富力地产XXXX年年报

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。(於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司)(股票代號:2777)二零一零年年度業績公告y營業額增加35%至人民幣246億元y純利增加53%至人民幣44.6億元y物業發展利潤增加40%至人民幣37.7億元y淨負債與權益比率下降至94%y建議派發末期股息每股人民幣0.4元廣州富力地產股份有限公司（「本公司」或「富力」）的董事會（「董事會」）欣然宣佈本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零一零年十二月三十一日止年度的綜合業績。年度業績已由本公司的審核委員會審閱。主席報告「創建非凡、至善共生」是本公司的使命和努力的目標。一個繁榮興旺的社會，是需要全體市民、企業成員共同攜手創造優質生活，富力竭誠地提供高質量樓房，致力讓大眾享受更優越的居住、工作或休憩環境，並適時回饋社會。於二零一零年，本公司成功於中國十二個城市，為不同界別人士提供各類優質物業。我們多年來的成功，實有賴各政府部門、同業友儕及各界賢達的支持。我們深信，透過積極的參與可為國家的社會及結構性發展，提供強而有力的支持。二零一零年，政府多次推出遏止樓市過於熾熱的措施。面對各項調控措施帶來的挑戰，我們的銷售數字保持強勁，這相信與城市化的發展步伐迅速推動房屋需求增長有關。本公司全年物業總銷售額達人民幣230億元，售出的可銷售面積為2.256百萬平方米。本年度，錄得的整體溢利較預期更理想，達到人民幣44.6億元。1在過去一年內，本公司於多個城市發展項目，維持平穩的進度，並按時竣工；亦在現有的基礎上補充了土地儲備，使我們有足夠能力應付約三至五年的項目建設，為未來的健康發展鋪路。謹慎的補充土地儲備策略使我們在二零一零年能夠以理想的價格收購多幅優質地塊，而對於較大型的收購項目，我們則與其他發展商一同合作，以分散風險。與此同時，我們的流動資金保持充裕，並擁有充足的現金可供動用。總括而言，現今市場需求強勁，以公司的健康企業狀況，可以預期本公司在未來一年的發展將會更上一層樓。應對監管環境於二零一零年，中央政府持續關注房地產市場上的投機行為，以及樓價急速上升可能引發的不穩定因素。作為中國境內信譽昭著的物業發展商之一，本集團一直支持政府施行各種有利於社會融和的穩定市場政策，相應適時有效地調整發展策略及目標以反映政府所推行的措施。我們深信，本集團及同業倘全面配合政府政策，將有利本行業取得當局更大力度的支持，例如於調控供求和穩定價格時，將更積極地考慮發展商的關注和素求。於二零一零年內，政府頒布多項廣泛的新調控措施，對地產發展及需求帶來影響。該等措施大致於二零一零年一月、四月及九月分三個階段執行，每一個階段均有不同的調控重點，涵蓋所有重要範疇，包括第二套房的貸款管理、在樓價大幅飊升的城市增加住宅用地供應量、調低契稅的優惠範圍，以及加快保障房建設等。儘管有關措施在一定的程度上抑制了市場上的投機行為和穩定了樓價，但平穩、長期和必然的城市化發展、城市人口收入持續上升，以及消費者普遍憂慮通脹等因素，令這些調控措施對價格及銷售量影響溫和。銷售佳績縱然有以上的宏調措施，本公司的銷售業績仍然取得令人鼓舞的成績。各項調控措施確實對銷售構成短期的影響，唯市場氣氛興旺及本公司的優質物業帶動了整體銷售，二零一零年全年合約銷售額達人民幣320億元，超過預期人民幣300億元的目標。事實上，在第二次宏調措施推出時，去年五月至六月期間的每月銷售額曾一度低於人民幣20億元。至七月份，銷售額開始回升，於十一月，位於北京的富力十號豪華住宅開售後，該月錄得達人民幣44億元的驕人銷售額。總括而言，雖然面對著種種的挑戰，營業額及利潤於過去一年錄得增長，本公司感到相當欣喜。年內，本公司繼續採取審慎的土地收購政策，僅以合理價格購入土地，並與其他發展商聯手進行較大型的收購項目以分散風險。此外，土地補充的速度會與銷售掛鈎，於銷售放緩時會相應減慢。但縱使於市場較偏軟的時期，仍會留意任何具潛力的收購項目。本公司在北京、天津、上海、太原、惠州及南京六個城市，合共購入建築面積378萬平方米的土地。我們在上海及天津與其他發展商合作購入的地塊，發展潛力相當之高。由於年內的收購活動，本公司在二零一零年年底擁有的土地儲備約2,448萬平方米，與二零零九年年底持有量比較，有輕微上調。本公司相信，這是良好的儲備水平。2收購及發展除了以上所提及的佳績外，二零一零年其他的業務重點包括與其他公司一同合作進行的兩項土地收購。該兩項收購均屬大型項目，發展潛力雄厚，並涉及龐大的投資額以及專業知識。因此，最佳的發展策略，同時亦與集團的既定方向吻合，便是與其他同為信譽良好的物業發展商攜手合作，善用彼此的優勢，以達致最佳的利益。於天津，本公司聯同合景泰富、雅居樂及世茂房地產收購天津津南區建築面積達300萬平方米的住宅及商業用地，本公司佔項目整體權益的25%。另外，在上海，本公司與合景泰富以各佔五成權益的合資方式，收購上海加州水郡項目。加州水郡是一個綜合用途發展項目，其中包括住宅、零售、辦公室及酒店發展項目。是項收購，是本公司繼於上海周邊地區投資若干項目後，首項進駐上海市市區的投資項目。年內本公司亦與雅居樂及碧桂園，作為廣州亞運城項目原發展商，再邀得兩家信譽優良的地產發展商－世茂房地產及中信地產加入合作，組成更強大的團隊，為進一步共同開發於二零零九年購入的亞運村地塊，奠下了良好的基礎。此外，本公司於本年度亦首次進軍江蘇省南京市，在市內購入第一幅土地，成為本公司第十三個開拓業務的城市。該幅土地的建築面積為545,000平方米，將發展為多用途項目，當中包括低密度住宅、辦公室及酒店。近年來，本公司致力發展多元化的項目，包括商用物業、低密度物業，以及中高檔住宅公寓。於二零一零年下半年在北京推出的富力十號，標誌著本公司各系列產品的發展經已完備。富力十號平均售價為每平方米人民幣44,000元，是本公司旗下最高檔次的屋苑。所有推出市面的單位，即被全數認購，反映需求遠遠超出供應，中國經濟之繁榮可見一斑。於十一月在成都揭幕的富力熊貓城天滙商場，為年內另一矚目的項目。天滙商場位處成都市中心，建築風格及質量均是市內前所未見。商場採用時尚設計，成功吸引多家包括首次進駐成都的國際品牌，於商場內開設零售點。天滙商場是本公司過去三年來，首次推出的投資物業發展項目，是本公司投資物業發展的另一個里程碑。回應未來變化持續的法規變化對我們的行業有著重大影響。面對轉變，本年度我們的一項重要方向就是配合及適應持續的法規變化。因此，我們將繼續密切關注來年可能出現的調控政策，並制定相應策略以推動業務發展，面對未來可能出現的挑戰。我們並不預期二零一一年的調控力度會有任何放緩，特別是溫總理在第十一屆全國人民代表大會第四次會議上已公開表示政府對控制房屋價格的決心。倘房屋價格再次飆升，我們相信調控措施將會進一步加強。目前對政府可能推出的政策仍未明朗，而有關政策亦可能按地區情況而有所不同，例如年內房產稅已於若干城市推出。重慶和上海，相繼於二零一一年一月起徵收房產稅，然而稅率及適用範圍均較預期溫和。中國領導人亦已強調，須提供更多適合低收入民眾的城市住房，並為此訂立了明確的目標。3此等措施，對我們來年的影響將是肯定的，故此，我們必須於可見未來維持保守的態度，作好準備進行調整及適應任何措施可能帶來的轉變。就資源運用方面，我們將繼續保持審慎的購置土地策略，僅以合理價格購入土地。同時，我們亦會確保有充足的現金，以作為銷售突然放緩或信貸供應緊縮時的緩衝。目標及展望憑藉我們過往的經驗以及對未來的市場預期，我們已為二零一一年訂立一系列的具體目標。在我們的二零一一年計劃中，將會維持於十三個城市發展，而其中北京、天津、太原、廣州及海南將會為重點發展城市。我們已在業務的主要領域如合同銷售、物業交付及平均售價訂立明確目標。此外，我們亦會讓各城市的分公司有更大的自由度訂立適當的策略以達致更佳的業績。就合同銷售方面，根據計劃推出約四十個項目，二零一一年的目標為人民幣400億元。至於交付面積則為290萬平方米，我們會盡力將交付期較平均分佈於全年。我們已一再重申，在補充土地儲備時，避免購入價格過高的地塊是非常重要的。值得強調的是，憑著我們高水平的洽談技巧及優良的業務網絡，本公司可以用非常合理的價格購得優質的地塊。舉例說來，本公司近期(二零一一年一月)購入，位於廣州越秀區楊箕村的一幅274,000平方米土地。在廣州面積相若、位處中心地段的土地供應異常短缺，然而本公司仍能以最合理的價錢購得這幅土地，關鍵在於本公司專業團隊的不懈精神，以及卓越的洽商技巧。此外，值得一提的是本公司的投資物業項目。該等物業現正逐漸體現在預期中的投資價值，為本公司帶來穩健的收入。隨著成都天匯商場的開幕，預期此等收入將繼續增長。同時，酒店的入住率亦創新高並可望於來年作出更大的貢獻。為未來發展取得新的資金，對我們來說是富挑戰性的。以本公司的H股上市地位，我們在資本市場籌集資金受較多的限制。我們現正尋求創新的方法拓寬融資途徑，而且有信心透過該等途徑在日後的新資本渠道中取得支持，促進本公司進一步發展。來年，預期中國將會面臨多項的挑戰，傳統社會和諧性及經濟秩序會備受考驗。富力會以社會長期的安定繁榮為本，有信心以謹慎、完備的策略，去迎接及妥善處理未來的挑戰。我們相信，倘在這宏觀的層面取得成功，必能為行業帶來長遠利益。總括而言，健康與和諧的社會，是繁榮及具完善監管制度的房地產業的重要基石。致謝我們謹此衷心感謝在過去十二個月內為達成本公司目標而努力付出的所有人士。特別鳴謝我們的股東及其他投資者，他們對本公司的信心及支持，對我們的成功起著非常重要的作用。同時，必須感謝我們的客戶購買了我們的物業，充份肯定了我們項目的質素與價值，促使我們成為中國備受尊崇和信賴的品牌之一。最後，我們向本公司的董事以及全體員工致謝，感謝他們的努力及熱誠，為本公司創造出一股強大的奮進動力。我們將共同作出更大的努力，使本公司及所有股東來年更美好、更璀璨。4綜合損益表（除另有註明外，所有金額為人民幣千元）截至十二月三十一日止年度附註二零一零年二零零九年營業額224,641,82018,196,463銷售成本4(15,348,632)(12,446,844)毛利9,293,1885,749,619其他收益–淨額31,368,2391,213,455銷售開支4(425,921)(370,888)行政開支4(1,121,274)(978,244)其他經營開支(35,379)(247,988)經營溢利9,078,8535,365,954融資成本5(940,847)(505,334)應佔共同控制實體業績(20,544)(2,427)應佔聯營公司業績(47,220)434除所得稅前盈利8,070,2424,858,627所得稅6(3,613,873)(1,937,394)年度盈利4,456,3692,921,233應佔：－本公司所有者4,350,5932,899,500－非控制性權益105,77621,7334,456,3692,921,233本公司所有者應佔盈利的每股基本及攤薄盈利（以每股人民幣元計）81.35010.8998股息71,611,1851,160,0525綜合全面收入表（除另有註明外，所有金額為人民幣千元）截至十二月三十一日止年度二零一零年二零零九年年度盈利4,456,3692,921,233其他全面收入已實現的可供出售金融資產除税後公平值盈利轉入損益表-(67,217)可供出售金融資產除税後公平值盈利5,77531,573本年度除稅後其他全面收入5,775(35,644)本年度全面收入總額4,462,1442,885,589應佔全面收入總額:－本公司所有者4,356,3682,863,856－非控制性權益105,77621,7334,462,1442,885,5896綜合資產負債表（除另有註明外，所有金額為人民幣千元）於十二月三十一日資