天津房地产集团评级

天津市房地产发展(集团)股份有限公司2013年公司债券跟踪评级报告查看PDF公告公司债券跟踪评级报告大公信用评级报告声明为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。公司债券跟踪评级报告跟踪评级说明根据天房发展2013年公司债券信用评级的跟踪评级安排，大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。发债主体公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司（以下简称“天建开发”）；1988年在天建开发基础上组建了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体委字【1992】33号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津银金【1992】479号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募集方式成立天房发展。1998年3月18日，经中共天津市委员会、天津市人民政府津党【1998】9号文批准，同意设立天房集团从事相应的国有资产管理。根据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50号《关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通知》，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票代码：600322）。截至2014年3月末，公司注册资本为110,570万元，天房集团持有公司25.11%股份，为公司第一大股东，公司实际控制人为天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委”）。公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至2014年3月末，公司共有控股子公司12家。宏观经济和政策环境2014年一季度国民经济开局平稳且总体向好，结构调整和转型升级继续取得新进展；外部环境复杂多变导致国内经济仍存在下行压力2014年一季度我国实现国内生产总值128,213亿元，同比增长7.4%，增速较2013年同期回落0.3个百分点；从环比看，2014年一季度国内生产总值增长1.4%。分产业看，第一产业增加值7,776亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值57,587亿元，同比增长7.3%；第三产业增加值62,850亿元，同比增长7.8%。分要素看，固定资产投资（不含农户）同比增长17.6%；社会消费品零售总额同比增长12.0%；进出口总额同比下降1.0%，实现贸易顺差167.4亿美元。2014年3月份中国制造业PMI为50.3%，较2014年2月微升0.1个百分点，自2013年11月份后首次回升，预示我国制造业总体平稳向好。从工业景气度看，2014年一季度工业企业景气指数为128.0，环比上升3.7点；工业企业家信心指数为124.3，环比提高3.3点。公司债券跟踪评级报告结合宏观数据综合分析发现，2014年一季度第三产业增加值占GDP比重升至49%，且第二产业中装备制造业和高技术产业增加值增速比规模以上工业增加值平均增速高3个百分点，说明在市场机制作用下，产业结构继续得到优化。此外，投资增速有所回落，第三产业与民间投资比重继续提高，居民消费增速有所加快，投资与消费的关系更趋合理，整体看国民经济结构调整与转型升级取得一定进展。导致国民经济增速下滑的主要原因是一方面外部环境仍然复杂严峻，新兴经济体下行压力较大，IMF分别调低2014年世界经济增长预期和发展中国家经济增长预期0.1个百分点和0.2个百分点，世界经济复苏低于预期进而影响我国出口增速；另一方面，我国正处于增速换挡期、结构调整期与前期刺激政策消化期“三期”叠加阶段，加上政府主动调控加大淘汰落后产能与环境污染治理力度，因此经济增速放缓属于阶段性客观反映。总体来看，2014年一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整和转型升级继续取得新进展。但同时也注意到，外部环境仍然复杂多变导致国内经济仍存在一定的下行压力。行业及区域经济环境人口结构、城市化进程等因素对我国房地产发展起到了根本性推动作用；近年来国家通过增加保障房的建设以缓解房地产市场的供需矛盾；2014年以来，受信贷政策紧缩影响房地产销售面积同比下降人口结构、城市化进程、信贷及货币投放量等因素对我国房地产市场的发展起了根本性的推动作用，但为了房地产市场的稳定发展，2009年以来，我国政府对房地产市场进行了密集调控，房地产行业景气度波动较大；2013年及2014年1～5月，我国土地购置面积分别完成3.88亿㎡和1.11亿㎡，同比分别减少8.80%和5.70%；房地产开发投资完成额同比分别增长19.80%和14.70%；2013年房屋新开工面积同比增长13.50%，2014年1～5月同比减少18.60%。保障房的供给方面，根据国家“十二五”规划纲要，“十二五”期间，全国将新建各类保障性住房和棚户改造3,600万套，其中2014～2015年间约供应共1,600万套，使保障房的覆盖率达到20%，通过增加保障性住房的建设和供应缓解房地产市场的供需矛盾。公司债券跟踪评级报告图12006～2013年我国土地购置面积及商品房销售面积变动情况数据来源：Wind资讯需求及成交量方面，2013年及2014年1～5月全国商品房销售面积分别约为13.06亿㎡和3.61亿㎡，2013年同比增长17.30%，2014年1～5月同比减少7.80%。2013年房地产市场有所回暖，商品房销售有所改善，2014年1～5月，受信贷政策紧缩影响，房地产市场销售面积同比下降。整体来看，我国购房需求逐渐转向以刚需为主。需求的管理政策来看，2010年～2012年，国家多次出台包括“国十一条”、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“新国五条”等在内的调控政策，以限贷、限购、限制房价及提高房贷首付款比例等方式抑制投资投机性购房需求，旨在合理引导住房消费求；2013年2月，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“《通知》”）要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税按转让所得的20%计征，同时加快推进扩大个人住房房产税改革试点的工作，《通知》进一步明确了抑制投机需求、增加住房供给的调控方向。行业在政策调控的背景下因其自身的固有特征出现了集中度上升、区域市场表现分化等特点，整体上有利于大型房地产企业的发展我国房地产行业进入门槛较低，市场结构较为分散，开发商规模普遍较小，截至2013年末，我国共有房地产开发企业约8.84万家，年均实现主营业务收入约为5,000万元。2009年以来，在政策调控的背景下，房地产行业本身固有的特性导致了不同地域及企业等多方面的变化，具体来看，一线城市行业资源的聚集能力仍较强，二三线城市占全国房地产开发投资额和商品房销售面积的比重有所上升；重点城市的销售集中度趋于上升。整体来看，调控以来行业集中度逐年提升，企业业绩分化趋于明显，大型房地产企业发展较为良好。从行业产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占比明显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，调控以来供应中低档房源为主、采取标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好公司债券跟踪评级报告产品定位的大型房地产企业的实力将继续增强。天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的外部环境；2014年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，或将对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战天津市是中国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区为全国综合配套改革试验区之一。2013年及2014年1～3月，天津市地区生产总值分别达到1.44万亿元和3,190亿元，同比分别增长12.50%和10.60%；2013年及2014年1～3月，天津市全社会固定资产投资分别完成1.01万亿元和1,775亿元，分别同比增长14.10%和16.60%，2013年以来，天津市区域经济发展较为平稳，有利于区域内工商企业的经营。房地产市场的供给方面，2013年及2014年1～5月，天津市房地产开发投资同比分别增长17.50%和19.50%，2014年以来天津市房地产投资增速同比放缓，或将对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战。2013年，天津市土地购置面积同比下降29.73%；住宅新开工面积同比下降1.13%，土地购置面积及住宅新开工面积的下降或将使未来商品住宅的供给减少；需求方面，商品住宅销售面积同比增加13.82%，增速同比明显提升。2011年，天津市对本市户籍居民家庭购房出台限购政策；2013年3月，天津市政府办公厅发布了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，指出要根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按照规定应征收个人所得税。在调控政策的影响下，预计未来天津市商品住宅销售面积增长或将进一步放缓。近年来天津已形成了以公共租赁住房、限价商品住房和经济适用住房为主的保障性住房体系。保障房的供应方面，根据天津市国土资源与房屋管理局《关于落实2014年住房保障工作责任目标的实施意见》，2014年天津市将开工建设保障性住房6万套，建成保障性住房7.50万套。天津市政府明确增加保障房建设的用地供给，有助于保持区域内保障房开发企业经营的稳定。经营与竞争公司仍以房地产开发经营为主营业务，2013年由于公司预售项目达到可结转收入条件的较少，营业收入和毛利润均有一定程度下降，但由于结转项目中低毛利率的限价房项目减少，毛利率水平显著上升公司仍主要从事房地产开发经营业务，2013年以来公司较多项目达到预售条件但未达到售罄可结转收入条件，故销售回款的增加并未体现在当期营业收入之中。2013年，公司营业收入同比降幅较大，约为45.56%，受此影响毛利润同比下降26.95%。虽然公司营业收入和毛1在天津市已拥有1套住房的还可以购买1套；已拥有2套住房的不可以再购买住房。公司债券跟踪评级报告利润均出现了一定程度下降，但与2012年相比，当期结转收入的项目中低毛利率的限价房占比减少，因此公司房地产开发经营业务的毛利率同比上升17.23个百分点，从而带动综合毛利率上升至37.93%。表12011～2013年及2014年1～3月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%）2014年1～3月2013年2012年2011年项目金额占比金额占比金额占比金额占比营业收入合计4.66100.0017.49100.0032.13100.0032.54100.00房地产开发经营4.3793.8115.1486.5429.8092.7431.5596.97其他0.296.192.3513.462.337.260.993.03毛利润合计2.08100.006.64100.009.09100.009.83100.00房地产开发经营2.0196.776.1492.548.7496.089.5196.81其他0.073.230.507.460.353.920.323.19综合毛利率44.7137.9328.2930.20房地产开发经营46.0040.5529.3230.