工业地产操作模式研究

易居中国专题：工业地产操作模式研究2012-2-142目录国内外工业园区发展模式综合研究1产业园向产业城市发展研究2松山湖工业园区发展模式研究3国内外工业园区发展模式综合研究4产业园向产业城市发展研究5松山湖工业园区发展模式研究61、国内外工业园区发展模式综合研究2[关键字]：X工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：X通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：X研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究3整体框架工业园区研究工业园区综述工业园区发展模式工业园区升级转型4工业园区综述工业园区综述5工业园区综述X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型1、工业园区源起X最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。X工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义X工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。6工业园区综述X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型中国工业园区发展历程城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手7工业园区综述X工业园区定义X工业园区发展历程X工业园区类型X我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。X工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。8工业园区发展模式工业园区发展模式9工业园区发展模式X初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。传统工业园区生态工业园区高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园产业新城配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；配套生活休闲娱乐区域无配套配套设施人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；人才、技术、资金高度密集；人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨园区特点以多种产业形式形成产业集群；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；产业形势10创意产业园案例——厦门留学生创业园创意产业园案例——厦门留学生创业园关键要点：X非盈利的科技产业化服务机构X研发办公楼、厂房、综合楼11厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构湖里区火炬创业园厦门国家留学生创业园厦门地图园区概况高科技产业化的服务机构功能定位紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。交通占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；规模位于厦门湖里区火炬高科技园东侧区位1996年底成立时间12厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门市政府火炬高新区管委会厦门留学生创业园低地价批地，具体价格不详投资1.8亿兴建申请优惠政策上缴税收租金无偿启动基金和税收优惠政策厦门创业园物管会下属国有企业日常物业管理补贴租金厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：1.资金流出：•向政府以较低价格取地•投资兴建创业园2.资金流入：享有租金收益厦门市政府：1.支出：•提供无偿启动资金、•税收优惠政策•租金补贴2.收入：•享有税收收益•促进区域经济发展，提升区域影响力运营模式13在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。政府火炬高新区管委会孵化企业角色：9提供优惠政策9提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金9以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力9角色：9建造创业园9提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐9为孵化企业享受政府优惠政策提供平台9作为孵化企业与外界沟通的窗口。9角色：9携带高成长性项目入园9利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益9为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带运营模式14办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，物业组成z基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯z服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等设施建设z租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。z空置率：5%出租情况z水费：2.8元/吨z电费：0.97元/吨。z物业管理费2元/平米z建筑总面积：9500平方米z单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米z层高：3.6米，吊棚后2.7米。z层数：7层创业大厦其他费用建筑参数名称创业园综合楼厂房研发楼15创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右z面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米z层高：6层户型情况z水费：2.8元/吨z电费：0.97元/吨。z物业管理费2元/平米z几乎是全满z1层租金20-24元/平米z2-6层租金15-18.5元/平米5400平方米新业楼5400平方米昂业楼空置率租金情况8940平方米宏业楼其他费用建筑面积名称厂房创业园综合楼厂房研发楼16综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求z户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米z租金：700元/月z空置率：129套空8套公寓z1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，z会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元z2-6层为单身公寓功能布局z物业费40元/月z水费2.8吨z电费0.572元z栋数：一栋z层数：6层z建筑面积：9400平米轩业楼其他费用建筑参数名称创业园厂房综合楼研发楼17创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及安静程度绿化环境休闲配套会议室情况餐饮情况公寓户型面积和档次综合配套办公楼物业形态户型面积办公场所税收优惠首期无偿启动资金租金优惠优惠政策第四名第三名第二名第一名关注点分类客户询问频次排名客户咨询过程中主要询问问题z“租金有什么优惠呀？”z“首期无偿启动资金能申请多少呀？”z“有哪些税收优惠呀？”z“办公室户型面积有没有200平米左右的？”z“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”z“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”z“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”z“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”z“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”z入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。入园企业构成IT/光电子28%生物15%机械10%其他13%软件22%新材料12%企业类型18入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金X以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。留学人员优惠政策X房租减免：用于研发、生产的厂房，在60～150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。X申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。X创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。X留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。X留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房X无偿资助金：符合条件的每家10万元。X配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。优惠政策19扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠700元/月700元/月700元/月单身公寓14.4元/平米9元/平米0厂房（以18元/平米记）20.8元13元0办公研发楼（80平米以内）第三年租金第二年租金第一年租金物业类型入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月）0510152025办公厂房单身公寓第一年租金第二年租金第三年租金‹租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠‹租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠租金优惠符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优惠租金扶持入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%）各种组织和机构的基金（申请通过率较低）基金扶持主要是所得税，增值税和营业税税收扶持扶持政策主要扶持政策优惠政策20厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背厦门创业园静态投资回收期计算X首期投入金额1.8亿X办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元X厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元X公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元X静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年盈利模式21厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所休闲配套建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境，增加环境舒适度绿化希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境安静程度要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米-500平米）、小会议室（100-200平米）会议室要求一定要精装修公寓情况要有较高档次的酒店餐饮希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右办公情况在允许的情况下，尽量加大优惠力度税收优惠落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要扶持资金希望第二年、第三年维持50%的折扣租金优惠改善意见对现状评分不足5分1分园区不足22生态工业园区案例——唐山曹妃甸生态工业园区案例——唐山曹妃甸关键要点：X“生态城”：17处公园X高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔夫球场X生态、科技住宅23曹妃甸工业区我国北方国际航运中