恒大地产

LOGOYoursitehereLOGO小组成员组长：张斌成员：张迎迎骆潇翟孟亭孔安琪李珉姜何王凯赵静YoursitehereLOGO讲解脉络1.恒大简介2.恒大上市历史3.同行对比4.展望YoursitehereLOGO一.恒大简介恒大营销核心优势恒大简介发展历程恒大概况集团战略YoursitehereLOGO恒大概况条目细节ClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittextClicktoedittext三个一流334万平方米、210亿元36个城市、73个项目员工15000、92%本科以上1997年、2009年成立与上市项目多，分布范围广销售面积、销售金额大企业目标明确员工规模大、水平高YoursitehereLOGO发展历程Titleinhere1997-19992000-20022003-20052006-20082009年至今YoursitehereLOGO集团战略1997-2004年确立小面积、低价格的发展模式战略过渡阶段标准化运营战略阶段规模取胜规模+品牌规模+品牌YoursitehereLOGO核心优势运营优势产品品牌优势产品结构优势成本优势开发优势团队管理优势规模优势核心优势YoursitehereLOGO爆破营销明星效应恒大营销广告轰炸直白营销体育营销恒大营销YoursitehereLOGO二.恒大上市历史YoursitehereLOGO借壳上市2002年8月22日，广州恒大实业集团有限公司宣布，已成功受让上市公司“琼能源”原大股东海南润达实业有限公司所持有的公司法人股41864466股(占总股本的26.89%)，成为琼能源新的第一大股东。至此，恒大成功实现借壳上市。YoursitehereLOGO问题原因借壳上市1当时为什么许家印要上市？为什么选择借壳上市？为什么选择琼能源作为上市的“壳”？为什么后来放弃这种方式呢？资金IPO的操作复杂难度大琼能源比较干净融资不顺，遭遇资金发展瓶颈，出售琼能源壳资源可使恒大套现脱困YoursitehereLOGO借壳上市2006年8月12日，广州恒大实业集团有限公司将所持有的绿景地产所有股份，计41，864，466股法人股，占总股本26.89%，全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。转让价款总计78，889，818元，转让价款在上市公司股权过户完成后15天内，一次性以现金支付。由此，广州天誉成为绿景地产控股股东。结果YoursitehereLOGOIPO土地储备迅速膨胀资本市场上一系列融资行为前期准备YoursitehereLOGO•06年11月以三分之一股票作押向投行(金融投资者)私募4亿美元；•与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款,额度为5亿美元；•08年5月,完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。IPOYoursitehereLOGOIPO正式启动IPO13月7日—3月12日路演23月12日—3月19日招股33月20日晚恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划2008年YoursitehereLOGOIPO问题一：恒大IPO折戟，除了“股市大跌”和“市场形势低迷”等客观因素影响，还有其他原因吗？问题二：为什么恒大坚持逆市上市？土地储备资金链恒大的开发模式港交所的新规则对赌协议的时间压力紧绷的资金链YoursitehereLOGOIPO恒大地产主要财务数据08年招股书/截止07年9月业绩单位:人民币百万元现金及现金等价物1,153银行贷款6,612库存5,385流动资产13,017流动负债3,768资产总额14,825负债总额14,067净资产758银行贷款占总资产比率44.60%净负债比率720.18%营业额2,323毛利868物业增值482纯利1,001纯利1（调整后）*678纯利2（调整后）*161毛利率37.37%纯利率43.09%纯利率(调整后)6.93%YoursitehereLOGOIPOIPO失败，面对铮铮作响的资金链，恒大怎么办？YoursitehereLOGOIPO私募资金6月，许家印在香港获得香港新世界集团和其他7家金融机构的私募资金5亿美元，加上之前美林银行和德意志银行等机构的5亿美元，使得其负债率下降到65%左右。项目合作项目融资分别在恒大地产与美林、恒大地产与郑裕彤旗下的周大福之间完成，投资对象分别为恒大在广州、佛山和武汉的三个物业。根据合约规定，恒大地产与美林共同开发广州恒大御景半岛，后者注资1.3亿美元。在佛山和武汉的两个项目中，恒大从周大福分别获得4.82亿元和2.72亿元的中长期贷款。加快销售回款一改过去“自产自销”的传统方式，找来3家代理企业全权代理旗下的42个项目。2008年，恒大地产凭借“成本价”策略、规模式开发和明星轰动营销等手段，一年内实现了销售额118亿元。IPOYoursitehereLOGOIPO重启IPO经济复苏，楼市回暖获得重量级“资本大佬”的支持重整上市主打理念在这次股票发行认购中，恒大引入的两位基础投资者，刘銮雄旗下的华人置业，以及郑裕彤私人持有的周大福，两分别斥资5000万美元认购，合共为1亿美元。2008年3月首度上市时，恒大只打土地储备和土地成本低这两个卖点。重启IPO后，在土地卖点以外，恒大地产主打标准化全国开发商，工场化快速开发更契合西方投资者的口胃。YoursitehereLOGOIPO恒大IPO惨胜如败2009年11月5日，恒大重启IPO,成功上市。恒大弃高就低,以询价最低价3.5港元售l0亿新股，6亿旧股，并抛出派现承诺:每年派发盈利的10%作为股息，最终取得45.72倍认购倍率。恒大上市的收获仅为32亿港元,另外30亿港元则流入国际投行的腰包。按2009年12月24日收盘价4.19港元计，恒大市值628.5亿港元。成为在香港上市的大陆房地产企业龙头。YoursitehereLOGO三.同行对比YoursitehereLOGO恒大地产集团大事纪要1998年6月,成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司21997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长12002年8月,收购“琼能源”成第一大股东,更名为“恒大地产”32003年6月,在广东成立“恒钢集团”42006年6月,集团重组,肃清了交叉持股情况,上市计划正式启动5YoursitehereLOGO2006年11月,与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议62008年3月,受港股暴跌与市场低迷的影响,被迫宣布暂停上市72008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资82009年4月恒大成功在港股上市9YoursitehereLOGO顺驰地产集团大事纪要1994年3月,孙宏斌到天津创办顺驰房地产销售代理公司11995年初,顺驰与联想一起投资开发香榭里小区22000年8月,击败众多对手,拿下天津两个热门地块,轰动津门32004年,房地产业的冬天突然降临,顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地52000~2003年,连锁店几乎覆盖整个天津市场,建筑面积占天津房产总开发量的20%4YoursitehereLOGO2004年11月顺驰的香港上市计划搁浅62005年10月,与摩根的私募谈判流产,进行大规模人员调整,裁员20%72006年9月5日,签署股权转让协议,孙宏斌基本失去了对顺驰的控制权82007年1月,路劲基建宣布收购孙宏斌手中的剩余股权,总持股增至94.7%9YoursitehereLOGO顺驰特色吸引眼球式的营销方式“天价地”制造者“顺驰速度”YoursitehereLOGO•与摩根斯坦利的股权对赌协议谈判未果•国家宏观调控政策的变化•港股IPO失利顺驰的转折性事件YoursitehereLOGO恒大特色规模化低成本运营，项目同步迅速推进，低开高走的销售策略，以规模化、均好性的产品和服务进行快速开发。华丽舞步轨迹与投行合作开发模式上市准备扩张模式YoursitehereLOGO恒大转折性事件危机应对措施：私募股权和降价销售成功重启港股IPO首次港股IPO失利YoursitehereLOGO恒大与顺驰的相似之处遭遇资金瓶颈确立快速全国扩张的战略相似点经营模式YoursitehereLOGO成王败寇之原因分析对于风险的预先估计IPO失败后的危机处理宏观经济政策调节的影响各方公关能力IPO失败的真正原因囤地行为:土地出让金支付的方式和时限银行信贷：降低与提高信贷门槛YoursitehereLOGO恒大与顺驰的相似经营之路压缩项目开发周期高效的资金管理效率快速非稳健扩张道路大量资金用于拿地囤地经营模式YoursitehereLOGO顺驰速度现金流动的速度项目销售的速度建造周期的速度购买土地的速度品牌打造的速度顺驰速度YoursitehereLOGO四.展望YoursitehereLOGO二三线城市成为房地产开放商主战场的必要性1一线城市房地产市场利润空间下降2二、三线城市必将成为“主战场”YoursitehereLOGO一线城市房地产市场利润空间下降39%48%13%2009年TOP20企业销售金额城市集中度一线二线三、四线29%52%19%2010年TOP20企业销售金额城市排行榜一线二线三、四线1交易量环比下降YoursitehereLOGO一线城市房地产市场利润空间下降12土地困局3政策困局9.29新政以来，在北京、上海、广州和深圳在内的14个城市推出限购令。11月1日起，房贷最低标准变为：首付最低30%，二套住房为首付最低50%，禁止对第三套及以上住房提供贷款。房地产税出炉时间未可预测YoursitehereLOGO销售情况受政府政策营销较小房地产市场刚性需求不断扩大地价与拆迁成本低廉获利空间大二三线城市销售额环比增长明显二、三线城市必将成为“主战场”二三线城市成为房地产开放商主战场的必要性YoursitehereLOGO1、产品线过于丰富2、江苏南通的1200万平方米土地能否正常开发？1、政府对闲置土地的态度日趋强硬2、万科、保利都纷纷转战二三线城市，竞争不断升级1、整合了产业链资源，建立300多家的产业联盟。2、与政府良好的合作赢得政府支持1、提前战略布局2、拥有最广泛的土地储备3、拥有充裕的资金4、战略联盟实现低成本5、优惠销售深入人心优势劣势威胁机会恒大二三线城市战况SWOT分析YoursitehereLOGO恒大二三线发展建议合理安排城市布局恒大地产合理控制供应节奏先开发二线城市慎重挑选三线城市进入持续解决资金流问题LOGO