房价与房地产税制改革研究

房价与房地产税制改革研究——以东莞市新政为例吴任之郑光赏梁木志研究意义随着我国经济的飞速发展，房地产市场愈显火热，房价节节攀升，从中央到地方，各级政府都相应采取了措施，借此限制人们的投机性购房，使房价更符合人们的实际居住水平。税收政策是其中用得最多措施之一，通过这次研究，想知道税收手段到底能不能调节现在火热的房地产市场，调节房价,该如何运用税收手段东莞市新政——政策内容从2007年11月1日起，东莞楼市有两项与二手房交易息息相关的税收政策做出重大调整：A二手房交易将强征20%个人所得税，原有的按照交易总额2%征收个人所得税的征税方式将停止使用。B个人转让房地产的土地增值税的征收方式，由原来采用先预征后清算的方式改为直接清算或核定征收,土地增值税税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5%。政策实施的背景东莞市人只有一处房产的相当少见，大多数本地人都拥有两套以上的房产，除了自己住的一套，其他都装修好之后向外出租，租不出去也留在那里等着升值之后再卖出去或是干脆留在那里。这些本地人平时都不用出去工作，留在家吃房租就可以了，政策实施的背景东莞市一直以来都有着巨大的流动人口，一些想要暂时定居在东莞的外地人口，在价格的驱动下，大多数都会选择二手房作为暂居点，所以，二手房市场在东莞非常发达。东莞市新政——政策分析从政策的内容看，出台这样一个政策，就是为了调节目前持续上涨，高居不下的房价，打击不良的房地产炒作行为。上述两条对二手房交易中税收的征收方式的改变，必定会对东莞市居民有所影响，特别是对那些拥有两套或两套以上房产准备用以投资的房产投资者，在一定程度打击了房地产投机,调控房地产市场东莞市新政——分析另一方面，这次的新政极大地增加了那部分想购买二手房的人群的购房成本，使他们变得保守起来了，在一定程度限制人们的购房需求。东莞市新政——分析通过以上分析，好像新政实施以后会对调节二手房地产市场产生很大的效果，交易成本提高了，买者不想买了，卖者又卖不了，交易量自然就下降了，火热的房地产市场降温了，政府的调节目的也就达到了，但事实并非如此，虽然交易下降了，但是房价还是那么高，出现有价无市的现象，只要你不交易，政府就不能征你的税，而且房子的保质期那么长，可以当作一种财富贮存起来，所以这个关于二手房的新政实施效果就大打折扣了。东莞市新政——分析还有的是，俗话说，上有政策，下有对策。在东莞市这项新政推出以前，某些售房者就对这种收取个人所得税的政策有了对策。他们在交易时，互相协商降低交易价格，而由购房者私底下补回差价，从而少缴税，在新政策的影响下，其程度可能会继续加深，这样，新政就更难取得其想要达到的效果。东莞市新政——分析其实，对房屋转让的个人所得税的征收早已有之，现在只是加大了征收的数额，在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，卖房者完全可以将税负转移到购房者身上的，对“炒房者”的影响是很小的，政府希望通过加大征收额度来调节房价，在目前中国的房地产税收制度（重流通环节，轻保有环节），是不能取得很好效果的，相反，它有可能促使房价的进一步上升。我国的房地产税制存在的问题A税种多,负担重,税种设置重复城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税，营业税，印花税、企业所得税、个人所得税等等我国的房地产税制存在的问题B对房地产业行政事业收费项目多，计征不规范工程质量监督费，工程定额测定费，城市道路占用费，拆迁管理费，白蚁防治费，房屋产权登记费，房屋安全鉴定费，房地产价格评估费，房屋交易管理费，房屋使用权互换服务费，房屋继承析产手续费，地震安全性评价费等C结构不合理，房地产保有税费偏轻，而交易环节偏重房地产的税费种类那么多，但房地产税占总税收的比例是非常少的，而在西方发达国家房地产税所占的比重是非常大的,是财政收入的主要来源表1房地产税收入情况表单位：亿元年份199920002001200220032004税收收入合计10315.012665.815165.516996.620466.125718.0房产税183.5209.6228.6282.4323.9366.3城镇土地使用税59.164.966.276.891.6106房产税所占比重1.78%1.65%1.51%1.67%1.58%1.42%房地产税收收入不能成为当地政府稳定且大量的财政收入，其政府对其关心度自然就会下降，政府用在建设房地产市场的投资也就变得极不稳定，这显然不利于房地产市场的发展政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值，私有业主的财富凭空增加很多，而现在的税收制度只有在房子交易的时才能将这部分溢价收回来。在房地产税收制度如此不健全的情况下，运用税收来调整房地产市场，用一个不健全的制度来调节一个不健全的市场，其效果肯定会大打折扣的，甚至会产生反效果。这就需要对房地产税制进行改革，建立健全的房地产税制物业税所谓物业税，即是主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高，它主要是对保有环节征税的。开征物业税，就是将现行内外资企业和中外籍居民分别适用的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，由拥有或使用房地产的单位或个人承担，同时取消房地产开发建设环节设置的各种非规范性收费项目。物业税的调节房价的作用A供给方面物业税将原先一次性负担的房地产开发成本分次后移，其中，最为明显的是，物业税将一次支付的土地转让金转为分次，降低了土地获取成本，从而降低减少房地产开发环节的成本，扩大住房的供给，在一定程度能够达到使房价下跌的效果物业税的调节房价的作用B需求方面物业税增加了人们的投机成本，有利于压制投机性的住房需求，你保有住房的时间越长，你的成本就越大，税收负担越重，对投资投机住房需求抑制的程度就越强。物业税的调节房价的作用相对个人所得税来说，物业税更切实的体现了多房多上税的原则，有效地遏制了如今市场上的房产投机欲物业税的征收将加速非居住用途的房产在市场中的流通速度。提高了利用率，这相当于增加了住房的供给，在需求不变的情况下，在一定程度上缓解目前房地产供不应求的局面，从而达到调控房地产市场的目的。物业税的征收并不是简单建立在现有的房地产税收基础上的，只有在对现有的各种房地产税种进行有效整合，建立与物业税相联系的新税种，从如建立新型的房地产税收制度，物业税才会发挥应有的效用，达到调控房地产市场的目的。税收增加导致的房地产拥有者的投资或投机成本增加，能否有效地抑制“炒房”行为，还取决于房地产市场的供求状况。在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，“炒房”者完全可以将税收负担转嫁给购房者，这不但不能抑制房价的上涨，反而会进一步推动房价上涨影响房价的因素土地供给情况土地，建材价格房产需求状况金融政策各种税费开发商企业及其项目品牌社区质量、公共安全、城市基础设施背后的不为人知的因素等辩证认识房产税的作用首先，我国商品房开发的定位应满足居民个人居住需要而非投资。从目前国情分析，不宜鼓励居民个人在房产上的非建设性投资行为。其次，对房地产税的调节作用必须予以准确定位。房地产税在调节商品房价格方面有多大的作用，通过什么样的传导机制实现，其调节有效性的决定因素有哪些，对房价的调节是一种长效机制，还是针对短期内房价上涨而采取的应对性措施,这是房地产税制改革需要考虑的问题。第三，对房地产课税可能产生的负作用应有一个科学的估计。住房保有环节税负增加,居民个人能否承受;在通过银行贷款购房的情况下，税负增加是否会引起购房者支付困难，甚至由此引发潜在的金融风险。税收在抑制房屋投机行为的同时是否会抑制房地产市场正常发展;一旦房地产市场趋冷,是否会由此带来地方经济增长下降,金融机构资金风险增加,等等房地产税制改革并非一日之功，房价也并非随便调一下税率、改变一下税种便可一蹴而就的，这一切都需要更长远的规划，需要税收、市场、土地资源配置各方面的相互作用调节房地产市场的其它措施实行严格的土地管理制度调整住房供应结构运用货币金融政策调控房地产提高房地产市场的信息透明度发展普通商品房，经济适用房，廉租房案例政府今年推出的“9·27”政策，便使房地产市场从“热浪滚滚”中立刻冷却下来，虽然现在仍有些地方的房价有所上涨，但交易量却寥寥无几，这说明政府在税收之外的政策也会对房地产市场起到了产生很大作用的9.27政策（1）第一套住房90平米以下住房首付不低于20％，90平米以下不低于30%。（2）已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房首付比例将从3成提高到4成以上，贷款利率从原来的最低基准利率85％提高至基准利率的110％。（3）所有商用用房首付不低于50％、期限不超过10年，贷款利率不低于基准利率的110％，商住两用房首付不低于45％，贷款期限和利率同商业用房。9.27政策（4）项目自有资金不低于35％，土地证等四证必须齐全，否则不能发放开发贷款。（5）经国土部、建设部等查实有囤积土地和房源公司不得发放开发贷款，空置3年以上商品房不得用于抵押贷款。（6）开发贷款原则上不得跨地区使用。（7）禁止发放用于交纳土地出让金的贷款，政府土地储备机构贷款额度不得超过土地评估价值的70％，期限不超过2年。结论我国现如今的房价高企绝不能简单地以增收所谓的房产转让时的个人所得税来简单的进行调控，我们必须在不断完善房地产税制，改变现有地方财政收入中房地产税收地位的基础上，运用政策、市场、法律等手段逐步完善我国的房地产市场，进而使我国的房价真正体现了国民的真实居住需求。不足收集的数据比较少有些地方考虑不够全面还需继续深入的研究物业税该如何开征开征物业税能否从根本上调节房地产市场该如何综合运用各种措施调节房地产市场参考文献[1]伍旭川，“望闻问切”房产税，《城市开发》[J]2006（6）[2]丁成日，改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战，《财政研究》[J]2006（1）GameOver!谢谢！！