不是商业地产的唯一要素

地段不是商业地产的唯一要素作为六朝古都的南京，现代化的商业已经得了迅猛发展，新街口商业圈更是获得了“中华第一商圈”的美誉，一大批商业地产项目也因此取得巨大成功，但同时，南京商业地产也出现了一些令人争议的现象。如夫子庙商业是否破坏了民俗、繁华如新街口商业圈竟也出现了“盘谷亚太”这样的失败商业项目。从全国来看，南京商业地产究竟处于一个什么样的发展水平？有哪些优势？又面临着一些怎样的问题？近日，记者专门采访了国内知名的商业地产专家、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生。记者：南京商业地产有什么自己的特点？杨宝民：作为长三角的重要城市，南京具备很大的商业容量，商业地产发展也存在很大的空间，但“东西拥挤”、“南北稀缺”的商业特点仍然明显，个别区域还存在布局散乱、总量供应偏大及同质化竞争明显的问题，因此南京的商业发展还需要政府进一步细化规划，合理引导。记者：南京哪些区域最具商业地产投资价值？今年5月份，湖南路一块商业用地以约3.5万／平方米的价格成交，您感觉算不算贵？那个区域该如何打造项目，才能出特色？杨宝民：湖南路是南京重要的商圈之一，按照商业规律来说，只要这个区域有人气，并且今后的规划不会有大的变动，地块什么样的价格都可以接受，因为商业地产的魅力就在于此。随着时间的积累，人气越来越旺，其带来的商业价值也是无法预估的。目前我国的很多商业地产的硬件设施都已经很到位了，但软件配备却远远不够，例如视觉营销和服务水平不高，让消费者没有宾至如归的感觉，这也是很多商业没有人气的直接原因。建议湖北路项目开发商可以多关注一些日本、韩国的优秀商业项目，他们很注重项目开发的细节、软环境的包装以及项目文化内涵。记者：总统府旁边5月份拍出了一块商业用地，您认为，这种特别的区域，商业项目该如何打造？开发商称未来项目只租不售，部分自主经营，您感觉该项目前景如何？杨宝民：在“南京1912”项目还没出来之前，我就曾经来过南京，考察了总统府周边地块的商业价值，那个时候大行宫CBD没有形成，周边还没形成商圈。但在当时我就有一种预感，这里将是一个极具商业潜力的区域，即使不做1912这样的休闲商业，做特色主题百货或国际品牌专卖街区也能获得成功。我坚持认为，总统府旁边的商业地产开发商，要符合总统府、梅园新村这一区域的文化特征，因为民国风格的建筑是南京的建筑之魂，商业一定要依附文化而产生超附加值。商业地产一定要侧重于商业的培育，而不是地产的短期利润，因此开发商不出售项目，这是对的，也是做商业的企业所必须坚持的。任何有前景的商业模式都是以运营商的可支配和创新经营为基础。我认为此项目起码具备了三分之二的成功条件，即优越的地理位置和良好的商业氛围。记者：南京夫子庙商圈前段时间出台了一个新规划，政府要加大商业开发，但遭到一些市民反对，认为商业味太重，破坏了该区域的民俗。您对夫子庙的商业打造有什么见解？其他城市的类似区域一般是如何打造的？杨宝民：其实民俗和商业并不冲突，反而是很好的商业题材，就看怎么运作、怎么定位了。不只是南京的夫子庙，上海的城隍庙、北京的王府井周边也都充斥着好多叫卖劣质小物件的商贩，毫无地方特色和文化可言，倒是很煞风景。要想成势，首先要进行环境管制与引导，再者要选择与城市文化底蕴相匹配的业态。在传统文化旅游区开发大型商业，建议建筑外观采用传统建筑文化，在装修和视觉营销(VMD)方面采用清晰的文化主题，建成后与周边实现整体协调。记者：新街口盘谷亚太项目是南京商业地产操盘失败的典型。您怎么看待这个项目？您感觉地段是不是商业地产最重要的因素？除了地段，商业地产开发还要注意什么？杨宝民：盘谷亚太失败的因素是多方面的，前期未做细致的市场调研，缺乏合理的商业定位，没有过硬的业态设计，可以说一开始项目就决定着失败。据我了解，这个项目在南京一度吸引了很多人，投资买铺的不少，可只是炒了个概念，后期的运营没跟上。在核心商圈开发商业要明确主流顾客群体，例如针对白领的特色购物中心等业态应该是今后新街口商圈开发的重点。商业地产不像住宅开发，不是一锤子买卖，业态设计、建筑布局、招商和经营策略等每个环节都是重要的螺丝钉，抽掉了哪一个，都会导致全盘崩溃。地段只是商业地产的一个成功要素，但地段不是商业地产成功的唯一要素。记者：您对南京河西新城的商业地产怎么看？目前该区域入住率不高，商业配套不足，商业氛围尚未形成，你感觉，该区域可能需要多久，商业地产才会成熟？目前是否具有投资价值？杨宝民：人气是商业的根本，河西还是一座新城，入住率不够，百货或购物中心的成功可能还缺乏条件，但河西离主城近，交通方便，如果开发一些目的地式的商业中心还是具备良好条件的。比方宜家、B＆Q这样的家居类卖场开在这里，可能会获得成功。日本难波城购物中心和上海奥特莱斯品牌直销广场等都是亚洲比较成功的目的地购物中心。据一般商业发展规律，在具备居住条件后的3-5年时间能实现商业的繁荣。所以说，河西商业是否具备投资价值，关键要看项目位置、周边人口状况和商家经营管理水平。