工程维修部工作手册

工程部工作手册目录第一部分岗位职责工程主管岗位职责…………………………………………4维修领班岗位职责………………….…………………………5佛山创意者物业服务有限公司2综合技工岗位职责…………….…………………………..…...6智能化弱电维修工岗位职责…………….……………………8第二部分工作制度值班、交接班管理制度…………….………………………….9供电管理制度…………….…………………………..…...….11气压罐房管理制度…………….…………………………..….12配电房管理制度…………….…………………………..…..13临时动火管理制度…………….…………………………..….14临时用电管理制度…………….…………………………..….15水泵房管理制度…………….…………………………..…...17安全作业管理制度…………….…………………………..….18设备、设施事故处理制度…………….………………………20给排水管理制度…………….…………………………..….….22第三部分工程维修作业操作规程电梯故障或停电困人救援方法….….….….….….….….….24供配电设备、设施运行管理作业规程…………….……………25供配电设备、设施操作作业规程…………….…………………26给排水设备、设施操作作业规程…………….…………………27给排水设备、设施运行管理规程…………….…………………30弱电设备、设施维修保养作业规程…………….………………32弱电设备、设施操作作业规程…………….……………………37弱电设备、设施运行管理作业规程…………….………………38应急事件操作作业规程…………….……………………….….40佛山创意者物业服务有限公司3公共设施设备维修保养作业规程…………….…………………45特约维修操作作业规程…………….……………………….….49工程主管岗位职责1、对物业服务中心经理直接负责，确保整个园区的设备设施运行正常。佛山创意者物业服务有限公司42、对工程部所有人员和设备全权管理和调配，制定下属各岗位规范及操作流程，督促检查下属严格执行岗位责任制及设备检修保养制度。3、负责设备设施的安装验收、安全运行管理工作。4、负责协调好与供电、给排水、消防及有关施工单位的公共关系。在各种设备维修对外业务联系中尽力维护物业管理处的利益。5、根据客服部门发来的《工程维修单》，及时安排人员提供上门维修服务，保证维修工作按时进行。6、协助物业服务中心经理处理属于设备设施引起的业主投诉事件及突发性的事故，及时安排人员处理。7、完成领导交办的其他工作。维修领班岗位职责1、领班在物业服务中心工程主管的直接领导下，组织本班维修人员开展佛山创意者物业服务有限公司5专业维修工作。2、负责处理业户维修申请，及时安排维修人员为业户提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。3、组织房屋和公共设施维修保养计划，改建、扩建计划项目的施工，现场监督质量，办理竣工验收和工作量的核实。4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查、保养工作，把好维修质量关。5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。6、编制本班保养工作计划，及时提出设备设施的更新和质量管理建议。7、经常巡视辖区，走访、回访业主、住用人。8、了解本班人员思想动态，做好思想教育工作。9、了解本班组配置工具的使用、保管情况。10、经常检查所属员工工作记录情况。11、完成领导交办的其他工作。综合维修技工岗位职责1、负责园区内所有电器及供电线路的例行保养工作；所有管道日常维修，熟悉管道阀门用途，走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。佛山创意者物业服务有限公司62、熟悉园区供电系统线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行；保证园区公共用水设备的正常进行。3、严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上审批，会判断和处理发生的故障和事故。4、各类电气设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。5、尽量不带电作业，特别是在危险场所（如工作地狭窄或工作地周围有对地电压在250V以上的裸露导体等）禁止带电作业，如必须带电工作，应采取必要的安全措施。6、积极主动为住户服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请住户在维修单上签字。如一时不能修复应向住户说明情况。7、每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率和运行率。8、严格执行园区水泵维护、保养规程。做好维修记录，每月汇总后由领班上报给工程主管，送物业服务中心统一建档。9、每天要清扫值班房、机电房一次，保持环境整洁。10、发生停电、断电、火警等情况时，迅速查明原因，采取应急措施，及时报告上级并通知有关部门。11、完成领导交办的其他工作。智能化弱电维修工职责1、智能化弱电维修工是在维修领班的直接领导下，对园区智能佛山创意者物业服务有限公司7化弱电设备设施的运行管理及维修保养的实施。2、熟悉园区内智能系统、弱电系统的设备设施线路及控制位置，设备的性能及使用状况，不断提高操作保养及设备维修技能。3、严格按照机电设备保养操作规程，对摄像监视系统、线路的维护，做到小修不过时，大修用不拖延。4、每天对设备设施巡视检查，发现控制失灵、虚焊松脱、短路等现象，并迅速查明原因，立即采取措施。5、按规定定期对设备进行维修保养，保证其运转正常。6、设备设施出现严重故障，应及时向维修领班报告，并配合支援人员及时抢修，迅速恢复正常。7、及时了解现场信息反馈，并指导当值人员正确使用信息。8、无论是每日巡视，还是维修养护都要及时登记完整记录，及时归档。10、完成领导交办的其他工作。值班、交接班管理制度1、目的9、宣传教育住户爱护智能化设备及弱电设施，一旦发现违规现象，要及时制止，以防造成不良后果。佛山创意者物业服务有限公司8规范值班、交接班管理，确保值班、交接班工作质量。2.、适用范围适用于本公司管辖区内的设备、设施运行、维修值班、交接班管理。3、内容3.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自无故离岗（运行值班时，若因工作需要临时离岗的，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间及去向）；不得擅自串岗（若确需调班时，须报物业服务中心经理同意）；值班工作时不得会客。3.2运行值班3.2.1根据岗位责任制的要求，值班人员应密切注视所管设备运行状态，按时巡查，并作好记录，若出现设备故障应及时处理，若当值人员不能处理，及时报告领班。3.2.2物业服务中心值班人员接到报修通知时，要及时安排当值人员进行维修。3.2.3夜间值班时，重要设备、设施每班巡视检查1至2次，发现情况及时解决。3.2.4夜间值班的作息时间为18：30至次日8：00，22：00后允许就寝（适用维修值班人员和高压配电室值班人员）。3.3维修值班3.3.1维修值班实行24小时全天制，报修电话见各物业服务中心通知。3.3.2若发现设备故障情况均应及时排除，如未能得到及时排除的故障应向维修领班及时汇报，以便组织人员抢修。3.3.3遇突发性事故应及时向物业服务中心经理汇报，即时组织抢修，有关人员在接到通知后，应以最快的速度赶到现场参于抢修，使损失减至最小。佛山创意者物业服务有限公司93.3.4夜间值班人员接到业主、住用人要求服务时，值班人员必须随叫随到，工作负责。若确因条件限制不能完成时，须向业主、住用人说明情况，取得谅解后交于次日处理；确需及时解决的，应立即汇报物业服务中心经理实施解决。3.4交接班管理制度3.4.1交班人员必须提前20分钟做好交班准备，检查并确保设备运行正常，搞好值班室和设备卫生工作，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位。3.4.2接班人员首先认真仔细地检查各类设备的运行情况，发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人员协助，确认无异常情况后，再进行交接班。3.4.3交班人员应主动、简要地向接班人员介绍设备运行状况和方式，重点讲明注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚为止。3.4.4接班人员查看上班的运行记录，检查图纸、安全用具等物品是否齐全完好，交接双方确认无误后在交接班记录上签名认可。3.4.5交接完毕后所发生的问题由接班人员负责。3.4.6有下列情况之一的不能交接班a)上一班运行情况未交代清楚、记录不规范、工作场地不清洁。b)接班人员未到岗。C)接班人员醉酒或其它情况而未找到接班人。d)在倒闸或事故处理过程中。供电管理制度1、目的为规范供电管理工作，确保供配电设备、设施处于完好状态。佛山创意者物业服务有限公司102、适用范围适用于管辖区内的供配电管理。3、内容3.1电工必须熟悉园区内供配电设备、设施的工作原理，装置位置及运行状况。3.2做好巡视检查工作，确保供电的正常。3.3做好正常情况下和非正常情况下的停送电管理。3.3.1正常情况下的停电是有计划的停电。a)停电前维修领班应填写《停电申请表》报物业服务中心经理，经批准后，由物业服务中心提前二天以有效方式告知业主、住用人停电起止时间。b)停电前要将电梯降至基站，消防中心控制柜切入备用电源。c)电网恢复供电时，按“轻、重、缓、急”的送电原则进行操作。3.3.2非正常情况下的停电是非人为因素导致的突发性停电。a)供电部门导致的突发性停电发生时，高压配电房值班电工要立即与供电部门取得联系，询问停电的起因和恢复供电时间，同时，将信息及时反馈物业服务中心，由物业服务中心向业主、住用人做好说明告示工作。b)发现电气设备冒烟、短路、触电等异常情况或发生火警等重大事故时，高压值班电工有权立即进行全部或部分负荷停电操作，并将信息反馈给物业服务中心，以便物业服务中心向业主、住用人做好告示工作。c)遇设备故障而引起开关跳闸，若故障点较为明显的，可先将电器撤出，再查明原因，如未能查明原因，则可根据自我判断进行一次试合，如果仍然跳闸，严禁再次强送电，待彻底查明原因，排除故障点后，方可合闸恢复电网供电。3.4业主、住用人应做好安全用电，发现供配电异常情况时应及时与物业服务中心联系，严禁擅自处理，严禁超供电能用电。3.5业主、住用人因施工需要临时用电时，应按《临时用电管理制度》执行，并填写《临时用电申请表》报物业服务中心审批。气压罐房管理制度1、目的佛山创意者物业服务有限公司11气压罐房是消防设施的重要组成部分，直接关系到业主、住用人的生命和财产安全。规范气压罐房的管理，确保其正常运行。2、适用范围适用于本公司管辖区内的气压罐房的管理。3、内容3.1消防管理员、保安员根据《消防运行管理作业规程》进行气压罐房的巡视工作，检查水泵、管道接头和阀门有无漏水，以及压力是否在设定范围内。3.2检查水泵控制柜的开关位置（自动）指示灯是否正常，电接点、压力控制表指示压力是否在正常范围（0.1——0.18Mpa）内。3.3根据《消防维修保养作业规程》做好定期保养工作。3.4加强消防意识，确保消防器材及应急照明完好。3.5气压罐房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。3.6气压罐房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若工作需要进入的，必须填写《机房出入登记表》。3.7消防管理员必须保持气压罐房的整洁，确保良好的工作环境。配电房管理制度1、目的为规范配电房管理工作，确保安全、正常供电。佛山创意者物业服务有限公司122、适用范围适用于本园区管辖范围内的配电房管理。3、内容3.1高、低压电工必须持证上岗，负责配电房的管理。3.2配电房（高配）实行24小时运行值班。3.3高、低压电工必须熟悉配电设备一次接线，继电保护配备和运行状态，严格执行《电工安全操作规程》。3.4供配电的倒闸操作必须按有效指令执行。3.5