安邦集团房地产通讯(1)

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。1RalEstateNewsLetterANBOUND理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略【详情】一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。关键数据北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米每周要点建设部规定地产项目造价千万以上要担保10月北京将有22个新楼盘开盘，预计年底开盘项目进入低潮北京近期将有20宗土地公开交易北京下发52号文件设定五种情况核减拆迁计划上海发布全国首部地方性产业用地指南上海二手房市场出现“公寓趋冷别墅渐热”新现象天津工商联房地产商会成立，近70家民企成为会员万科、招商地产携手进军天津环渤海湾广州环保出台新规今后广州禁用13种建材产品新加坡凯德置地10亿投资广州房地产市场温州炒房团进军成都房地产市场风险/机会提示机会：北京郊区商业地产逐渐升温风险：上海环外房产供应量猛升，投资风险乍现安邦服务热线：电话：86-10-67686761传真：[e-mail]总第468期2004/10/17安邦集团研究总部房地产通讯安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。2RalEstateNewsLetterANBOUND理论与现实问题分析评价从建筑师的抱怨谈城市战略国庆节期间安邦集团城市战略研究专家陈功与一批建筑师去欧洲，在欧洲之行中，一位建筑师谈起工作说，最为头痛的是，业主不断要求修改方案，往往是刚刚确定的方案，因业主想起了什么，就又被推翻，他对此是烦不胜烦。这位建筑师是一位老资格的建筑师，对市场，对施工，对建筑设计均有所了解，但他尚且因此而烦恼，可想类似问题之多，恐怕已到了相当的程度。同样是在欧洲之行中，另一位房地产开发商则表示说，他们遭遇到的最大问题是，政府部门圈房地产商的钱。在戴相龙负责天津事务之前，他们就已经进入了天津的房地产市场。当时政府答应了很好的开发条件，甚至可以说只要肯到天津来投资，那么政府对开发商是有求必应。这位开发商表示，现在想来，一些政府部门为了地方经济的发展，为了城市的开发建设，有意无意的还是搞了圈套，而他们现在回想起来，当初显然是中了政府部门圈钱的圈套。因为当初虽然答应了不少条件，但此后政府兑现起来却是困难重重，各种借口满天飞，不但当初的优惠条件没有拿到手，反倒是包袱越来越重，因为很多政府应该解决的问题，也在政策的掩饰下推给了开发商，使得开发商频于应付各种矛盾和冲突。对于为什么会出现这样的问题？建筑师和开发商都还没有找到根本性的解决方案，只是对自己讲，以后遇事多加小心而已。而这位建筑师以及开发商所不知道的是，他们面临的其实都是非常典型的城市战略问题，只是这在他们的专业之外。一个城市的建设，无论政府官员是否愿意接受，城市空间战略都会在其中发挥重要作用，这是因为无论政府官员是否具有主动意识，但各种经济关系却都在对应的战略框架之下发挥作用，影响着城市的建设。比如，在城市战略上要搞CBD建设，这的确可以把土地价格炒高，但整个区域的商业成本也跟随上升，各种经济关系作用的结果是，各类企业的成本开支大幅上升，一旦得到机会他们就会搬离CBD。显然，这种CBD战略实施的结果是，虽然可以搞成CBD，但CBD却未必会为区域经济带来实质性的好处。安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。3RalEstateNewsLetterANBOUND建筑师是一个设计性质的领域，业主为什么会给他带来困扰？关键是建筑师取代了城市战略研究专家，从建筑设计领域跨入了其他专业领域，结果当然是自添烦恼。事实上，作为业主，作为甲方，究竟要搞什么样的建筑，是要看市场的，这需要评估很多的东西，要看经济走势和购买力，总之要对未来大环境的变化做到心中有数，只有这样，业主才能确保投资的价值，而这一切因素，很多都大大超越了设计领域，是城市战略的专业范畴。所以，业主的要求，以及改来改去的结果是完全可以理解的，因为他心中无数，自然也只有改来改去。而作为房地产开发商，投资是否理性，不是看政府关系，至少不能完全看政府关系，否则就会吃大亏，这已经不断的、一再的得到市场的有力证明。事实上，投资项目理性与否，重要的是要看市场，而更重要的是要看市场的变化，必须有预见的开发，有预见的收缩，有预见的对项目进行调整和改变。而要做到这一切，同样也需要城市空间战略的帮助。城市战略是城市空间战略的简称，它是一个多任务、多层维的体系，总是着眼于各种经济关系和空间关系进行研究。在城市空间战略的案例中，充斥着对高架路的否定，对公共轨道交通支持，对产业区域选择的关注，以及区域开发和建设的成功经验和失败经验，……。西方国家的大量客观实践早已清楚表明，没有城市空间战略支持的地产项目，就犹如一只趁人不注意获取利益的手，快速的伸出和收回还是可以的，但长期将地产作为基业发展的开发企业，则无论如何脱离不开城市空间战略的支持和协助。（作者为安邦集团研究总部城市战略研究员陈功）返回首页行业数据信息北京1-9月房地产累计完成投资870.6亿元日前北京市统计局公布了，1-9月北京市房地产累计完成投资870.6亿元，增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，住宅销售面积与去年同比增长25%。累计销售各类商品房1130.5万平米，实现销售额573亿元。另外，截至9月底，北京市累计房地产到位资金1950亿元，其中贷款资金占本年到位资金的比重由上年同期的29.7%下降到23.9%，表明金融调控政策已取得初步成效。前9个月北京商品房空安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。4RalEstateNewsLetterANBOUND置面积为870.1万平米，比年初减少253万平米。从时间上看，一年以上的空置面积有所减少为301.5万平米，比年初减少76.4万平米。从空间来看，空置面积主要位于三环路以外，占全市空置面积的77.5%。这些变化表明，北京居民的住房需求仍保持了一定的规模，特别是价格和地理位置适中的商品房需求更为旺盛。同时受到土地调控政策的影响，今年购置土地面积298.2万平方米，和去年同比下降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，同比下降4.8%。先行指标的大幅下降，无疑影响了房地产开发投资增长的后劲，宏观调控措施的滞后影响今后还将进一步显现。（LSJ）返回首页北京3季度租赁成交量比去年同期增长152%据最新数据显示，今年第3季度北京租赁成交量比去年同期增长152%，比上一季度增长35%，仅9月份1个月的成交量就达到了第2季度总成交量的52%。据悉，今年第3季度，在房屋租赁成交的比例中两居室占到了59%，在房屋租赁市场中仍然占据着绝对的地位，但相比第2季度的71%下降了12%。两居室成交比由于受朝阳、海淀两区的成交下降所带动，整体也有所下降，同时也促使3季度一居室和三居室的成交有了明显的上升，分别占到23%和10%，与2季度成交比的16%和10%分别增长了7%和3%。此外，成交数据同时显示，第3季度一居室的平均月租金为1402元，分别比第2季度和去年第3季度上涨了2%和6%；二居室的月平均租金价格为1695元，与2季度的1692元基本持平，与去年3季度的1635元相比上涨了4%；三居室的月平均租金价格为2213元，分别比2季度和去年3季度上涨了3%和7%。由此可见，城区第3季度一居室和三居室的租赁价格都有不同程度的上涨，上涨的幅度在30-70元之间。但尽管如此，两居室依旧是租赁市场的主流。（LSJ）返回首页上海9月住宅上市面积118.1万平米创今年最高近日，一份最新统计数据显示，1-9月上海11个中心城区新开住宅项目合计达49个，总上市面积创出今年最高的118.1万平米。数据显示，在9月新开的49个住宅项目中，闵行和浦东分别占16个和12安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。5RalEstateNewsLetterANBOUND个，两区新增供应量均较8月放大，且同为40.1万平方米列全上海市榜首，供应量之和占全市总量的68%；徐汇、闸北和长宁三个区的供应量在7－9万平方米之间，较8月均有增加；普陀、虹口及中心城区供应量则小幅减少；杨浦小量供应了0.9万平方米，较8月略有减小。从统计数据来看，9月新上海楼数较8小幅增加，可总上市面积则上涨了15%。并且，9月新增住宅项目里中高档楼盘共29个，占总数的2/3，而中低档楼盘数则比8月减少了1个，全市整体房价因之上扬。据了解，统计中均价在4000-6000元/m2的中低档楼盘3个；6000-8000元/m2中档楼盘17个，其中闵行区占近60%；8000－10000元/m2中高档楼盘9个；每平方米均价在万元以上的高档楼盘共有20个，较上月增加了54%，占总量的4成左右。由此可以看出目前上海的中高价房供应放量趋势不减，但新增中低价房供应偏少的结构性矛盾仍然存在。（LSJ）返回首页3季度深圳新住宅项目20个，面积为183万平米据统计，第3季度深圳市批准预售面积近234万平米，与上季大致持平，龙岗和福田两区的批准面积最大，分别为81万多平米和78万多平米，两区合计超过全市批准面积总量的68%，特区外的批准面积上升仍较为显著。同期全市土地公开交易共成交15幅，总供地面积近79万平米，其中住宅用地占地面积约58万平米（9幅），工业用地约19万平米（4幅），酒店用地1幅约8万平米，可建筑总面积超过80万平米，其中住宅用地可建筑面积约53万平米，占总量的65.8%。宝安、龙岗两区的土地交易面积平分秋色，合计占全市总量的90%，预示着宝安和龙岗两区将逐渐演变为深圳房地产市场的主战场。据戴德梁行统计，第3季度深圳市新推住宅项目共20个，新增住宅面积183万平米，总量与上季度相比有所下降，但特区外供应则大量上升。其中，罗湖、福田两区的新盘价格没有大的变化，南山区由于有不少高档项目推出，拉高了该区的新盘价格；宝安区也因为地价上涨、区域规划更加明确、西乡与宝安中心区的定位提升等因素，导致房价上升到约4500元/平方米。宝安区的发展前景为未来宝安区房价的走势提供了极大的想象空间，而宝安区房价拉升的同时，也为南山区房价的继续上涨奠定了基础。目前，由于深圳房价高企而香港的经济景气指数上升，福田南区有不少香港业主放出5-8年前购入的物业，把资安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。6RalEstateNewsLetterANBOUND金转向香港进行投资。（LSJ）返回首页3季度武汉商品房均价2713元/平米，较上季度涨幅3%近日最新发布的第三季度武汉房产指数显示：经过两个季度的高速增长，武汉房价涨幅趋缓，迈入平稳增长期。数据显示：今年二季度武汉商品房涨幅达5.8%，为6年来最高，二手房涨幅更高达13.5%。快速攀升的房价催生了不少炒房者，也有不少市民开始持币待购。三季度，武汉商品房平均价格为2713元/平方米，比上季度上涨约80元/平方米，涨幅为3%。二手房平均价格为1544元/平方米，与上季度相比，每平方米上涨约6元，涨幅为0.38%。有业内人士认为，目前，武汉房地产市场投资性购房有所减少，房价涨幅趋缓。今后购房的主流将是真正有住房需求的普通居民。（LSJ）返回首页市场动态北京央产房上市量还将逐月上升综合看北京央产房上市一年以来，市场行情供需两旺，推动了整个二手房市场。央产房历经一年的上市磨合期之后，初步预计，上市月递增速度将由目前的20%提高到25%，进行