影响商品住宅需求的因素研究——以北京为例(终结版)

校徽影响商品住宅需求的因素分析组员：杨威092123王进092109赵迪092129何健092121曾永志0921282009-10-16目录摘要：住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。文章首先对商品住宅的相关概念和商品住宅市场的需求特征进行了论述，接着分析了影响商品住宅需求的相关因素:国民经济水平、居民收入、居民消费结构、住宅价格、利率、人口数量和结构的变化、城市化、政策因素等等。接着文章选取相关因素，以北京商品住宅市场为例，运用多元回归方法对影响商品住宅需求的因素进行了定量分析。最后，根据定性和定量分析，提出了几点商品住宅市场发展的建议。关键词：商品住宅需求回归分析一、定性研究1．研究背景及意义住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅产业无论对整个房地产业，还是对关联产业、人居环境和社会经济都有显著的影响。住宅市场的健康发展不仅关系到住宅产业的健康发展，影响整个社会经济的发展。随着商品住宅市场竞争的日益激烈以及商品住宅市场价格的日趋高涨，商品住宅市场价格与人们的收入水平之间呈现出越来越大的差距。无论是房地产机构还是政府专家学者对商品住宅市场的关注度越来越高。在市场方面，不仅很多学者专家甚至包括很多专业的房地产机构，都做了不少的研究与探讨，由于房地产市场自身的特殊性以及数据资料的收集困难，如何真正了解把握一个地区房地产市场的需求，并对其因素分析仍是一个相当困难的课题。由于住宅本身的特殊性，土地的稀缺性和不可再生性，城市化进程加快与城市人口增长迅速的普遍趋势，使得人类对住宅需求不断扩大与住宅资源短缺的矛盾日益尖锐。同时，住宅建设投资巨大，价值量高，生产和使用住宅时间周期长，居民消费住宅需要相当数量的费用等特点形成了住宅供给与需求经常性结构失衡的矛盾。近几年来，北京的住宅市场一度高涨，尽管人们的收入水平也有相应的增加，但就目前的收入和住宅价格相比，收入还是远远低房价;虽然每年市场都有大量的新房供给，但是人们需求还是未达到根本的解决，因此，有必要对影响商品住宅需求的因素进行分析，分析其扩大需求的因素。近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住宅条件的强烈需求，以及国家把住宅建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺乏对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置；另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了商品住宅市场的健康发展。文章主要分析了影响商品住宅市场需求的几点因素，以期为房地产企业的经营决策提供依据，也希望能够为政府相关管理部门的管理决策提供参考。2.商品住宅市场需求的特征2.1商品住宅与商品房的区别商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住宅、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。而商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅，由他们来出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制,所以,商品住宅是80年代以后才在我国出现的。2.2商品住宅需求商品住宅需求,是在一定市场条件下有支付能力的商品住宅需要,即消费者在特定时刻、特定位置、某一价格水平上愿意并能够支付购买价格的商品住宅数量。一般采用商品住宅销售面积来衡量商品住宅需求。2.3商品住宅市场需求特征分析a.市场需求的广泛性市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料。人的衣食住行的需求与生俱来，地球上只要有人类的地方就有对各式各样住宅的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础。房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。b.市场需求的多样性房地产的不同特性决定人们对房地产存在着不同形式、不同层次的需求。如为生活、生产所需购置自用；为避免资金闲置、贬值而投资以期保值和增值等。同样，购置自用也有层次上的多种差别，可以是仅为满足居住需要，也可以是为追求享受、为后代积累财富或是向世人显示自己的富有或者高贵的身份，因此会出现普通型、公寓型、豪华型不同档次的住宅需求。即使对以满足生活需要为主要特征的普通型住宅，不同的消费者，对建筑设计、住宅区域、环境也有不同需求。c.市场需求的可持续性这是房地产在使用价值上的必备性和不可替代性所决定的。房地产是人们日常生活和社会经济活动的物质基础，它不可能像一般商品那样随着技术进步被社会所淘汰，而是随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费者需求的提高，对房地产商品的需求也逐渐提高。d.市场需求的融资性由于房地产交易价格昂贵，一套普通型住宅，按国际惯例一般相当于家庭年收入的3～6倍或家庭25年的积蓄，因此，人们在购置房地产时仅靠有限的自有资金是难以全部支付这笔开支的，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。如抵押贷款、公积金等，都是较为普通的房地产融资形式。d.商品住宅消费的长期性这是由房地产的耐久性所决定的。土地具有永久性，房屋一经建成，其寿命也可达数十年甚至上百年，使用期限超过一般耐用消费品，而且人们购置房地产的支出较大，对房地产的更替通常间隔很长时间。因此，人们对房地产消费不同一般耐用品，它更具长期性、持续性。e.商品住宅消费、投资的双重性住宅是人们最基本的生活必需品之一，具有普遍的消费需求。同时，由于土地是稀缺的，不可再生资源，其自然供给刚性，经济供给总量弹性较小，随着经济的发展，城镇化进程快，城镇人口的增加和农村剩余劳动力向城镇的转移，因而住宅的需求日益增加，刺激住宅价格上涨，因此，住宅具有保值、增值的投资功能。住宅的保值、增值的特性决定了住宅是居民投资的一条重要途径，也是增加市场需求的一个重要方面。3商品住宅需求影响因素的理论分析住宅需求是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。住宅需求的波动与诸多因素相关，一般而言，人均可支配收入、人口因素、城市化水平等决定了一定时期住宅的需要量，而经济因素、政策因素和价格预期决定了一定时期的有支付能力的住宅需求。3.1经济因素经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。我们以北京市为例,下图一为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与人均国内生产总值之间关系的趋势图.0.0500.01000.01500.02000.02500.0200020012002200320042005200620072008图一：北京商品住宅房销售量与人均国内生产总值商品住宅房销售量010000200003000040000500006000070000人均国内生产总值商品住宅年销售量（万平方米）人均国内生产总值（元）3.11住宅价格与价格预期影响住宅需求同住宅价格的变化呈反向运动。当住宅价格上升,购房者可以减少购买住宅的面积、不再考虑购买、不考虑在此地购买而去寻找其他价格较低的住宅等。无论怎样购房者采取怎样的行动,都会导致住宅需求量的减少。住宅价格对住宅需求的影响需要从两个方面考虑。从住宅的消费性特征来看，国内的住宅需求价格弹性一般都小于1，在消费者收入不变的前提下，住宅价格上升，消费者会选择面积较小的住宅，而不会选择放弃购买；另外，从住宅投资性的特征来看，在房地产价格上升的时候，社会对房地产的需求增长在一定的时期内是比较旺盛的，从而产生了价格对需求的影响,引起了更多的“恐惧心理”和“买涨不买跌心理”，从而导致了提前消费的情况，同时也提高了投资性和投机性的需求。我们以北京市为例,下图二为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与住宅房平均售价之间关系的趋势走势图.0.0500.01000.01500.02000.02500.0200020012002200320042005200620072008图二：北京商品住宅房与住宅平均售价商品住宅房销售量050001000015000住宅平均售价商品住宅年销售量（万平方米）住宅平均售价（元/平方米）3.12家庭收入影响一般而言，基本需求和奢侈品需求属于刚性需求，这两种需求弹性都较小；而改善性需求和投资或投机的弹性较大，易受政策和价格预期的影响。所以，目前宏观调控下，我国住宅需求市场呈现出豪宅和小户型住宅销售旺盛的“两头坚挺”趋势和中高档住宅销售下滑的“中间疲软”趋势。我们以北京市为例,下图三为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与城镇居民可支配收入之间关系的趋势走势图.图三：北京商品住宅销售量与城镇居民可支配收入05001000150020002500200020012002200320042005200620072008商品住宅房销售量050001000015000200002500030000城镇居民可支配收入商品住宅年销售量（万平方米）城镇居民人均可支配收入（元）3.13信贷规模信贷规模以及相关的贷款政策，都能对消费者对住宅需求的支付能力产生影响，对激发和提前潜在住宅需要量都有一定影响。信贷规模较大，那么提供的购房资金较多，住宅的需求就相应增大，反之，则会减小。同时，贷款政策同时也是国家对房地产宏观调控的主要调控方法，对政策因素也有一定的反应。下图四为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与信贷规模之间关系的趋势走势图。图四：北京商品住宅房销售量与信贷规模05001000150020002500200020012002200320042005200620072008商品住宅房销售量010000200003000040000信贷规模商品住宅年销售量（万平方米）信贷规模(亿元）3.14利率水平利率变化对住宅需求的影响主要体现为,当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑扩大住宅的消费需求或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求；当利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会扩大居民的住宅需求。相反,利率提高时,住宅需求会相对减少。3.2社会因素社会因素是影响房地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给；反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。除此之外，经济体制、住宅制度、土地改革、城市规划等也对商品住宅市场产生积极影响。3.21人口因素住宅需求的变化受诸多因素的影响。相对而言，人口和家庭户变动趋势比较稳定，通过对未来人口和家庭户数变化的预测，可以了解因人口和家庭户增长对住宅需求预测的变化。因为住宅消费基本上是以家庭户为单元，因此家庭户的预测比一般的人口预测在准确预测未来住宅需求方面更为重要。我们以北京市为例，下图五是北京市2000-2008年商品住宅房销售量与常驻人口之间关系的趋势走势图。0.0500.01000.01500.