大公地产评级方法-XXXX315

工商一部胡聪2016年3月大公房地产行业评级方法2014年9月初，交易商协会召开会议审议上市房企在银行间发行中票事项，中票发行获准但缺乏细则。2014年9月18日，协会以答记者问的形式对发行细则进行了说明。1、A股上市公司，主体评级AA。2、公众认可度高：上市房企应该具备房地产一级开发资质，在一二线城市布局占比较高，公司规模，经营数据良好，具有稳定的偿债能力。3、开发资质认定：合并口径母公司或者子公司拥有一级开发资质，均可以符合标准。4、企业以普通商品房为主。5、发债形式：建议在初期以公募中期票据为主要形式企业反应：金融街股份率先得知消息，万科作为行业龙头要做中票第一单中型房企华夏幸福、阳光城、新湖中宝等积极筹备协会态度：推出标杆企业作为试点（AAA），参考证监会要求但有所区别，以万科为标杆撰写材料。最终结果：仅发行了万科、保利地产、金融街股份---大型房企可发，2016年部分房企中天城投获发中期票据导引--房企中票发行细则2015年1月16日，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债开始大举扩容。发行主体大举扩容：上市公司扩展到公司制法人；发行方式自由选择：允许公开发行，也可私募发行审核流程大幅简化：取消保荐制度和发审委，募发行则采取向中证协备案对于房地产企业属于重大利好，响应度高，动作迅速。本来筹备中票事宜的中小型房企纷纷放弃银行间转投交易所。结果：房地产债存量超过1100只，存量1.2万亿元，规模远超其他行业。其中AAA房企融资额占比35.3%，AA房企融资额占比35.9%。AA-房企发行规模及只数占比非常小。导引--房企公司债发行细则截至2016年2月(前三十强，大公客户13个)导引—大公市场地位2014年房地产企业销售金额TOP1001万科地产2,120.0016金地集团486.702绿地集团2,080.2017雅居乐430.003万达集团1,501.0018远洋地产360.004恒大地产1,376.3019九龙仓296.605保利地产1,361.6020金科集团288.006碧桂园1,250.1021荣盛发展282.907中海地产1,152.0022佳兆业282.008世茂房地产707.8023中国铁建272.109华润置地699.8024中国中铁252.3010融创中国658.0025新城控股251.0011富力地产550.0026首创置业248.6012绿城中国525.3027保利置业245.0013华夏幸福520.0028金隅股份234.0014龙湖地产510.0029阳光城230.7014招商地产510.0030旭辉集团223.00注：标黄为大公已承接上会项目。目录一、房地产行业形势分析二、房地产企业竞争格局三、大公房地产企业评审思路分析四、评审思路小结房地产行业形势分析—政策2014年3月全国两会对房地产调控提出“分类调控”原则，调控的权力和责任转移至各地方政府；由于上半年受楼市下行影响，土地市场流拍、延拍现象严重，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。6月呼和浩特率先取消限购，之后绝大多数城市开始效仿，截止目前，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚仍执行限购政策，限购措施主要从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，手段多元化。9月30日，央行和银监会联合发布通知，正式放松首套房认定，拥有一套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”，并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定新规。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，房地产企业以价换量、积极营销，四季度行业回暖。第一章房地产行业形势分析房地产行业形势分析—市场2014年房地产市场先抑后扬，前三季度整体低迷，主要是2013年市场大幅上扬、需求透支后，市场供应没有出现明显回调导致供大于求所致，四季度回暖主要是政策利好；2015年以来330新政和多次降准降息，市场企稳回增，但是从整体来看，库存依然高企。去库存依然是市场基调。一线城市市场一致呈现先跌后涨的态势，930政策出台后北京市场表现最好，二线城市分化严重，杭州、武汉、郑州等城市出现回暖，沈阳等城市仍旧疲软。262119141414131313121212111110108877051015202530沈阳长春青岛福州厦门宁波北京深圳长沙广州济南贵阳苏州杭州大连上海南京武汉南昌合肥•2014年11月末部分城市商品房住宅存量消化周期（月）第一章房地产行业形势分析2014年房地产企业销售金额TOP1001万科地产2,120.0016金地集团486.702绿地集团2,080.2017雅居乐430.003万达集团1,501.0018远洋地产360.004恒大地产1,376.3019九龙仓296.605保利地产1,361.6020金科集团288.006碧桂园1,250.1021荣盛发展282.907中海地产1,152.0022佳兆业282.008世茂房地产707.8023中国铁建272.109华润置地699.8024中国中铁252.3010融创中国658.0025新城控股251.0011富力地产550.0026首创置业248.6012绿城中国525.3027保利置业245.0013华夏幸福520.0028金隅股份234.0014龙湖地产510.0029阳光城230.7014招商地产510.0030旭辉集团223.00注：标黄为大公已承接上会项目。企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业项目属性：榜单中成交属性均为商品房销售数据数据来源：销售金额均为合同签约数据时间跨度：2014年1月1日-2014年12月31日2014年房地产企业销售金额排行榜第二章房地产行业竞争格局行业竞争格局-企业分化强者恒强，资源（人、钱、地）向大型房企集中2015年房地产企业销售业绩格局表范围2015年销售金额排行榜2014年销售金额排行榜企业个数均值（亿元）企业个数均值（亿元）第一梯队：1000亿7179671549第二梯队：500～1000亿96648585第三梯队：200～500亿3328024261第四梯队：～200亿5114061115范围2015年销售面积排行榜2014年销售面积排行榜企业个数均值（万平米）企业个数均值（万平米）第一梯队：1000万7182161638第二梯队：500～1000万46174691第三梯队：200～500万2930426296第四梯队：200万6013264103第二章房地产行业竞争格局行业竞争格局-集中度提升行业集中度提升，前五十强市场占有率快速提升房地产企业销售金额集中度级别2015年2014年2013年2012年2011年TOP10企业16.87%16.92%13.72%12.76%10.75%TOP20企业22.82%22.79%18.88%17.98%14.97%TOP50企业31.74%31.15%26.23%24.57%20.91%TOP100企业39.64%37.78%---房地产企业销售面积集中度TOP10企业11.31%10.44%8.62%7.72%5.78%TOP20企业14.62%13.65%11.46%10.38%7.66%TOP50企业19.94%18.72%15.88%14.21%10.57%注：金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额面积集中度=企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积第二章房地产行业竞争格局第三章大公房地产企业评审思路一、AAA企业评审分析—龙湖地产二、AA+企业评审分析—华夏幸福三、AA企业评审分析—阳光城龙湖地产有限公司（AAA）第三章评审思路-AAA企业•关于主体级别为AAA的住宅地产企业大公评级历史上已有万科A、保利地产，如何在目前较大的外部市场竞争压力下确定民营地产AAA企业的下限至关重要。碧桂园？恒大？•AAA企业通常都已完成全国化布局，经受了房地产多个周期的考验，有着清晰的发展战略、良好的执行能力、多元化的融资渠道及优秀的风险管控水平。33.2100118183.4333.2382.7401.3480.69490.50100200300400500600阶段时间发展战略销售金额第一阶段2006年以前深耕重庆，区域领先30亿元以下第二阶段2006-2010年区域聚焦，快速扩张33.2-333.2亿元第三阶段2011年至今扩纵深、控规模、近城区、持商业稳定增长行业地位稳固，发展战略清晰第三章评审思路-AAA企业•龙湖从重庆起步、规模较小的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，龙湖地产先期不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系后才进一步扩张全国。公司在不同阶段发展战略清晰，通过良好地执行力不断提升行业地位。融资成本低，财务保持稳健，内生发展，商业地产持续向好龙湖地产海外发债情况债券简称债券类型起息日到期日发行规模币种利率Longforn9.5%160407R企业债2011-04-072016-04-077.50USD9.5%Longfor6.875%191018S企业债2012-10-182019-10-184.00USD6.875%Longfor6.75%230129S企业债2013-01-292023-01-295.00USD6.75%Longfor6.75%180528S企业债2014-05-282018-05-2820.00CNY6.75%龙湖地产分别获标准普尔给予的“BB+”评级及穆迪给予的“Ba1”评级，展望均为稳定，为目前中国民营房企综合评级最佳水平。充分利用海外融资渠道，杜绝信托等高成本融资方式，平均融资成本6%左右，负债率在行业内处于较低水平。坚持“有质量的增长、有回款的销售”。--秦力洪（龙湖首席市场官）--转向内生发展。商业地产从长期来看具有稳定的现金流，同时商业地产受经济周期影响相对较小，企业能够享受到商业地产升值利益。龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，在保证自身现金流稳定的前提下加速商业地产投资。2011～2013年及2014年1～6月公司商业地产的运营情况项目2014年1～6月2013年2012年2011年租金收入（亿元）-6.354.834.02运营面积（千平方米）763763548435出租率（%）95.8097.6098.8099.10第三章评审思路-AAA企业龙湖地产有限公司（AAA）第三章评审思路-AAA企业重庆龙湖企业拓展有限公司（AAA）•12月18日龙湖地产和龙湖拓展同时上会，龙湖地产AAA，鉴于利润相差巨大，龙湖拓展给予AA+，•12月25日龙湖地产拜访大公并就差异较大的原因做了详细解释（主要是国际国内准则差异）并提供了复评资料。•12月26日复评上会，评委会讨论后最终给予主体AAA。为港股上市公司及内地平台公司发债评级提供了宝贵案例。金地集团•2014年5月19中诚信证评跟踪主体评级AA+，2014年11月28日联合资信给予主体评级AAA。•拿地节奏战略失误---两次周期准确踏错节点•2007年土地市场供不应求，价格持续高涨，2007年金地投入161亿元拿地，包含多个高价地。•2008年房地产市场开始调控，三个项目在2008年合计计提了3.5亿元的存货跌价准备，自有资金受限没有获取土地。•2009年土地市场最热的时候金地集团上海公司拿地支出超过120亿元。•2011年和2012年房地产调控政策不断，金地集团再次错过低价拿地良机。后果：高价地项目延长了项目开发及后期去化周期，导致公司2011年以来结算的净利率及毛利率持续下滑。在和龙湖拓展相当的收入水平下，公司销售净利率水平低5个百分点。同时2013年开始对于投资性房地产按照公允价值计量，导致公司非经常性收益在利润中占比大幅提高，公司盈利能力离龙湖地产仍有差距。•公司治理结构存在隐患•金地集团的股权机构较为分散，根据2010年年报，前十大股东合计占比23.