对扬州市农村房屋拆迁补偿的调查分析

对扬州市农村房屋拆迁补偿的调查分析——以“万顷良田”项目为例摘要：对于中国的众多老百姓来说，房屋往往是一个家庭的命脉，承载着很多东西。20世纪90年代以来，中国经济的崛起表现出日趋深入的城市化进程，于是，房屋的拆迁量急剧增大。自然，房屋拆迁不仅能给家庭自身带来益处，也不断刺激了经济的发展。然而近年来，某些社会问题也同样显露出来。因此，以家乡的“万顷良田”项目为例，通过对其所引发的房屋拆迁的调查，了解其中的益处以及存在的问题，具体分析研究并提出建议方案，希望能够确实维护好百姓的利益。关键词：农村房屋拆迁补偿万顷良田调查与分析一、调查背景：（一）、宏观层面：伴随着轰轰烈烈的城市扩张和旧城改造，中国经济焕发出了生机，而城市建设和城镇化的加速直接影响着人民的房屋问题，因此在这过程中房屋拆迁逐渐成为了社会性问题。作为房屋的所有者，一方面，人们希望能融入到这趋势之中，因为这意味着能够住进新房，开始一段新生活；另一方面，人们对此抱着担忧的态度，因为这其中牵涉到很多法律乃至社会性质问题，而对房屋的具体补偿则是人们最为关心的部分。在理论层面上，房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁，二者在处理过程中存在很多不同地方，因此所适用的法律也不太一样；在实践层面上，城市房屋拆迁比较繁多，也正因为这，“冷落”了农村的房屋拆迁问题，使得在实践中困难重重。因此，对农村房屋拆迁补偿的关注，会给很多方面带来深刻的意义。而人们在这维护自身权益的行动中，也能充分体会到新时代下公民被赋予的新含义。（二）、微观层面：扬州市邗江区“万顷良田”项目是试点工程，是在江苏省取得城乡建设用地增减挂钩工作经验基础之上，由江苏省国土资源厅提出并批准的，符合当地具体情况的一项惠民工程。虽然，作为政府拆迁行为，所补偿的并没有商业拆迁来的丰厚，但大多数人民是持支持态度的。可深入了解后却认识到百姓并没有表面上那么满意，原因就在于补偿措施方面。二、调查目的及意义：（一）、理论层面：1.从法律角度：每个公民都有权利维护自身的利益，对于房屋拆迁这一直接涉及到具体权益的问题，人们当然要了解清楚其补偿措施。这不仅是公民用法律武器维护自身的体现，更是反映出了新时代法治的逐步完善。将法律条文与现实生活相结合，才能让真正感受到法律对于社会的重要性，而不是仅让其成为一纸空文。只有被付诸实践并很好地维护到权利，公民才会去崇尚法律的权威，使其成为真正的信仰。2.从政治角度：由于是政府性质拆迁，因此政府便成了当事人一方。对此进行调查，也是希望政府能够公开、公正的履行好自身的职责，让人们更好地信任政府。同时，政府人员也能感受到人们的监督所带来的压力，以便更好地打造服务型政府。3.从社会角度：将补偿的全部细则置于人们的面前，并让人们加以对照，能够形成公开化的社会氛围，有利于社会向更加公正和谐的阶段迈进。4.从经济角度：了解清楚有关拆迁的补偿措施及其相关信息，能够更好地激励人们致力于经济发展，同时也能以新的起点更好地为经济增长出份力。〔二〕、现实层面：扬州市“万顷良田”项目是省的示范点项目，而扬州市邗江区公道镇恰恰是其中之一，我老家所在地谷营村就很荣幸地成为了此次示范点。因此，不可避免的带有个人感情方面，我选择了以此作为实践项目，希望凭着自己所了解到的专业知识，能够切实维护到乡亲们的利益，真正给乡亲们带来益处，当然，这些益处是在本应该得到的补偿范围之内的。真心期望能在乡亲们创造新生活的道路上帮上一点小忙。三、调查内容及分析：〔一〕、此次房屋拆迁的民众支持率：扬州市邗江区公道镇谷营村现有农户685户，截至目前为止，已有650户农户答应并签订有关房屋拆迁的合同，尚有35户还未同意。而未同意签订的农户主要是由于在城镇或城市已有房屋而基于某些原因不肯拆迁。下面是具体的统计表格。意见同意拆迁不同意拆迁数据名称户数65035百分比94.89%5.11%分析：由上述数据可以得知，村民对于邗江区公道镇政府的工作还是有很大程度上的支持，对于这种惠民项目农民很乐意参与。数据说的是事实，但这种事实真的就能反映出农民们的真实想法吗？对于此，还是要继续深入地研究下去。〔二〕、房屋拆迁费用项目细则：下面就要具体谈谈农民们得到的补偿了。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权，附属物所有权和其他补贴。因此，被拆迁人除了得到应得的房屋补偿费外，还有附属物补偿费、搬家补助飞、临时安置费、奖励费和其他补助费等等。下面是具体的费用项目图。拆迁费用拆迁补偿费拆迁工程费拆迁管理费房屋补偿费其他补贴费附属物补偿费拆迁服务费房屋自身补偿金设备搬迁补偿费撤场费临时安置费停产补贴费补助奖励费等绿化补偿费围墙补偿费等拆迁委托服务费房屋评估费用1.具体费用说明：〔1〕.房屋自身补偿费：据《扬州市邗江区人民政府文件（扬邗政复[2010]64号）》规定，如果农户愿意主动搬迁，镇政府将给予楼房1997年12月31日前建的每平方米400元，1998年1月1日后建的每平方米500元；平房1997年12月31日前建的每平方米300元，1998年1月1日后建的每平方米400元。附属房每平方米200元，农户生产性用房每平方米100元的搬迁补助。安置方式主要有联排别墅、叠加别墅、多层公寓楼、低保户特困户安置、敬老院安置和货币补贴六种方式。其中前三种安置的房价均为每平方米950元。链接：关于房屋补偿费，政府是用重置法的估价方法，而不同于商业拆迁中的市场比较法，因此不能按照正常的房屋市场价来计算，对此农民并无异议。但是在实际访问农民后得知农民所接收到得信息并不是这样。据农民方面信息，平房均以每平方米600元计算，楼房均以每平方米800元计算。后访问有关负责人得知，平房的600元补偿、楼房的800元补偿都包括奖励费用的每平方米300元。据此，做了一份相关的调查，具体如下：问题：您对每平方米300元的奖励费用了解吗？A非常了解B了解一些C听过但并不了解D从没听过分析：政府关于奖励费用并没有明确告知村民，而据《关于公布扬州市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》，在规定拆迁期限内，住宅房屋的被拆迁人与拆迁人提前签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁，拆迁人可视拆迁项目情况给予被拆迁人不超过3万元的提前搬迁奖励费。显然政府并无如实告知村民，而使得部分村民误以为每平方米600元或是800元是整个房屋补偿费，从而有误导民众之嫌，至少没尽到应尽之职。〔2〕.搬家补助费：0%10%20%30%40%50%60%70%非常了解听过但并不了解百分比百分比拆迁费用拆迁补偿费拆迁工程费拆迁管理费房屋补偿费其他补贴费附属物补偿费拆迁服务费房屋自身补偿金设备搬迁补偿费撤场费临时安置费停产补贴费补助奖励费等绿化补偿费围墙补偿费等拆迁委托服务费房屋评估费用拆迁费用拆迁补偿费拆迁工程费拆迁管理费房屋补偿费其他补贴费附属物补偿费拆迁服务费房屋自身补偿金设备搬迁补偿费撤场费临时安置费停产补贴费补助奖励费等绿化补偿费围墙补偿费等拆迁委托服务费房屋评估费用由于建设工程的需要而搬迁他出居住，搬家需要一定费用，因此需要拆迁人承担一定责任，即支付搬家补助费。据《关于公布扬州市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》规定，住宅房屋搬迁补助费，按被拆迁房屋建筑面积10元/平方米计算。而扬州市“万顷良田”项目并无此规定，只给以生产性用房每平方米100元的补助，应该说是不规范的。〔3〕.附属物补偿费：附属物补偿，主要指绿化、围墙、地坪等辅助建筑物，在农村主要指菜园、树木、围墙等。附属物补偿虽然说是很小的部分，但国家相关法律规定了该补偿。而扬州市“万顷良田”项目（《扬州市邗江区人民政府文件（扬邗政复[2010]64号）》）却规定：树木、菜地、围墙、地坪、水井等附着物及构建物不予补偿，这既违反了国家的相关规定，又没考虑到村民长期种植蔬菜等生活习性（虽然承诺新房赠予20平方米菜地，但基本上没有起到很大作用），可以说不太公道。在访谈中，也了解到村民对于这点有很多意见。而对于附属物的补偿，由于没有直接的法律规定，所以现如今很难给人们很大保障，在下面也会具体谈论这个话题。〔4〕.临时安置费：在拆迁安置过程中，拆迁人不能一次解决安置住房的，可由拆迁人提供周转房过渡或是由被拆迁人自行解决但需拆迁人对其进行补助。据《关于公布扬州市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》规定，住宅房屋临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积10元/月·平方米计算。关于这部分补偿，由于村民还不需要临时安置，因此这部分还未被提上日程。〔5〕.装修费用：关于装修费用，不同区域有不同补偿方式。据《扬州市区城市房屋补偿评估技术细则》规定，对于不同的家庭装修有不同程度的补偿。而扬州市“万顷良田”项目中并无涉及装修费用的赔偿，虽说国家没有相关法律明确规定装修费用，但该项目应该根据实际而给予不同程度的补偿，因为扬州市已给出相关规定。2.村民对补偿的看法：据邗江区公道镇谷营村村民委员会负责人曾某叙述，有关房屋拆迁的全部费用规定是严格按照邗江区区政府发布的《扬州市邗江区人民政府文件（扬邗政复[2010]64号）》执行的，对于此，我做了一些调查来反映出村民自己的意愿，具体如下：问题〔1〕.您对房屋拆迁费用的各项具体内容有何种程度认识？A非常了解B了解一些C不太了解D一点不了解0%20%40%60%80%100%非常了解了解一些不太了解一点不了解百分比百分比分析：高达90%的民众都非常了解拆迁费用的各项内容，而一点不了解的比例是0。这说明两点：一是民众普遍关注自身基础权利的维护，二是得益于政府的透明化规范化管理。只有同时具备这两点，才会有如此高比例的程度。这也是一种进步。问题〔2〕.对于“万顷良田”项目，您对政府的具体补偿的看法如何？A非常满意B觉得还行C不太满意D非常不满意百分比非常满意觉得还行不太满意非常不满意分析：大多数民众对于政府的补偿措施感到不是很满意，由实际访问得知，其原因大致概括为以下两点：一是觉得政府补偿力度小，民众没有得到应有的补偿；二是觉得政府公开化程度小，让民众觉得只是政府一方在谈，自身并无资本谈条件，政府也并没有正面出示任何法律性条文或规定。这说明政府并没有履行好自身职责，当然也有更深层次原因，这将在下面进行探讨。3.关于耕地的补偿：虽然说耕地补偿并不是房屋补偿范围之内的，但基于农村基本上每户都有耕地的现实情况，在这里，还是有必要进行调查研究。根据《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发[2003]131号）精神，征用耕地补偿具体分为土地补偿费、征用耕地安置补助费、青苗补助费和地上附着物补偿。其图为如下所示：〔1〕.关于土地补偿：据《关于扬州市调整征地补偿安置标准的通知[扬府发〔2004〕17号]》文件，征用耕地的土地补偿费，由原该耕地被征用前3年平均年产值的9倍调整为10倍。文件也对征用前3年平均年产值的最低标准作出了不同区域的规定。〔2〕.关于征用耕地安置补助费：《关于扬州市调整征地补偿安置标准的通知[扬府发〔2004〕17号]》对不同区域的被征地农民作出了标准。〔3〕.关于青苗补助费：该通知对不能如期收获的不同种类作物作出了规定。〔4〕.关于地上附着物补偿：据《中华人民共和国土地管理法》规定，被征用土地，在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予补偿。可按下列办法执行：地上附着物补偿费标准：根据“拆什么，补什么；拆多少，不低于原来水平”的原则补偿。有关耕地的具体补偿村政府人员还并未与村民协商，但耕地补偿也是重要的补偿方面，村民对此也很期待政府人员能按照具体条例的规定来执行。四、调查结果及一些思考：以扬州市的“万顷良田”项目为例，在调查中可发现其中存在一些不合理的地方。这也真的征地补偿标准征用耕地安置补偿费青苗补助费地上附着物补偿土地补偿费算是中国整个拆迁市场所共同面临的难题了。〔一〕、关于拆迁的相关制度并不完善，这主要表现在监督体制和拆迁补偿机制上。1.监督机制：中国的拆迁市场普遍存在不同程度的缺乏监督的状态，特别是对于农村房屋拆迁。因此，做了一下的调查：问题：您对扬州市“万顷良田”项目拆迁所涉及的相关文件有何种程度的了解？A非常了解B了解一下C不太了解D一点不了解百分