实施房屋拆迁监理工作思路初探(中国国土资源网)

中国国土资源网-阅读[2011-9-2418:19:00]新闻搜索高级搜索用户登陆中国国土资源报地质勘查导报中国地产市场杂志中国土地国土资源通讯读者信箱新闻中心:今日要闻新闻评论视点新闻土地:土地利用土地整理农地保护房地产市场:招拍挂公告项目转让项目合作房地产快讯融资与合作政府国土:重要讲话部委政令法规建设矿产:地质勘探储量管理两权市场海洋与测绘:海洋资源海洋经济基础测绘测绘动态论坛:国土局长论坛首页新闻中心地产市场矿产资源中国地交会地质公园会员专题开发区指南法制园地土地展馆实施房屋拆迁监理工作思路初探国土资源网(2011年7月15日13:22)■北京市土地储备整理中心石景山区分中心吕振库房屋拆迁监理，是指拆迁项目单位委托具备一定条件的拆迁监理机构，依据拆迁法规政策、拆迁工程相关文件和拆迁工程委托监理合同对房屋拆迁活动实施监督管理的行为，包括资金监理、程序监理、政策监理、进度监理、现场监理，是建设工程监理制度在拆迁活动中的应用。为何要引入房屋拆迁监理？土地储备制度自建立以来，对各地政府加强宏观调控、推进城市化进程、提升土地价值、保障民生以及促进地方经济社会发展作出了很大贡献。在这一过程中，土地储备也呈现出了它的特点：一是规模大，土地储备开发项目往往是成片开发，涉及土地少则几百亩，多则上千亩；二是资金密集，其资金需求量往往达到几十亿甚至上百亿，其中拆迁费用所占比例最高；三是涉及部门广泛，包括土地征收、测绘、拆迁、评估、拆除、大市政建设等各个方面，参与单位多，往往分若干个标段，每个标段都有对应的拆迁公司、评估公司、测绘公司和拆除公司。而作为土地储备开发重心的拆迁工作也有它独特的特点：一方面，拆迁工作面对千家万户，拆迁情况千差万别，不可能一一对应有关拆迁政策，如何套用相关政策的自由裁量权力大，极易出现工作失误和腐败问题。另一方面，拆迁工作专业性强，要求工作人员必须熟知国家、政府制定颁布的相关法律法规、条例、办法等政策，熟悉拆迁工作的各个环节。这些特点决定了拆迁工作的复杂性，也同样决定了拆迁工作面临着各种问题的挑战。房屋是公民生存和发展的最基本的生活资料，被国家通过立法加以重点保护。然而，在城市房屋拆迁中，损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的行为频频发生。之所以会造成如此局面，主要因为当前的工作还存在一些问题：一是拆迁相关的法律法规不健全，使得拆迁工作规范性差，自由裁量高；二是储备机构或一级开发实施单位技术力量单薄，管理不到位；三是拆迁工作需要拆迁、评估、测绘和拆除等公司共同协作，而彼此的协调和约束监督还有所欠缺；四是拆迁中因监管不力及利益驱动，“房虫”大量存在，拆迁公司或拆迁人员的恶意串通现象屡禁不止，严重干扰了正常工作；五是储备机构筹措资金委托实施单位实施一级开发，而实施单位委托拆迁服务单位实施拆迁的模式，致使管理链条过长，造成管理不力；六是拆迁人员业务素质低、工作经验不足，造成拆迁工作质量不高。综合以上分析来看，将建设工程监理机制引入到拆迁工作中，引入具备专业素质和技术能力的独立第三方介入拆迁过程的监督管理，配合协助监管拆迁工作，形成拆迁、拆除、评估公司，项目实施单位和拆迁、监理三方互相制约的机制，非常必要。2011年1月21日，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。新法规明确了拆迁主体为市、县人民政府，房屋拆迁改变为房屋征收，市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域名家讲坛·孟坚：楼市调控进入深水区进入9月，传说中的“金九银十”楼市销售旺局面似乎并未如期而至。相反，见诸媒体的房地产库存增加、二手房与新房价格倒挂的消息却时有耳闻。一般来说，开发商对市场动·陈淮：楼市才刚入秋还没到冬天由《地产》杂志等主办的“第七届中国地产金融年会南京站”昨天在南京举行，住建部政策研究中心主任陈淮在会上表示，由于国内通胀形势比较严峻，货币政策将进一步收紧，·叶檀：中国房地产企业洗牌时间来临当下的房地产市场受政策挤压，房地产开发企业渐入并购高峰期。根据清科研究中心的数据，从去年三季度开始，房地产并购数量在我国并购市场居首，当季中国并购市场·贾康：房产税将在四方面显效财政部财政科学研究所所长贾康18日表示，房产税的改革方向应该肯定，将在四个方面显示正面效应。“现在应该考虑试点方案的进一步优化，然后再考虑怎么去扩大覆盖面。·徐立凡：罚款3万能制止房地产违规吗立法初衷再良好，执法态度再严肃，假如违法收益总是大于守法收益，那么违法冲动就不可能被抑制。扭转“轻罚立法”的倾向，已不能再拖。据报道，住建部日前就《房地产开·叶檀：城市综合体将让千城一面住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽：从去年九月份开始，北京、上海的商铺交易量超过住宅交易量。城市综合体升温·顾云昌：下一个5年房地产资金或由堵变疏几乎每一轮楼市调控，都会令一批开发商资金紧张。但在昨日举行的“2011年中国价值地产年会”上，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌却为开发商们带来·秦虹：价值地产或是企业转型新方向在中国房地产市场目前的形势下，企业面临转型，价值地产这一概念应运而生。昨日，住建部政策研究中心副主任秦虹在2011价值地产年会现场从预期、销售、资金和政策4中国国土资源网-阅读[2011-9-2418:19:00]的房屋征收和补偿工作，并可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收和补偿具体工作。可见，新法规下的房屋征收与老法规的房屋拆迁在具体实施方面没有发生根本变化。在政府主体实施房屋征收的情况下，建立拆迁监理机制更是尤为必要。引入拆迁监理机制是一个具有前瞻性的举措，可以通过专业化、全过程的监控管理，规范拆迁行为，控制拆迁成本，有效地降低拆迁风险，更好推进拆迁工作开展和保障各方利益。房屋拆迁监理是怎样运作的？四个特点一是服务性，这是监理工作的根本属性，主要体现在它的业务性质方面，运用规范、控制、协调的手段，统一拆迁标准，规范拆迁行为、控制拆迁成本，协助拆迁主体完成项目拆迁工作；二是独立性，这是公正性的基础和前提，拆迁监理单位如果没有独立性，公正性便无从谈起；三是公正性，拆迁监理单位以有关法律法规、相关方案、办法为依据，站在第三方立场上，既要维护国家和主体的利益不受损失，也不能损害和侵犯被拆迁人的合法权益；四是科学性，拆迁监理工作是为主体提供一种高智能的技术服务，这就要求拆迁监理工作应当遵循科学的准则，运用系统化的管理体系和办法指导拆迁工作。两大职能房屋拆迁监理工作职能包括两个方面，一种职能是全过程的监控管理，即代表项目主体对项目拆迁全过程进行监督、管理。按照管理控制类型划分，全程监控管理分为事前和事中的控制。其中，事前控制是在拆迁前期准备阶段，监理人员针对影响拆迁工作的诸因素，制定相关措施和要求，包括拆迁现场复核、提出预分方案的编制要求、审核预分方案等，做好事前控制工作能够把问题消灭在萌芽状态，实现防患于未然。事中控制是指拆迁监理人员在现场对正在进行的拆迁活动给予指导和监督，以保证拆迁工作按规定的政策、程序和要求进行，发现问题及时纠正，从而避免在事后审计时发现问题。另一种职能是提供专业的咨询建议，运用专业技能和工作经验，针对不同项目的实际情况和特点，提供咨询建议。主要内容核查测绘公司出具的《测绘成果图》。对图中涉及的房屋坐落、土地面积、建筑面积等进行核查。重点审核土地的四至、面积、房屋布局和建筑面积，尤其对面积较大、容积率较低的测绘成果图进行重点审核。核查评估公司出具的评估报告。对其在评估报告中运用的技术方法、技术参数、技术标准等进行审查。重点审核计算过程是否正确、数值是否合理、附属物和高档装修情况。核查拆迁公司的《房屋拆迁基本情况调查表》。对表中登记事项进行逐一核查，重点核查被拆迁人的家庭人口情况、营业面积。参与制定、审定《房屋拆迁预分方案》。对预分方案的制作提出要求，对方案中涉及的各参数取值进行核对。通过审定预分方案，可以发现项目存在的共性问题，提前制定预案，事先提出要求。审核《房屋拆迁补偿协议》。核对被拆迁人的拆迁补偿款及各项补助、奖励是否正确，核实被拆迁人分户是否符合相关规定。重点审核以下三项内容：一是协议签订是否符合政策要求，二是支持协议签订的要件是否齐全有效，三是各项补偿补助款是否正确。工作流程拆迁监理工作主要分两部分：一是前期准备阶段的监理，二是动迁阶段的监理。前期准备阶段的监理主要是配合实施主体，运用监理单位自身的专业技能和实践经验，指出拆迁实施方案和实施细则中不完善、不明确的地方，同时结合项目的实际情况，提出专业建议，尽量在动迁期前使之完善和明确，保证整个拆迁过程中政策的统一性和连贯性。具体分三步走：第一步，现场核查工作。根据重点抽查和随机抽查的要求，按一定的抽查比例，分标段实施现场核查，确定核查名单后，首先由测绘单位提供分户测绘图，评估单位提供《分户评估报告》，拆迁单位提供《房屋拆迁基本情况调查表》，对上述资料整理初审后，提出监理核验指令单，组织相关单位进行现中国国土资源网-阅读[2011-9-2418:19:00]场核查，针对核查结果提出整改意见。第二步，审定预分方案。通过审定预分方案，一方面要求拆迁公司完善基础信息，从而为拆迁决策提供准确的一手资料，另一方面发现项目存在的共性问题，提前制定预案，事先提出要求。第三步，提供专业技术培训。对实施主体、拆迁公司、评估公司、测绘公司进行相关业务培训，统一要求、统一标准，规范格式。动迁阶段的监理也分三步走：第一步，动迁前期配合实施主体，进行补偿协议及流转要件的联合审查，帮助实施主体的审核人员尽快熟悉审核工作的要求；第二步，复审补偿协议及流转要件，出具复审意见，督促实施单位进行整改；第三步，参与处理拆迁工作过程中出现的重大疑难问题。审核要求测绘成果图审核的三点要求第一，测绘成果图应分别标注全院土地面积、全院建筑面积、房屋建筑面积、棚、地下室、二层及二层以上面积。其中：全院土地面积指整张测绘成果图院落总面积，它可以清晰地反映出非它属院落界址点线及轮廓；全院建筑面积是包括所有院内外首层房屋建筑面积、非首层的地下部分、二层及二层以上部分、棚、天井、采光等；房屋建筑面积是专属其全院房屋正式建筑面积，不包括非首层的地下部分、二层及二层以上部分、棚及棚房部分；完全是地下部分或二层及二层以上以及棚的部分，是将来不被认定建筑面积的，但不包括二层有规划建房批示的情况，待调阅权属证明后另行商榷再标注。第二，一个院落有不同产权人时可采取两种形式：一是按打斜线或对角线做它产处理，二是将院落中房屋幢号对应各产权人处理，房上房或楼上房的所示幢号要对应其底层幢号加杠标示。第三，动迁过程中会有申请修测或复测的，若测绘面积属计算有误与初始测绘成果发生变化，测绘公司必须提供情况说明，测绘日期以再次出图日期为准，但调整坐落、产权人姓名、不改变图纸面积的无需再调整出具日期。评估报告的审核要求其一，报告格式要统一。评估结果分报告要统一规范，特别是拆迁补偿款结果要有计算过程，要列示拆迁房屋重置成新价（精确到元）、房屋朝向等因素修正系数；附件部分应有评估结果通知单及拆迁房屋重置成新价明细表；报告中所标明的房号或序号要与测绘成果图所示幢号相对应。其二，现状容积率要规范。全院有两个及以上产权人（含直系或旁系等现象）时，各自产权人现状容积率按统一取值计算，取小数点后二位（不进位）；全院土地分摊到各产权人时，现状容积率要保留小数点后四位（不进位）。其三，分报告签章页与评估结果通知单落款日期要一致，估价作业日期不得晚于协议签订日期，更不得早于测绘成果出具日期。其四，对所有权产别描述时，原宅基地内所有权房屋产别为私产，原公有住房产别为直管公房或自管公房。拆迁协议档案的审核要求首先，流转补偿协议档案必备要件要齐全有效。其次，《入户调查表》