房地产5

第五章城市房屋拆迁房屋拆迁——是指拆除用地范围内的原有建筑物、清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后将其迁回原地安置的一系列工作。国务院于1991年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，简称“条例”，建设部颁布了《城市房屋拆迁单位管理规定》来规范和指导城市房屋拆迁工作。第五章城市房屋拆迁第一节城市房屋拆迁工作程序城市房屋拆迁工作程序一般应遵循下列程序：一、拆迁前期工作（一）拆迁调查摸底大致确定开发范围内的拆迁户款、房屋产权情况、房屋使用性质等。（二）制定拆迁计划和拆迁方案为制定拆迁计划和拆迁方案，须详细了解（到派出所、房管处）开发范围内的常住人口、有关涉及全部房产情况，并制定内容完善的调查表格。在取得详细、真实的调查资料后，制定拆迁计划和拆迁方案，其内容包括:拆迁范围、拆迁对象、拆迁的实施步骤及时间安排：对被拆迁人的补偿，安置设想和计划方案，各种补偿费、补助费的预算情况等。第五章城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序二、申请核发房屋拆迁许可证开发企业在取得用地使用权后，①技项目批准文件、规划主管部门、土管部门批准红线图和用地文件以及拆迁计划与方案，并附有金融机构出具的资金证明。②向土地拆迁主管部门提出书面拆迁申请。③拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准拆迁的，发给《房屋拆迁许可证》三、组织实施拆迁（一）、组织拆迁动员、发布拆迁公告（二）、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议。①必须在规定期限内拆迁。②补偿、安置明确各自的权利、责任，协议的主要内容各包括：若达不成协议：见P109（三）拆除房屋、平整场地。第五章城市房屋拆迁第二节城市房屋拆迁补偿与安置一、房屋拆迁补偿（一）房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿形式有两种，一是实行货币补偿；二是实行产权调换。1、货币补偿形式——是指拆迁人对被拆迁的房屋按其价值以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。2、房屋产权调换形式——是指拆迁人以易地或原地建设的房屋。用作对被拆除房屋的补偿，被拆除房屋的所有人继续保持拥有对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。第五章城市房屋拆迁（二）房屋拆迁补偿的计算1、货币补偿形式的计算当以货币形式进行补偿时，货币补偿的金额，应按照被拆迁房屋的市场评估价为标准来计算。货币补偿的基本原则是：等价有偿。根据被拆迁房屋的区别、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。常用的房地产评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。其中最适宜的方法是市场比较法。第五章城市房屋拆迁房屋拆迁补偿的计算2、产权调换形式的补偿计算产权调换形式进行补偿时，其特点是以实物形态来体现，现拆迁人对被拆迁人的补偿。产物调换价格计算并是根据被拆迁房屋的评估价和产权调换房屋的市场价格差价来确定的。产权调换实质是先由拆迁人按被拆除房屋的市场评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按照市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。根据被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。从目前情况看，这种做法有利于保护被拆迁人的合法权益。第五章城市房屋拆迁（三）各类房屋的拆迁补偿1、公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿公益事业房屋——是指文教、卫生及其社会福利方面的非生产经营性事业用房。对这类房屋的拆迁有两种形式：①一是拆迁人依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，但并不要求一定要按照拆迁房屋原有的性质，规模予以重建。这是实物形式的补偿。②二是拆迁人按照被拆迁房屋及其附着物的居住、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格进行补偿。这是货币形式的补偿。一般采用成本法。第五章城市房屋拆迁各类房屋的拆迁补偿2、对非公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿①拆迁非公益事业房屋及其附着物时，一般可由拆迁人与被拆迁人双方协商来确定补偿的形式；②对拆除外公益事业房屋的附着物，不得进行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。其补偿标准的确定，应当通过评估确定，可以在评估其他房屋时一起予以考虑，也可单独进行评价；③对拆除外公益事业房屋中的租赁用房，被拆迁人与房屋承租人能解除租赁关系的或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。若双方对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。在外理租赁房屋的拆迁时应注意以下问题：见P112第五章城市房屋拆迁二、房屋拆迁安置房屋拆迁安置是指被拆迁人丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置，包括：临时过渡性的安置以及最终永久性的安置。（一）安置的对象（二）安置的形式有两种：一次性安置和临时过渡安置。1、一次性安置——指被拆除房屋的使用人直接迁入拆迁人准备的安置房（新建房或旧房），或拆迁人以货币化安置，与被拆迁人即时交割，没有周转过渡期，拆迁问题一次处理完毕。2、临时过渡安置——指由拆迁人先对被拆迁人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置，提供周转房或自行寻找过渡房（给予临时安置补助费）（三）房屋拆迁安置的标准安置原则：按原面积（建筑面积或使用面积）进行安置。第五章城市房屋拆迁拆迁工作中应注意的问题——P162（略）第五章城市房屋拆迁复习思考题1.简述城市房屋拆迁的含义和意义。2.房屋拆迁工作是在房地产开发程序中的哪一阶段开始的?3.开发企业如何取得拆迁许可?4.简述房屋拆迁补偿的对象和形式。5.当拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿与安置达成一致意见时，应依何种程序进行。6.在房屋拆迁补偿与安置工作中，发生的主要费用有哪些?