房地产业房地产开发与经营业

房地产业/房地产开发与经营业公司调研简报2008年02月20日广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。华发股份(600325.sh)经营受政策影响不大，但股价基本反映业绩花长劲房地产行业研究员电话：[phone]eMail：[e-mail]目前公司经营受政策影响不大珠海由于具备良好的气候、环境、地理位置等，目前正吸引着大量的外地人在此购房，目前市场需求较为旺盛。特殊的市场带来了特殊的房地产市场。目前公司经营现状良好：巨额的预售账款保障了公司业绩，降低了经营风险；公司拟利用成功经验继续外地拓展；目前公司资金状况良好，再融资计划正在申请中；集团资产有利于公司的经营；股权激励方案已经上报至珠海市国资委。盈利预测及投资建议预计2008年实现主营业务收入32.72亿元，实现净利润5.44亿元，每股收益约1.722元。珠海由于具备良好的气候、环境、地理位置等，目前正吸引着大量的外地人在此购房。公司目前的土地储备较低，而且由于大部分土地都是通过收购所得，因此土地成本较低，经营风险较小。公司目前具有大量的预收账款，未来业绩有一定的保障，整体经营压力较小，同时如公司股权激励方案得到通过，那么未来管理层和股东的利益将一致。因此我们认为公司的安全边际较高。尽管2007年公司实现了较快的增长，但由于目前股价已基本反映了业绩。公司股票合理价值为43.05-51.66元，给予“持有”评级。公司评级当前价格(元)48.47目标价格(元)51.66前次评级持有股价走势市场表现1个月3个月12个月股价涨幅4.28%27.79%267.01%上证综指-9.96%-11.89%55.56%股票数据总股本(万股)31,595.75流通A股(万股)23,784.52主要股东:珠海经济特区华发集团公司主要股东持股比例21.78%流通A股比例75.28%财务比率ROE18.42%ROA3.93%资产负债率75.46%每股净资产(元)6.232007年报数据.PAGE22008-02-20公司调研简报公司目前经营现状巨额的预售账款保障业绩，降低风险今年上半年，公司的销售基本都将来自于尾盘；下半年，公司项目华发世纪城三期、华发新城五期和华发水郡等将开始预售，加上公司之前已经预售的华发世纪城一期、华发世纪城二期、华发新城四期、华发九洲花园等项目，这几个项目将对公司未来业绩起到支撑作用。截至2007年12月31日，公司预售款项达到33.69亿元，主要来源于华发新城四期、华发九洲花园和华发世纪城一、二期等。2007年公司全年营业总收入为21.66亿元，巨额的预售账款既保证了公司未来的业绩，也降低了公司经营的风险。公司拟利用成功经验继续外地拓展继成功开拓中山市场后，公司还拟继续外地拓展。一方面是珠海市区可供开发的土地日趋减少，另一方面公司认为部分外地市场还具备投资机会，同时公司在中山市的成功经验将有助于公司拓展外地业务。公司在重庆的意向项目由于重庆市被设立为全国统筹城乡综合配套改革实验区带来的市场因素而导致合同作废，但公司仍将继续寻找外地值得发展的项目。目前公司资金状况良好，再融资计划正在申请中目前公司资金状况良好，充裕的预收账款以及良好的银行融资渠道都使公司避免了行业中大部分公司面临的资金紧张的压力。今年1月，公司终止了与国外基金的合作，这主要原因在于国家对房地产行业的限制外资的规定。由于公司目前项目预收情况良好，项目资金回流较好，当初出于缓解资金压力的合作意向的终止对目前公司的经营没有太大的负面影响。去年8月，公司提出配股意向，拟募集资金30亿元，目前公司融资方案已经上报至证监会。集团资产有利于公司经营目前公司控股股东珠海经济特区华发集团公司名下仍有部分房地产资产，集团已经承诺在具备开发条件的时候将这部分房地产资产交予股份公司开发。目前股份公司正在开发集团名下的绿洋山庄，根据协议，公司收取8%的管理费。该项目目前已顺利封顶，预计明年能够交付，目前尚未预售。目前公司的大多数项目的物业管理均有集团旗下的公司经营。该物业公司经过多年的经营得到市场较好认可，据公司调查，部分客户的购房欲望来源于此物业公司的参与。由于物业公司很好地支撑了公司的房地产品PAGE32008-02-20公司调研简报牌，因此未来不排除物业公司由集团转入股份公司旗下。股权激励方案已在路上今年1月，公司提出激励方案。方案采取股票期权模式实施，计划授予激励对象314.6万份股票期权。如2007年公司净利润比上年增长不低于100%，及净资产收益率不低于9%，则授予股票期权；如2008、2009、2010和2011年净利润增长率及净资产收益率分别不低于12%和9%，则授予的股票期权可以行权。公司2007年实现净利润增长156%，净资产收益率18.42%，因此股票期权的实施在条件上已经没有障碍。目前该股权激励的方案已经上报到珠海市国资委，其能否实施需要各级国资委及政府的审议通过。盈利预测及投资建议预计2008年公司主营业务收入主要来源于华发新城4期、华发世纪城1期、华发九洲花园等项目，预计实现主营业务收入32.72亿元，实现净利润5.44亿元，每股收益约1.722元。表1：公司未来预测利润表单位：万元项目200620072008E2009E主营业务收入83,909216,568327,203492,564利润总额17,20143,67472,547108,926净利润14,22636,28354,41078,694每股收益（元）0.5471.1481.7222.491数据来源：广发证券发展研究中心公司作为珠海市房地产市场的领军人物，目前正积极向外地拓展。外地的扩张一方面给予带来更广阔的发展空间，另一方面进入陌生的市场也给公司未来几年的经营带来一定的风险。珠海由于具备良好的气候、环境、地理位置等，目前正吸引着大量的外地人在此购房。公司目前的土地储备较低，而且由于大部分土地都是通过收购所得，因此土地成本较低，经营风险较小。公司目前具有大量的预收账款，未来业绩有一定的保障，整体经营压力较小，同时如公司股权激励方案得到通过，那么未来管理层和股东的利益将一致。因此我们认为公司的安全边际较高。尽管2007年公司实现了较快的增长，但由于目前股价已基本反映了业绩。给予公司08年业绩25-30倍的动态市盈率水平，则公司股票合理价值为43.05-51.66元。公司年报中披露了公司进行每10股转增10股并派发现金股利1元（含税）的分红方案，股东大会已经通过该分红方案。考虑到目前房地产市场仍在消化政策，市场交易情况不佳，仍处于调整期，因此在现在市场情况下给予“持有”评级。PAGE42008-02-20公司调研简报广发证券—公司投资评级说明买入（Buy）预期未来12个月内，股价表现强于大盘10％以上。持有（Hold）预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。卖出（Sell）预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10％以上。相关研究报告华发股份(600325.sh)花长劲2007-09-21广州上海地址广州天河北路183号大都会广场36楼上海浦东南路528号证券大厦北塔17楼邮政编码510075200120客服邮箱[e-mail]服务热线020-87555888-390免责声明本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可，不得更改或以任何方式传送、复印或印刷本报告。