房地产中长期发展动态模型看XXXX年走势_All

ChinaIndexAcademy从房地产中长期发展动态模型看ChinaIndexAcademy中国指数研究院2011年2月从房地产中长期发展动态模型看2011年走势一、模型：简介及其效果检验二、预测：2011年中国房地产市场预测1简介及其效果检验年中国房地产市场预测关于“房地产中长期发展动态模型2房地产中长期发展动态模型”影响中国房地产市场的主要因素根据“房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策内部因素三个方面，分别能够解释47%、31%、22%的市场变化具体因素政府政策 1.土地政策 2.利率政策 3.税费政策 4.货币政策 5.信贷政策 6.保障房政策政府政策因素整体影响度外部环境1.居民可支配收入2.适龄购房人口数3.结婚登记数4.通胀预期外部环境因素整体影响度房地产市场内部因素1.商品房价格2.商品房供需比3.上一期的商品房供给4.上一期的商品房价格房地产内部因素整体影响度注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，入等直接因素来影响房地产市场的。 3影响中国房地产市场的主要因素影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场的市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。动态模型估计结果显著（0.69）(0.387) 长期不显著，短期显著（­6.53）显著（0.4）显著（0.68）显著（0.64）不显著 47% 显著（5.25）显著（0.77）不显著不显著 31% 不显著显著（­0.38）显著（1.639）不显著 22% ，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可支配收政府政策：土地、货币政策是关键­20% 0% 20% 40% 60% 01:Q1­3 01:Q1­4 02:Q1 02:Q1­2 02:Q1­3 02:Q1­4 03:Q1 03:Q1­2 03:Q1­3 03:Q1­4 04:Q1 04:Q1­2 04:Q1­3 04:Q1­4 05:Q1 05:Q1­2 05:Q1­3 05:Q1­4 06:Q1 06:Q1­2 商品房累计销售面积增长率图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策住房市场化改革；积极财政政策；支持住房消费平稳发展期快速发展期调控结构， 2005年：国八条 2006年：国六条十五条 2007年：多次加息严控开发贷款和二手房贷款调控供需、抑制投资； 831大限；土地招拍挂调控期 2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降大的重要原因；另一方面，2007­2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素长、2010年遭遇严厉调控但全国商品房销售面积仍创下历史新高贷款2万亿元，与2009年持平）。★4 06:Q1­2 06:Q1­3 06:Q1­4 07:Q1 07:Q1­2 07:Q1­3 07:Q1­4 08:Q1 08:Q1­2 08:Q1­3 08:Q1­4 09:Q1 09:Q1­2 09:Q1­3 09:Q1­4 10:Q1 10:Q1­2 10:Q1­3 10:Q1­4 ­2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 房屋销售价格指数(同比) 全面调整期，抑制房价国八条国六条、国多次加息、严控开发贷款和二手稳定房价、加强住房保障货币政策继续从严复苏并快速增长期多次降息，税费减免，刺激复苏调控期调控期： 2010国十条 2011国八条等土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价水平涨幅扩货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增年遭遇严厉调控但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年新增房地产调控期★★★2009年销售面积“超常”增长与信贷超额投放政策密切相关2009年，全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长18%的增长来自08年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16 图：1999­2009年全国商品房销售面积及其增长率 1.46 1.86 2.24 2.68 3.37 3.82 5.55 6.19 6.90 ­1.00 1.00 3.00 5.00 7.00 9.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 万平方米正常水平的销售面积超出正常水平的销售面积正常增长率实际增长率 5增长与信贷超额投放、降息、减税等同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4%，0.16亿平方米。年全国商品房销售面积及其增长率图：不同政策对2009年商品房销售面积“超常”增长的贡献销售面积贡献（亿平方米）增长率贡献信贷超额投放 0.40 6% 降息 0.24 4% 减税 0.16 2% 合计 0.80 12% 6.90 7.69 8.57 0.8 ­1.1 0.8 2007 2008 2009 ­30% ­20% ­10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 超出正常水平的销售面积实际增长率抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后十条力度大，影响在一个季度内即显现2007年­2008年，政策出台约半年后，销售面积从2008年2010年4月国十条出台后政策力度大，影响更快，销售面积在­50% ­25% 0% 25% 50% 75% 100% 07­01 07­03 07­05 07­07 07­09 07­11 08­01 08­03 08­05 08­07 08­09 08­11 09­01 销售面积增长率图：2007­2010年商品房销售面积及 2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款2008年四季度政策转为宽松2009年二季度起销售面积和价格进入上涨通道6抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国影响在一个季度内即显现年1月起开始下降，7月后房价开始环比下跌；销售面积在5月即下降，房价在6月出现下跌。09­03 09­05 09­07 09­09 09­11 10­01 10­03 10­05 10­07 10­09 10­11 ­1.0% ­0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 环比价格指数年商品房销售面积及70个大中城市环比价格指数 2010年4月国十条年四季度政策转为宽松，年二季度起销售面积和价格进入上涨通道外部经济环境：宏观经济与房地产市场相互依存全国房地产开发投资额增长率与GDP增长率之间的关系 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 不变价GDP增长率(%) 房地产开发投资额增长率(%) 98年金融危机房改后投资增长较快全国房地产开发投资与GDP走势基本趋同35个大中城市的GDP与商品房销售额的相关系数高达0.92 7宏观经济与房地产市场相互依存，密切相关8.0% 9.0% 18.0% 20.9% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 ­20% 30% 80% 130% 180% 230% (%) 年金融危机 08年金融危机投资增速放慢与商品房销售额图：2001­ 2007年3季度，商品房销售面积、销售额增长率达到阶段性高点，而GDP增速在2007年4季度达到阶段高点。2008年3季度，商品房销售面积、销售额增长率达到阶段性低点，而GDP增速在2009年1季度才达到阶段性低点。商品房市场变化领先宏观经济约1­ -40%0%40%80%120%2002-Q12002-Q32003-Q10%10%20%30%40%2002-Q12002-Q32003-Q1 2009年3季度，商品房销售面积、销售额增长率到达阶段性高点，而GDP增速在2010年1季度达到阶段高点。8 2010年商品房销售面积、销售额、投资额与GDP季度同比增长率 ­2个季度2003-Q32004-Q12004-Q32005-Q12005-Q32006-Q12006-Q32007-Q12007-Q32008-Q12008-Q32009-Q12009-Q32010-Q12010-Q3销售面积销售额2003-Q32004-Q12004-Q32005-Q12005-Q32006-Q12006-Q32007-Q12007-Q32008-Q12008-Q32009-Q12009-Q32010-Q12010-Q3投资额GDP 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q3 2009 Q1 2009 Q4 201 0Q1外部经济环境与房地产市场关联关系根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，中长期来看：房地产开发投资促进经济增长：当投资增加1%，促进GDP增长0.63%。GDP、M2、收入等指标共同决定商品房需求和价格：宏观经济支持商品房市场发展，当GDP增长1%时能带动商品房需求增加1.2%，当货币供应量（M2）增加1%时能使商品房需求和价格分别上涨1.2%和0.48%，当城镇居民收入增加1%时促使商品房价格上涨0.72%。GDP地价和房价相互促进：当地价上涨1%时推动房价上涨0.5%，当房价上涨1%时能带动地价上涨1.94%。9外部经济环境与房地产市场关联关系GDP商品房销售面积商品房销售额图：宏观经济与商品房市场的关系城镇居民收入土地价格商品房价格货币供应量房地产开发投资0.48 1.2 0.83 1.2 2.3 1.94 0.5 0.72 0.63 1.5 1.87综合来看：土地招拍挂政策、经济增速和货币投放加快是年­2010年房地产市场走势不同于1998 2005­2010年，商品房均价涨幅从之前的5%扩大到10%，2005年后，招拍挂政策导致土地出让面积增速大幅下降，土地购置面积复合增长率从26%大幅下降至1%（2005­ 2006年连续两年下降），而土地单价复合增长率从10%上升到26%，大大高于同期商品房均价涨幅。另一方面，宏观经济从2005年起进入新的增长周期，2005年­2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指标的复合增长率大大高出此前水平。如GDP增长率从11%扩大到17%（不考虑通货膨胀）1.4% 0% 销售面积销售均价销售额投资额新开工面积土地购置面积土地单价 GDP 人均GDP 人均可支配收入居民储蓄存款 M2 10经济增速和货币投放加快是2005 1998­2004年的主要原因，而销售面积增长率从21%缩小到13%，主要源于两个原因：1998­2010年不同指标复合增长率（以2004年为界） 5.1% 19.8% 25.7% 9.7% 10.4% 9.6% 14.4% 16.0% 9.7% 1.4% 26.3% 16.6% 16.1% 12.7% 16.9% 19.4% 11.2% 24.0% 26.7% 21.0% 19.2% 24.9% 13.5% 24.5% 10% 20% 30% 2005-20101998-2004图：1998­2010年商品房销售指标增长率 1998年­2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。以2004年为界，两个时期（1998­2004和2005­2010）的销售额增速基本不变从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积增速从21.0%缩小到需求：1998年来商品房销售额大幅增长升，但2004年后价格涨幅明显放大注：2005年起销售统计口径有变化 ­20% 0% 20% 40% 60% 80% 1998 1999 2000 2001 2002