成都休闲度假房地产研究

成都休闲度假房地产研究一、休闲度假房地产的界定随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。休闲度假区住宅(别墅、度假村)，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。养老型酒店是投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。二、成都市经济发展概况根据《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》，全市户籍人口1059.7万人，生产总值2185.7亿元，同比增长13.6％，第三产业实现增加值995.7亿元，增长12.5％。人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善。全市在岗职工平均工资为17556元，比上年增长14.9％。城市居民人均可支配收入10394元，增长7.8％；农民人均纯收入4072元，增长11.4％。年末城乡居民储蓄存款余额1726.4亿元，增长15.5％。人均GDP达18998元人民币，比全国平均水平高出一倍多。综合来看，成都的经济发达水平和北京、上海等几大城市相比，处于相对弱势，但在西部大开发的契机下，其经济发展和城市建设速度将更快。发展中的成都经济将带动其各个区域建设的快速发展，吸引更多的外来人员居住、定居成都。目前私家车购买成为许多中等收入家庭的重要支出,截至到2003年11月成都市的私家车拥有量已经突破100万辆，小汽车保有量达到31.52万辆。按照全市平均人口来算，平均12人即拥有一辆私家车，堪称全国私车第三城。目前每天有400多辆新车到车管所上户.从私车拥有量来看，成都具有发展郊区物业的条件，随着市政建设的深入以及各大交通要到的改建与开通，已基本具备郊区居住、城市工作的条件。成都旅游资源十分丰富。现有市级以上文物保护单位121处，其中国家级17处，省级49处，既有全国知名的武侯祠、杜甫草堂等文物古迹，又有世界文化遗产都江堰——青城山和西岭雪山等4个国家级风景区及龙池、天台山等4个国家级森林公园、白水河等2个国家级自然保护区和龙门山国家地质公园，还有国内最大的大熊猫繁育基地。2004年，成都接待入境游客40.88万人次，较上年增长80.5%；旅游外汇收入14038.67万美元，增长39.3%；接待国内游客3215.34万人次，增长13.1%；国内旅游收入216.78亿元人民币，增长24.5%；实现旅游总收入228.43亿元人民币，增长25.2%。三、成都郊区休闲度假房地产供需研究成都市具备较好的开发休闲度假房地产条件的地区集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域，主要的研究也将集中在这些地方的宏观经济环境等影响房地产市场发展的重要因素以及各个区域休闲度假房地产的供需特征上。（一）各区房产发展概况成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右，全市建筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区建筑总面积供应体量占有率达40%左右，郊区开发投资占全市29.2％，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。龙泉以及双流区域销售总额较大，主要由于该区域第一居所项目开发较多，房地产开发投资较大，并不表示该区域的整体销售情况最好。各个区域房地产开发投资的回收比率均较高，除大邑县由于西岭雪项目失败的影响外，其他区域的平均资金回收比率均在80％以上。高新西区、温江、双流、华阳的地的销售率较高，销售率都超过50%，主要因为该区域在统计截止时间内少有刚开盘上市的项目进入市场城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、环境吸引力和价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，而价格吸引力是郊区住宅发展初期的主要驱动力。从成都市各郊区的综合环境比较来看，龙泉区域以及双流区域的经济状况最好，发展房地产市场的条件较好；温江区域在经过土地政策调整以及受到花博会以及光华大道等的影响后，将呈加速度发展；都江堰旅游发展迅速，发挥城市特色旅游资源优势，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择；华阳在政府规划引导下的新区建设使得基础配套设施得到根本的改善，前景可观。（二）郊区休闲度假房地产供应研究目前，成都郊区休闲度假型物业比重在60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。休闲度假型物业以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，主要分布在青城山区域以及龙泉区域。目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格。别墅产品的供应量较大，比重接近20％，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高，普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上，郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。各种物业的价格差距巨大。休闲度假型物业中以养老型项目以及度假项目为主。养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表，青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡。前期开发的项目中除了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉的项目分布最多。青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注，近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快。龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等，再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内休闲度假型物业发展速度也较快。大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多，一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次。目前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店，成为该区域代表性的项目。华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务，该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目。温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境，绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在30－70㎡之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280㎡之间，适合客户全家人度假使用。青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/㎡以上，成为成都市场上少有的高档项目。龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大。（三）郊区休闲度假房地产需求研究为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。1、房产销售状况由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售，大部分项目在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹，但是目前部分项目的销售情况不甚理想。总体平均销售率达到89.8％，青城山区域休闲度假型物业的销售率最高，对养老以及度假型客户的吸引力较强。养老型项目的平均销售率较高，以青城山前山项目为代表，大部分项目在经过2年多的市场消化，目前所有项目已基本销售告罄。各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。2、休闲度假房地产的需求特征1)选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。物业面积集中在20—60平方米之间，其中购买面积在50平方米左右的最多。由于楼盘的档次不同和购买时间不一样，价格也高低不等。目前已经置业的客户由于在前期购买时间较早，购买价格集中在2000元/㎡左右。3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，这部份人主要是老年人，有的是自己购买的，有的是子女为其买的，33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，空气要好。3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征1）区域倾向：一半以上被访者倾向选择都江堰—青城山区域，该区特定的历史文化底蕴和无可挑剔的自然景观资源，让较多的高端消费者看好这一带休闲度假物业的开发，该区域客户选择中绝大部分将选择