增城新塘新天地小区管理方案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料增城新塘新天地小区管理方案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一章物业基本情况..............................................................................................................................................................................2第二章物业管理的的现状及服务方式、标准.....................................3第一节物业管理服务内容...................................................3第二节采取的管理方式.....................................................4一、组织系统..........................................................4二、信息反馈系统......................................................5三、管理工作的控制方式................................................6四、激励系统..........................................................7第三节各项管理方案.......................................................7第一项安全防范管理..................................................8第二项消防管理......................................................8第三项清洁管理......................................................9第四项工程管理....................................................16第五项客服管理....................................................20第三章社区文化活动.......................................................23第四章人员配备、培训、管理................................................25第一节、服务中心的人员配备...........................................25第二节、人员的培训...................................................27第三节人员的管理....................................................28第五章管理费收入与人力成本预算...........................................30第六章管理服务的目标......................................................31精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章物业基本情况一、物业基本情况：1、物业地点：增城市新塘镇府前路29号2、物业建筑情况：由1—1534—35幢组成的住宅小区，建筑面积：173851.7平方米其中：（1）地下一层为停车场，总面积：3.68万平方米，总车位2700个。（2）首层为商铺：95户,面积4650平方米。（3）1-1534-35幢住宅总户数1331户，面积173851.7平方米。3、绿化面积：约总面积的31％万平方米。4、1-1534-35幢物业设备设施等状况：（1）电梯：34台三凌电梯，载重量1.05吨，速度1.75米/秒。（2）消防系统：A、喷淋系统：一套，水泵2台，35KW／台B、自动报警系统一套C、消火栓系统一套D、消防水泵系统：2台，37KW／台（3）配置监控系统一套（4）对讲门禁系统一套（5）供水系统：水泵2台，18KW／台水池2个，300立方（6）供电系统：一户一表，由公变供电，供电局直收电费高压电房：1间（25平方米），单路供电。变压器：4台（干式），800KVA低压配电房：4间，45平方米／间（7）应急发电机系统：康明斯牌，400KW／台（8）化粪池：385平方米精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二章物业管理的现状及服务方式、标准目前新天地的物业是配合销售的前期介入管理，且只有清洁与保安占主流，工程部只有一人，这只是一种“面”的管理。锦绣新天地1—1534—35幢楼宇于2009年的3月份开始分批移交给物业进行管理，因是分批交楼（按销售合同约定是在09年的8月30日前将一期全部交付于业主），在管理上有一定的难度。对此，将采用现代化的管理观念、管理机构、管理手段、通过高素质的管理人员达到国家一级的管理效果，结合目前开发总体工程进度及现场的实际情况，拟定管理设想。第一节物业管理服务内容一、房屋主体的管理确保房屋的住用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延长使用寿命。通过有效的管理，减少资金的投入，发挥房屋的使用功能，提升物业的价值。二、设施（设备）的管理依照制定的管理措施和制度对设施、设备进行日常养护、维修、更新，确保设备的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料完好和正常使用。包括有a、供电照明设备；b、保安监控系统；c、电梯设备；d、通风设备；e、给、排水设备；f、消防设备、g门禁系统等。三、环境卫生的管理保证小区范围的环境净化，给使用人提供整洁明亮的工作生活环境。对公共部位（楼梯、大堂、电梯间、公共活动场地、道路）每天清扫保洁。生活垃圾及时清除，日产日清，并做好定期灭蚊、灭鼠工作。四、绿化的管理对植物进行修剪、造形，日常的养护（淋水、施肥、杀虫），力求让植物四季常青，鲜花点缀，为业主创造一个美好的绿化环境。五、治安秩序的管理实行24小时治安秩序的管理，建立完善的巡逻制度，对小区实施全方位的管理，设置门卫值班、闭路电视监控、不定时巡逻等，做好各方面的防范工作，禁止闲杂人员进入小区，严格执行“来访登记”、物品放行制度，确保小区业主的生命财产安全。六、消防管理制定完善的消防管理规定，组建义务消防队，普及消防知识，增强广大业主（物业使用人）的消防意识，做到防消结合。搞好小区的消防宣传工作，做好消防设施设备日常的保养和管理，确保消防设施的完好率处于100％，即时可以启用。七、公共蓄水池的清洁服务对二次供水的公共蓄水池每季度进行清洁，确保业主饮用水的清洁卫生，并提供政府部门合格的水质检验报告。八、化粪池的清疏工作每三个月由服务中心安排人员检查一次，视检查结果确定，须清理的马上予以安排清理。化粪池每年必须清理一次，具体由服务中心视情报安排专业清疏公司实施完成。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二节采取的管理方式一、组织系统1、管理运作系统图管理运作系统图说明：根据群力物业管理有限公司机构设置拟在新天地小区设置小区服务中心，其在物业管理行政主管部门的指导下，遵守当地工商、税务、公安、街道办事处等机构的相关行政管理规定。实行在开发商监管下、物业管理公司领导下的服务中心主任责任制，各专业人员直接对服务中心主任负责。这是一种双轨监管式的运作形式。编制精干、架构简练、职责明确。日常工作由服务中心主任直接指挥各部门人员，服务中心主任集指挥和管理职能于一身，便于全面掌握日常工作及人员状况。国家行政主管部门各专业人员新天地服务中心群力物业公司敏捷地产公司司监督反馈指挥管理监督指导监督指导直接负责、定期报告、监督指导指导监督指导精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、服务中心织机构设置图根据新天地小区物业管理的需要，对物业管理机构的设置作如下安排：成立广州市群力物业管理有限公司新天地服务中心，下设客户部、工程部、秩序维护部、清洁部。注：具体人员配备详见第四章人员配备表。二、信息反馈系统新天地服务中心主任秩序维护部主管工程部主管前台接待维修电工电梯工一班长二班长清洁领班三班长财务处清洁部主管出纳员收费员文员1#2#3#岗消防中心巡逻岗车场岗物业助理客户服务部主管保洁员精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、信息反馈图2、信息反馈图说明（1）服务中心下设的客服部作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息；信息的主要来源渠道有：业主、开发商、媒体、定期业户意见调查、服务中心主任意见箱、服务中心员工及其他渠道反馈。（2）获得信息后，由客服部进行分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进；在圆满解决问题后对信息提供者进行回访，重要信息在当天上报服务中心。三、管理工作的控制方式1、服务质量监督检查物业管理公司及下属服务中心通过持续的巡视和检查来督促各岗位人员完成管理目标，提高物业管理服务的质量；并通过积极与业户沟通，定期征询业户的意见，以达到持续改进服务质量。检查项目周期实施人检查内容开发商、业主、媒体服务中心员工业户意见调查结果服务中心意见箱客服部（接受信息，分析处理）跟踪检查相关人员执行命令其它反馈渠道接收回访执行结束发布命令精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料岗位巡视每日部门主管各岗位完成本日的工作计划和服务标准状况专项检查每月客服主管检查各项工作落实情况，总结每月工作情况年终总结每年服务中心主任检查服务中心的整体运作和服务目标的完成状况业户意见征询半年抽样调查不少于1/3的业户全面调查业户对服务中心各个服务项目的意见，根据业户提出的合理化意见改进物业服务工作的质量2、服务工作的日常控制（1）监督机制A、公开监督制：公布服务中心客户服务电话，设立服务中心主任意见箱，接受投诉和建议。所有员工佩带工卡上岗，以便于公开监督。B、业户评议制：服务中习对各项服务活动实行监督、跟踪、反馈，对业户或其他来源获得的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使业户满意管理。C、定期报告制：服务中心定期向业主委员会（如有成立）、物业公司报告工作，检讨物业管理不足之处，持续改进工作。（2）自我约束机制A、服务中心在物业服务过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。B、巡视检查制：由服务中心对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。