房地产企业-全程税收筹化

房地产企业全程税收风险防范及纳税筹划孙炜青岛大学经济学院副教授设立房地产公司一、《公司法》的有关规定1、公司作为企业法人应具备的条件1)依法成立;2)有必要的财产或经费；3）有自己的名称、章程、组织机构和场所；4）能独立承担民事责任。设立房地产公司2、公司设立采取准则主义（有限责任）1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。设立房地产公司3、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限责任公司：58--64条设立房地产公司二、《城市房地产管理法》有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：5）其他6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条设立房地产公司三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。设立房地产公司四、《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定1、资质申请2、资质等级标准3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期1年，主管部门可视情况延长到2年，但1年内无开发项目的，不得延长。设立房地产公司五、有关税收规定及纳税筹划1、股东出资方式不同的税负分析1）货币出资2）货物出资3）无形资产出资4）土地使用权和不动产出资5）以发行权益性证券出资6）以投资权出资7）以债权出资设立房地产公司2、法人股东和个人股东税负差异3、内资和外资公司税负差异4、分公司和子公司税负差异5、本环节涉及的主要税种前期立项先招拍挂取得土地在大控规前提下，提出项目建议书对项目进行可行性研究建设项目用地预审（规划局等部门）预审通过后，到土地部门签土地出让合同项目审批设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%（银行贷款自筹资金30%）前期立项前期立项涉及税种分析：项目可行性分析取得土地使用权一、土地储备制度-----一级开发1、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》3、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》取得土地使用权二、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权2、取得转让土地使用权：《城市房地产管理法》38条，转让条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权取得土地使用权三、取得土地使用权环节涉及税种分析1、印花税：产权转移书据2、契税：3、土地使用税：4、承诺负担对方税收的问题取得土地使用权四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划1、出让招拍挂方式2、购买转让土地使用权方式3、购买股权方式：股权转让书据0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式6、租赁方式取得土地使用权五、拆迁方式取得土地使用权1、法规《城市房屋拆迁管理条例》2、拆迁补偿安置协议3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1）货币补偿2）房屋产权调换取得土地使用权例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房屋拆迁许可证勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证前期报批报建准备工作前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素1）土增税的免税政策及清算问题2）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案项目施工建设一、开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费项目施工建设二、项目开发成本对象的确定1、有关法律:计委申请立项、规划局规划设计2、会计核算3、土地增值税要求4、所得税要求1）确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。项目施工建设三、土地征用及拆迁补偿1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、涉及税务问题1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意问题。4）交纳土地使用税项目施工建设四、前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。2、注意税务事项1）从土增税的角度考虑2）取得土地的状态对此支出的影响3）有关合同签订注意问题，国税发[2009]24)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积项目施工建设五、基础设施费核算注意问题：1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2、注意税务事项1）土增税问题2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积项目施工建设六、建筑安装工程费1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰国税函[1998]53）2、注意税务事项1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同2）取得发票是否合规3）虚开发票遗留问题4）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法5）对单位建安成本的掌控6）工程结算和竣工结算（是否包含劳保费）项目施工建设七、配套设施费1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。2、法律产权问题：物权法及高院解释3、注意税务事项1）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法2）是否可以所得税前扣除3）人防工程处理4）土地增值税项目施工建设八、开发间接费1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。2、注意税务事项1）会计、所得税、土增税口径差别2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法3）项目营销设施建造费4）土地增值税项目施工建设九、其他有关注意事项1、权责发生制原则2、发票问题3、分配方法及原则4、事后事项的处理5、施工过程中的资产损失：土地、开发产品报废或毁损项目开发方式代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销售不动产和转让无形资产的营业税。合作建房是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且未成立独立法人公司。国税函[1994]644、国税函[1995]156、国税函[1996]718、国税函[2005]103预售环节一、商品房预售条件《城市房地产开发经营管理条例》23条：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（地方多层封顶，高层工程进度达到80%）预售环节二、预售商品房的会计核算1、取得预售款时2、结转收入时预售环节三、预售阶段纳税要求1、印花税2、营业税及附加3、企业所得税4、土地增值税预售环节四、销售方式1、自行销售2、交代理公司销售国税函[1996]684、国税函[2005]917、31号文竣工验收环节一、工程竣工验收条件《城市房地产开发经营管理条例》18条：1、城市规划设计条件的落实；2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；3、单项工程的工程质量验收情况；4、拆迁安置方案的落实情况；5、物业管理的落实情况。（分期开发的可以分期验收）竣工验收环节二、财税事项1、会计业务的处理2、所得税业务的处理（完工条件）3、土地增值税清算条件现房销售一、现房销售条件1、预售的条件2、项目已经竣工验收现房销售二、会计核算处理1、会计收入确认条件2、原来预售商品房结转的核算3、现房销售的核算现房销售三、营业税的处理1、营业税纳税义务实现时间2、营业税计税依据3、营业税视同销售4、原来预售商品房的处理5、现房销售的处理现房销售四、所得税处理：1、所得税纳税义务实现时间2、所得税计税依据3、不同销售方式所得税收入确认4、所得税视同销售5、原来预售商品房的处理6、现房销售的处理现房销售五、土地增值税处理：1、土地增值税清算条件2、土地增值税纳税义务3、土地增值税视同销售4、土地增值税计算5、土地增值税清算注意事项现房销售六、不交税及免税规定1、营业税：财税[2000]7、国税发[2002]13、191、165、149、227、5202、所得税3、土地增值税4、契税现房销售七、房屋租赁1、一般租赁2、商品房预租3、商品房先租后售4、商品房售后包租项目清盘环节1、土地增值税清算2、剩余物业的处理3、房产税：房产税由产权所有人缴纳欢迎批评指正！谢谢！