如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律1

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律有媒体报道说，上海房价每平米狂跌三千！虽然不知道此数字的依据从何而来，但是在上海呆了一个月，以专业的眼光看，发现上海的实际情况并非如此。尽管市场走向有诸多不定，但远非媒体传递给公众那样的触目心惊。因此我对媒体——这个被公众乃至政府期许为判断房地产形势的代言人，开始多少有些担忧。姑且不说这里面究竟有多少公器价值、多少公共利益、多少商业道德，单单就媒体信息的剪辑，又怎么可以保证不以偏概全或挂一漏万？比方说，媒体喜欢召集各方人士沟通信息、坐而论道，这又怎么可以保证他们的信息是最真实的？因为其本身就存在一个“不在场效应”。因此，像房屋这样的大宗商品交易，如果消费者被媒体忽悠得时而充满激情、忘乎理智，时而又一边倒地该买不买、该卖不卖，看来都是极大的风险。作为一个真正的想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为呢？结合自身专业研究和香港金融风暴的市场表现，其实置业是有一些常识和基本规律的，而且挺管用。用家·定律一：淡市是用家置业的好时机这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等。因此，找到一定价格标准的房子（如3000元/平方米），机会总是大把，而同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、捶空叽罅客顺鍪谐。獠唤鲆馕蹲庞懈嗟难≡窕幔壹鄹褚睬饔诶硇浴?br买家·定律二：利率总是要变化的从历史上看，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14％、15％，甚至18％。接着我们是经历了9次降息，又从低谷往上调，目前基本利率是5.51％，比较来讲，还是低的。那么加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？从表中可以看出，加息主要是心理影响作用大，而实际影响作用小。其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。买家·定律三：房产税可以通过买卖交易补偿眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？首先需要对房产税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响并不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将税费找回来的。买家·定律四：如何选房一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼指标性物业具有抗跌性这个定律的主要依据是市场供应者既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。同时，香港金融风暴以及其它世界主要城市也验证了指标性物业的抗跌保值性能较高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10％；而在房价下降时，跌幅又会减少10％。卖家·定律五：淡市时将多余房子卖出总是明智的这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。卖家·定律六：空置的房子要选择马上出租经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比。尤其是在淡市时，选择一个好的租客比选择仅是出价高的租客更明智。换房·定律七：换房不受淡旺市的影响在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这将意味着更多的机会。卖家·定律八：珍惜淡市中的每个机会在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖，错过机会，损失更大。梁兴安——世联地产顾问（中国）有限公司董事副总经理