我国房地产信托融资方式的选择与设计

复旦大学硕士学位论文我国房地产信托融资方式的选择与设计姓名：胡士美申请学位级别：硕士专业：财务金融指导教师：胡畏20040428我国房地产信托融资方式的选择与设计作者：胡士美学位授予单位：复旦大学相似文献(10条)1.学位论文张峥我国企业孵化器建设融资方式研究2004企业孵化器是一种新型的社会经济组织,由于该种组织在推动高新技术产业发展、孵化和培育中小企业,以及振兴区域经济、培育新的经济增长点等方向发挥了巨大作用,引起世界各国政府的高度重视,孵化器也因此在全世界范围内得到了较快的发展.为了借鉴国际经验,更快推动中国企业孵化器健康成长,该文分四章对中国企业孵化器建设融资方式进行了研究,其中第一、二章主要论述了企业孵化器的发展趋势与价值内涵,发展企业孵化器的现实意义及存在问题;第三、四章重点研究了企业孵化器融资方式比较与优选,以及关于信托融资方案设计的若干问题.通过研究,该文得出以下几个主要结论:一是孵化器房地产项目面临融资和房地产交易流动性不足等问题;二是发行信托是目前进入房地产开发有效的融资渠道,融资成本较低;三是降低房地产交易成本的有效途径是房地产证券化,通过房地产证券的交易来在一定程度上回避房地产交易成本较高的问题,实现房地产的高流动性;四是就目前而言,通过发行信托可以实现孵化器房地产融资和流动性两方面的目标,就后续投资项目而言,基金是更好的融资方式;五是信托基金可以采取债权和股权两种形式进入孵化器房地产项目,信托基金采取股权形式进入是国际上主流的房地产信托模式,也可以更好地实现房地产流动性的目标,由于目前国内信托主要是债权信托,在进行信托方案设计时可以考虑将债权信托和股权信托结合起来,实行比例灵活调整;六是为了提高信托凭证的流动性,达到房地产流动的目的,孵化器管理方可以借鉴产权交易的模式,设立专门的房地产信托权益凭证交易平台,同时引入做市商制度;七是考虑到未来设立基金的必要性,在发起设立房地产信托的过程中,孵化器管理方应该充分发挥作用,可以作为房地产信托的共同管理人,一方面降低信托投资公司的风险,提高信托投资公司参与该项目的积极性,另一方面也为未来发起设立房地产产业投资基金提供基础.2.期刊论文孙翠兰.SunCuilan我国房地产融资方式的比较、选择与调整-金融论坛2005,10(11)央行121号文件发布以来,中央政府及具体职能部门一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施,拉开了我国房地产融资多元化发展的帷幕.本文分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境,以期正确选择和有目的地调整我国房地产融资方式.据此,提出我国房地产多元化融资在近期内应选择银行贷款+房地产信托和银行贷款+房地产投资基金两种模式.同时,为保障这两种模式的有效运作,应对银行内部资产负债互动机制的构建、投资基金法的确立和信托融资中不必要限制的解禁等方面进行调整.3.学位论文程东海我国房地产业开展证券化融资研究20042002年我国加入WTO，使得房地产行业来自国际方面的竞争日趋剧烈。中国人民银行关于住房信贷政策的调整，各省、市、地区陆续提高商品房预售的条件，都对我国的房地产开发商产生巨大的影响，开发商在资金方面的压力越来越大。这就要求我国的房地产开发商从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的方法。目前我国经济正处于快速发展时期。一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日趋强烈；另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求也日益迫切。这两方面的需求推动着我国的房地产金融的创新。2003年房地产信托、房地产基金、房地产证券等新型融资方式的出现，即是对房地产金融创新市场需求的积极响应。本文依据作者多年在房地产领域的工作经验，结合金融学、投资学、经济学等相关理论的学习，对房地产融资领域中的证券化模式的创新与应用提出一些建议，希望对我国房地产行业的发展有所帮助。论文导论部分，对我国房地产行业发展概况及融资的重要意义进行了简单介绍；论文第一章，重点分析了我国目前房地产融资现状及存在的主要问题，并提出发展房地产融资证券化是解决问题的根本出路；论文第二章，结合我国现实环境和未来发展情况，对现阶段出现的多种房地产证券化融资方式进行了有选择的分析；论文第三章，重点选取发展比较成熟的美国、日本、香港、台湾等国家和地区，从各地房地产企业融资方式的产生和发展、外部环境因素和法律规范等多个方面进行比较，分析各地在特定外部环境因素下采取不同的证券化融资方式的成功经验和教训；论文第四章，在综合分析了境内外的不同的融资模式的经验与教训后，对影响我国房地产证券化的主要障碍进行了分析，并提出了一些合理化的建议，希望政府尽快建立相应措施，保障房地产证券化的实行。最后，简要介绍了我国房地产企业对于证券化方式的探索。4.学位论文罗韬房地产业融资结构研究2008近年来，我国经济发展势头良好，但固定资产投资增长过快，经济运行中的结构性矛盾进一步显现。其中作为提供生产、生活必需品的基础产业—房地产业，在高速发展的同时，出现了新开项目过多，在建项目规模过大，各项指标增速过快，所占全社会固定资产投资比例逐渐增高，房地产业发展增速远远大于其他行业，开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。一方面，为了控制房地产业过热，防范因房地产泡沫引发金融危机，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”“121号文件”，各金融部门连续采取措施，提高房地产开发资金门槛，紧锁房地产开发贷款，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。2004年，中央还实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业的两大命脉—土地和资金均被纳入此次宏观调控范围。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧，更新房地产业运作理念，使房地产业产业资本和金融资本有效结合，多渠道融资成为了房地产业生存、发展的必经之路。另一方面，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等40个产业的发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业。2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式确立了房地产业已经成为国民经济支柱产业的地位。同时房地产业属于资金密集型产业，其经济活动过程是大量资金投入运作过程，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件，因而房地产融资方式的研究是个十分紧迫、十分重要的课题。开辟多元化融资渠道能为我国的房地产投资者、开发企业及经营者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。本文研究的基本思路是从国内房地产业融资现状入手，分析当前单一融资模式形成的原因及影响，提出我国急需建设房地产多渠道融资模式的问题。在文中笔者考察了国内外房地产业除银行贷款外的主要融资渠道：房地产信托、房地产信托投资基金、上市股权融资、住房抵押贷款证券化的涵义和操作原理，并将四种融资方式进行对比，最后提出适合我国国情的融资方案选择及政策建议。文章分为三个部分：第一部分为我国房地产业的融资综述。在这部分里，笔者首先简要介绍和评述了企业融资的一般理论：资本结构的交易费用理论和契约理论，为其后分析我国房地产业单一融资模式的影响打下坚实的理论基础。其次，阐述了我国房地产业融资的现状及目前面临宏观政策紧缩的环境。最后分析了我国房地产业单一融资模式产生的原因和带来的不利影响，开辟我国房地产业多元化融资渠道的问题。目前我国房地产业融资呈现出如下特征：以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小：银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源；外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势，多以间接方式进入。从资本结构的契约理论的角度来分析，这种过度依赖银行的单一融资体系容易诱发房地产开发商及投资者的资产替代行为，房地产投资和消费的资金过度依赖银行，使得房地产开发、房地产投资的大部分风险均由银行承担，使银行暴露于巨大的金融风险之中，容易引发金融危机。从交易费用理论的角度来分析，高负债也使得房地产开发企业、投资者负担过高的破产成本，承受较大财务风险。第二部分为国外房地产主要融资方式以及在中国的应用。房地产信托、房地产信托投资基金、上市融资、住房抵押贷款证券化是国外房地产业发展比较成熟的国家所采取的主要融资方式。这部分主要对这四种融资方式的概念、特点和运行机理加以阐述，分别研究和分析引入这四种融资方式对建设我国房地产资本市场及整个金融市场的重要作用，介绍这四种融资方式在我国的发展的现状，并强调了开辟房地产信托投资基金融资方式所面临的设立壁垒及经营瓶颈。这四种融资方式不仅能为房地产业的发展提供资金、有效的分散和转移银行信贷风险，还能丰富金融市场投资品种，降低住房信贷成本，促进房地产业的专业化经营，促进房地产市场的繁荣和发展。在第二部分的基础上，第三部分首先将上述四种融资方式及我国目前主要采用的融资方式各种优缺点进行比较分析，得出了我国房地产业多渠道融资方式的选择，也就是本文的结论，并提出了相应的政策建议。本文的结论是：目前我国房地产业资金来源主要依赖于银行信贷，通过分析比较各种融资方式，笔者以为，鉴于银行资金来源为中短期资金的特点，银行业在房地产金融市场主要发挥中短期为主的信用机能，银行信贷主要提供流动资金贷款；在银行缺乏进入条件的情况下，房地产信托通过资金信托募集资金进入，信托管理所具有的连续性使得信托投资公司在房地产金融市场主要发挥中长期金融功能；住房抵押贷款证券化为发放住房抵押贷款的机构提供后续资金，间接支持房地产业的发展，启动住房抵押贷款证券化，建立住房抵押贷款的二级市场，为一级市场提供后续资金，并将分割的区域性住宅市场与资本市场有机的联系起来，以促进资金跨地域的流动，而对房地产信托投资基金，培养这一领域的复合型人才是当务之急。银行信贷、房地产信托、房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化等都是房地产业多渠道融资的有机组成部分，但它们之间并非此消彼长的关系。它们有着不同的市场定位，在房地产金融市场中起着不同的作用，因此是相互补充共同发展的关系。5.学位论文徐婷我国城镇廉租住房融资方式研究2005城镇廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本城镇居民最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。我国廉租住房体系自起步以来，已经取得了一定的成效，到2003年底，全国已有35个大中城市建立了相对完善的住房保障制度，有效的解决了部分低收入者的住房问题。然而，无庸讳言，我国廉租住房的整体发展态势与居民的期望和长远目标仍存在很大的差距，廉租住房制度及其实施存在诸多问题。其中，廉租住房融资渠道单一、资金供应不足就是目前廉租住房制度实施进展缓慢的一个关键性“瓶颈”因素。在我国市场经济体制不完善、资本市场尚发达、国家财政存在困难、住房公积金增值不明显或不稳定和地方财政实力有限的情况下，政府部门往往无法提供足够的资金用于廉租住房的租金补贴或者实物配租，廉租住房政策对很多城市来说往往是心有余而力不足。本文从我国廉租住房融资现状和国外公共住房制度的经验教训出发，深入分析我国在廉租住房建设中各种融资模式的障碍和缺陷；针对目前廉租住房融资方式单一的问题，作者提出在融资渠道上不应仅限于改善现有的政策性融资渠道，应该适当的采用市场性融资渠道并加以有效的调控和监管措施；作者从扩大住房公积金规模、征收住房保障税、运用信托投资和BOT四种融资方式，详细论述了四种融资方式必要性、可行性、基本构架和运作模式等内容，并提出了相应的政策建议。论文对扩大我国廉租住房融资渠道、解决廉租住房资金短缺、完善廉租住房制度等方面具有重要的理论意义和实践意义。6.期刊论文张波.ZhangBo构建中国房地产业的新型融资方式—房地产信托投资基金探析-当代经济管理2009,31(3)2008年以来,中国房地产业面临着巨大的资金压力,急需建立多样化的融资渠道,因此房地产投资信托基金的推出已经显得十分必要.文章在概述