成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴--cwb117

www.cnshu.cn成都别墅发展历程暨国内外优秀别墅赏鉴www.cnshu.cnwww.cnshu.cn目录Contents一、别墅的涵义及分类二、成都别墅市场发展三、当别墅遇上高尔夫四、国内外优秀别墅赏鉴五、九寨项目别墅发展思路www.cnshu.cn一、别墅的涵义及分类www.cnshu.cn1、别墅的涵义别墅，原本来自国外的音译，即Villa.它最早源于意大利语和拉丁语，在美国传统辞典中，VILLA有三个意思:有钱人盖的华丽的、巨大的乡村别墅具有大规模房屋的乡村地产中产阶级的市郊住宅国际上对别墅的特定含义：通常指单幢的低层或多层住宅，有较大的庭院，甚至有很大的花园或园林、田野。www.cnshu.cn2、别墅分类按建筑类型分按建筑风格分按用途分：生活型经济别墅度假型的别墅出租型别墅经营型别墅商住型别墅www.cnshu.cn独栋别墅www.cnshu.cn联排别墅www.cnshu.cn双拼别墅www.cnshu.cn叠拼别墅www.cnshu.cnwww.cnshu.cnwww.cnshu.cnwww.cnshu.cnwww.cnshu.cn二、成都别墅市场发展www.cnshu.cn1、成都别墅发展历程成都别墅起步发展期1992年1997年代表作1、锦绣花园（带别墅和高层、多层的综合住宅项目，“开奔驰车，住锦绣花园”成为成都别墅的开篇。）2、五大花园（盲目跟风，项目因产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落）发展周期成都别墅市场开始经历从无到有的过程。此时成都别墅仍然是星星之火的格局，别墅项目更多集中在城南和城西。发展概况www.cnshu.cn成都别墅市场回落期1997年1999年发展周期发展概况成都豪宅在经过了快速发展之后，别墅产品开发落后、居住大环境无法改善等问题也逐渐暴露出来，成都别墅进入了调整期。发展特点1、成都豪宅最具代表性的浣花溪版块开始崛起2、近郊别墅开始逐渐兴起代表作1、舜苑浣花溪风景区的高档别墅项目，有联体别墅12户，四层复式别墅40户。标志着浣花溪版块开始起动。2、桃花源别墅龙泉充分利用浅丘地貌而开发了桃花源别墅。使得成都别墅市场进入了城市别墅和郊区别墅并行发展的格局。www.cnshu.cn成都别墅快速发展期2000年2004年发展周期发展概况从2000年至2004年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，成都别墅快速进入了升级换代的时代。别墅逐步有了明显的类别划分。通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象。发展特点1、别墅开发的主战场已经移师到青城山、都江堰、龙泉、华阳等近郊城市。2、别墅概念爆炸阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、分时度假、Townhouse……几乎所有的概念都是在这一时期诞生。代表作占尽稀缺资源的豪华独立别墅草堂之春中产阶层别墅Townhomes浣花溪山庄风景区的度假型别墅青城高尔夫山庄郊区居家、度假两用型别墅阳光假日www.cnshu.cn成都别墅成熟发展期2004年至今发展周期发展概况自2004年开始，成都别墅市场每年以1.2％左右的速度递增，成都别墅已成为楼市重要力量。成都别墅在“量”变的同时也在发生着“质”变，从城市别墅到郊区洋房，从德式风情到高尔夫主题，发展到今天成都别墅地产市场相对成熟。发展特点1、成都别墅地产市场相对成熟，更注重品质、品位以及价格；2、开发商大量地引入顶级建筑和景观设计团队进行产品研发；3、别墅的概念变得更加宽泛，产品也变得更加多样；4、资源型和经济型别墅成主角。代表作资源型别墅：牧马山·易城半山卫城新城市别墅：麓山国际社区蜀郡经济型别墅：上善栖Mini别墅金河谷www.cnshu.cn2、成都别墅区域分布及版块发展www.cnshu.cn成都别墅区域版块发展城区别墅版块分布桐梓林版块：锦绣花园、锦官新城等武侯版块：五大花园、领秀别墅、武侯别墅浣花片区：浣花流水山庄、草堂之春、舜园、金林半岛等东湖区片：河滨印象国宾版块：迎宾大道一号、成都后花园、君临天下等www.cnshu.cn近郊别墅版块分布青城山版块：高山流水、青城高尔夫山庄、青城山房、芙蓉青城牧马山版块：中航云岭、龙湖.长桥郡、维也纳森林别墅、萨尔茨堡龙泉版块：国一.澳乡、中粮.御岭湾、御源.大湖区新城南版块：雅居乐别墅、麓山国际社区、河畔新世界、蜀郡温江版块：紫檀山、香瑞湖、香碧歌庄园、锦绣森林、金河谷、春天大道www.cnshu.cn重点版块市场特征牧马山版块依托牧马山良好的自然资源、机场、高端休闲度假设施－国际高尔夫资源及便捷的交通形成的高档近郊资源型纯别墅生活区。www.cnshu.cn成都纯别墅生活区是别墅供应量最多的版块（占总量42％）以密度较低的高档独栋别墅为主独栋别墅面积180-590㎡，双拼面积186-250㎡独栋别墅价格12000-18000元/㎡，双拼别墅价格10000-15000元/㎡客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：成都客户为主，主要是本地南门私营企业主版块市场特征龙湖.长桥郡www.cnshu.cn新城南版块依托成都平原稀有坡地资源的生态环境优势以及国际城南核心区域的区位优势形成的城市近郊别墅。www.cnshu.cn别墅项目普遍规模较大，档次较高产品类型多样，以联排及叠拼别墅为主独栋别墅面积230-480㎡，联排面积200-380㎡,叠拼面积220-260㎡独栋别墅16000-22000元/㎡，联排12000-18000元/㎡，叠拼10000-12000元/㎡客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：以城南客户为主，生意人居多版块市场特www.cnshu.cn依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区的传统认知的改变形成中低档别墅聚集区。龙泉版块www.cnshu.cn休闲度假和商务型别墅为主产品类型多样，以联排别墅为主，有少量的独栋别墅联排面积230－285㎡，独栋别墅面积380－553㎡联排别墅价格6000-8000元/㎡，独栋别墅价格8000-12000元/㎡客户阶层：城市中端低密度置业客户、本地及外来养老客户客户来源：成都东门客户为主，其次是川内成渝线上的二、三级城市（如简阳、内江等地）及极少龙泉本地客户。版块区域分析www.cnshu.cn别墅主要以联排别墅及叠拼别墅为主，独栋别墅较少双拼别墅面积360-500㎡，联排面积280-380㎡叠拼面积140-240㎡双拼别墅14000-16000元/㎡，联排11000-13000元/㎡叠拼8000-10000元/㎡客户阶层：城市高端别墅置业人群、外来高端养老型客户客户来源：城西及城东客户为主，企业中高层管理者及养老型客户居多依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶段居住区代表项目：香颂岛、香瑞湖、仁和春天大道、泰基.花溪谷、金河谷、香碧歌庄园温江光华大道版块www.cnshu.cn3、成都别墅市场主要供应的建筑风格建筑风格风格特点代表项目欧式简洁大方、浪漫典雅半山卫城法式清新明快、时尚休闲蔚蓝卡地亚美式空间灵活、流动自然麓山国际社区英式外观古朴、典雅、造型别致奇特龙湖长桥郡中式形态多样、内涵丰富芙蓉古城大宅门、三利宅院、清华坊www.cnshu.cn美式乡村别墅代表楼盘---麓山国际社区www.cnshu.cn英式庄园别墅代表楼盘：迎宾大道1号www.cnshu.cn英式别墅代表楼盘-长桥郡www.cnshu.cn欧式别墅代表楼盘：置业.香颐丽都www.cnshu.cn中式别墅代表楼盘－清华坊www.cnshu.cn中式别墅代表楼盘－三利宅院www.cnshu.cn4、成都目前别墅户型面积区间分布面积供应区间市场分布情况150㎡度假型的小别墅为主，在青城山别墅受损后，目前主要集中在龙泉区域151－250㎡经济型别墅物业，以联排、叠拼为主251－350㎡主流别墅，成都市场上双拼和联排别墅的主流面积区间351－500㎡高档别墅，一部联排别墅和部分独栋别墅为主，这些大面积的联排别墅主要分布于成都近郊区区域500㎡以上高端豪宅别墅，独栋别墅的主流户型面积以豪华定位的独栋别墅，如中航云岭、麓山国际等www.cnshu.cn5、成都目前别墅价格分布版块区域价格牧马山版块1000－13000元／㎡新城南版块9500－26000元／㎡龙泉版块7500－12000元／㎡温江版块6000－14000元／㎡青城山版块5000－18000元／㎡www.cnshu.cn三、当别墅遇上高尔夫www.cnshu.cn高尔夫运动与游艇、马术一起被称为世界三大高尚生活标准；随着其在上流阶层尤其是商界的普及，建造在高尔夫球场周围，被喻为别墅中的劳斯莱斯和现代“黄金交际圈”的高尔夫别墅，也成为国际高尚生活的潮流和象征。最有价值的别墅不在山水之间，而在高尔夫球场之畔，拥有一个在高尔夫球场里或旁边的别墅，不仅是一个证明自己身份地位的标志，也拥有了随时可以参与到高尔夫运动中的便利；高尔夫球场广袤的绿化，果岭，湖泊穿插的美丽风景也给别墅环境带来了无法复制的美丽。当别墅与高尔夫相遇www.cnshu.cn三湖别墅全球最贵的十大豪宅之一位于纽约长岛三湖别墅，其以三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景，围绕着湖水的是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场，14个花园、75英里长的游泳池和宾馆。售价7千5百万美元www.cnshu.cn位于美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值约合1.8亿元人民币，这个美国高协认证的球场豪宅享尽尊荣；美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值1.8亿元。乔治亚的DeanGardens,价值1.7亿元,拥有一个私人18洞球场。在过去20年，美国高尔夫球场中开发的别墅项目占新建球场发展项目的比例，已经从35%增加到了46%。在美国，能够看到球道的住宅非常受欢迎，售价比一般住宅高出2到3倍。高尔夫别墅已经成为西方高档别墅的主流。www.cnshu.cn高尔夫让别墅身价倍增……别墅与高尔夫球场是相辅相成的，当两个全球顶级生活的象征产生了化学反应，其结合而成的就是更加奢侈的生活和享受，是富豪阶层最向往的理想栖居地。高尔夫球场中的别墅也越来越受到财富阶层的追捧。www.cnshu.cn高尔夫与地产的三种开发模式：1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅2、专业球场与地产开发并重3、地产开发为主，高尔夫为辅www.cnshu.cn典型案例：昆明春城高尔夫球湖畔度假村地理位置：云南省昆明市东郊宜良县阳宗海湖畔引擎：顶级高尔夫球场、单一引擎核心功能：打高尔夫球客户类型：打球的人，客户单一档次：世界有名，亚洲顶尖开发条件：不做高尔夫就无法做地产开发，土地开发量小，价值很高1、以高尔夫球场为主，地产开发为辅www.cnshu.cn昆明春城高尔夫别墅：200余栋私人别墅配套：2个国际标准的18洞锦标高尔夫球场、5星级会所和49间豪华客房，水上运动中心、带沙坑和果岭的灯光练习场、康体健身俱乐部等。www.cnshu.cn典型案例：深圳观澜湖高尔夫地理位置：深圳市观澜镇引擎：高档度假区和高尔夫球场双引擎核心功能：度假、商务活动、会议、打球客户类型：香港人为主，其次东南亚及日本客户档次：国内顶级开发条件：不做高尔夫也可开发地产，但难度较大2、专业球场与地产开发并重www.cnshu.cn深圳观澜湖高尔夫别墅位于深圳市观澜湖高尔夫球会世界杯球场中央单位面积：300-438平方米价格每栋600万至1000万人民币不等配套：世界第一大的180洞高尔夫球场、拥有51个网球场的乡村俱乐部、五星级骏豪酒店及国际商务中心、深圳东莞两大豪华会所。www.cnshu.cn典型案例：棕榈岛地理位置：广东省深圳市东的惠阳区引擎：高档的度假休闲物业为主，高尔夫球只是物业只是物业的附加价值核心功能：度假、第二居所客户类型：主要是本地客户档次：档次一般，不是高档开发条件：地块开发条件较好，高尔夫球场能