房地产企业土地增值税清算与鉴证操作实务

房地产企业土地增值税清算与鉴证操作实务杨卫南三亚会计网：107896531本人QQ号：446558980本人手机：1301626852711、自查与清算应向税务机关如何提供土增税清算资料2、2010年房地产企业土增税清算政策及操作实务3、土地增值税清算有关问题的探讨4、问题解答2清算审核人员应具备的相关知识1.国家税务总局、省国税和省地税局及其他相关部门的政策文件规定。2.房地产开发经营管理知识。3.土地管理知识。4.工程造价知识。5.会计基础知识。6.其它相关法律法规3清算项目的前期准备一、1、根据房地产开发的审批、备案程序，税务采取依托网络方式和要求企业提供涉税信息2、收集企业基本情况3、收集开发项目的基本信息4、收集项目工程及财务等资料二、采集相关部门涉税信息1.发改部门：◆该部门主要负责项目的立项和固定资产投资备案。《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》◆了解房地产项目的单位、名称、地点、性质、所属行业、规模、总投资额、开工时间和建设期限等信息。4采集相关部门信息2.土地管理部门。主要负责土地出让和土地转让，向土地使用者颁发《土地使用权证》，3.规划部门：◆《建设用地规划许可证》◆《建设工程规划许可证》4、建设部门◆《拆迁许可证》5采集相关部门信息◆《建设工程开工许可证》◆《建筑工程竣工备案表》5.房产管理部门◆《商品房销售（预售）许可证》◆《商品房买卖合同》◆《房屋测绘报告书》◆办理房地产项目初始产权登记◆核发房屋产权有关证件6企业应收集的基本资料1.营业执照、税务登记证、法人身份证复印件；2.公司设立、历次变更、登记;3.房地产开发企业清算土地增值税申请审批表；4.土地增值税清算申报表及各项明细表5.取得土地使用权所支付的地价款凭证6.国有土地使用权出让合同7.开发项目立项批复（发改委文件）8.规划申请、报告及图纸（企业报送规划局）9.建设用地规划许可证；10.建筑工程施工许可证（发证机关：建设局）7项目及财务等信息(一)11.工程项目招投标文件；12.施工合同与结算单（表）；13.建设工程规划许可证（发证机关：规划局）；14.土地使用权证（发证机关：国土局）15.开发项目的预算、决算书；16.建设工程施工图设计文件审查批准书（建设局核发）17.工程竣工验收证明（或备案证）房产证等完工证明资料18.规划局关于停缓建项目批复文件；19.商品房销（预）售许可证（房地产管理局核发）20.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证8项目及财务等信息(二)21.经房产局采信的房屋面积测绘报告及各栋各层房型套数、面积统计表；22.商品房销售合同与销售收款明细情况统计表（包括电子表）；23.清算项目开始预售至今的所有发票存根联及发票报表；24.预售至今的土地增值税、营业税、企业所得税年（季）纳税申报表；25.缴纳营业额、预交土地增值税会计凭证及缴款书复印件；26.工程竣工备案表（备案机关：质监局牵头、相关部门确认）27.当期财务会计报表；28.与转让房地产有关税金的合法有效凭证；29.相关年度报表、账簿、凭证，并复印开发成本会计凭证和附件；30.转让房地产项目成本、费用、分期开发分摊依据；9项目及财务等信息(三)31.银行贷款合同、利息结算通知单与支付凭证；32.与土地增值税检查项目有关的其他鉴证资料。33.交房记录等其他资料,34.能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同35.项目的预算、决算书；36.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告和工作底稿。这些是在土地增值清算时税务要求企业提供的资料10整体测算分析一例、某房地产企业开发每平方米商品房:工程造价(包括取得土地所支付金额和投建成本：3,500元/㎡（高层）；房地产企业开发普通住宅2万平米，每平米销售单价：5,818元，销售收入：116,200,000元，扣除总成本:70,000,000元，增值额未超过扣除项目金额20％，增值比：0.19%，按条例规定：普通住宅增值额不超过20%的免税。1、销售总收入：5,818*20000=116,200,000元2、应纳营业税及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元3、土地增值税税负率：04、应缴土地增值税：05、企业综合税负率：每平方米：12.56%增值额刚好不超过扣除项目金额20％，免土增税。11整体测算分析二1、销售总收入：148,200,000元2、扣除总成本:70,000,000元3、应纳营业税及附加：8151000元4、土地增值税税负率：9.93%5、应缴土地增值税：14,714,700元6、综合税负率：23.58%增值额刚好不超过扣除项目金额50%，适应30%税率。12整体测算分析三1、销售总收入：202,800,000元2、扣除总成本:70,000,000元3、应纳营业税及附加：11,154,000元4、土地增值税税负率：17.33%5、应缴土地增值税：35,150,700元6、综合税负率：32.63%增值额刚好不超过扣除项目金额100%，适应40%税率。13整体测算分析四1、销售总收入：325,000,000元2、扣除总成本:70,000,000元3、应纳营业税及附加：17875000元4、土地增值税税负率：28.23%5、应缴土地增值税：91,731,2506、综合税负率：44.37%增值额刚好不超过扣除项目金额200%，适应50%税率。14整体测算分析五1、销售总收入：465,600,000元2、扣除总成本:70,000,000元3、应纳营业税及附加：25,608,000元4、土地增值税税负率：36.21%5、应缴土地增值税：1685824006、综合税负率：52.15%增值额超过扣除项目金额200%以上…….适应60%税率.15土地增值税清算—基本规定琼地税发〔2009〕102号规定:一、土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，实行一级清算、审管分离的模式。二、各直属地税局可以委托工程造价事务所（甲级或乙级）和会计师（税务师）事务所进行清算项目的鉴证和审核，由中介机构出具鉴证审计报告；也可以聘请注册造价师或注册会计师、注册税务师参与清算工作，由直属地税局作出清算结论。三、收费标准比照国家税务总局和海南省出台的税务师收费标准执行。清算项目鉴证和审核工作要对票据及其对应业务的真实性予以认定，有必要的可对企业进行延伸检查。各直属地税局对中介机构的清算项目鉴证、审核工作进行必要的督导和检查，确保土地增值税清算工作质量。土地增值税清算管理规程国税发[2009]91号规定:四、达到清算条件的:第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。16第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。17旧房处理的有关规定一、关于清算单位的问题土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算（摘自琼地税发〔2009〕187号）二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题1、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。（摘自财税[2006]21号）18旧房处理的有关规定中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国主席令第四十九号第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；(三)擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置帐簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。19旧房处理的有关规定旧房：不存在清算问题，旧房及建筑物的扣除项目计算方法：第一种方法：评估价格:重置成本价×成新率成新率=[(设备总使用年限—设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%若房屋属单门独院的，其土地的扣除金额，以取得土地时的基准地价进行评估。第二种方法：旧房及建筑物的扣除项目计算：自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满12个月计一年，未满一年的，不得给予加计5%的扣除；满一年但未超过1年半的（含一年半），其加计扣除年限为一年；超过1年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如此类推计算。（琼地税函【2010】第250号）第三种方法：在纳税人无法提供购进发票的情况下，在销售收入的50%至70%内核定，摘自据琼地税发【2004】122号文规定。20纳税人土地增值税清算申报表*（表一）项目行次金额一、转让房地产收入总额1＝2＋31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计4＝5＋6＋13＋16＋2041.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用123.房地产开发费用13＝14＋151321其中利息支出14其他房地产开发费用154.与转让房地产有关的税金等16＝17＋18＋1916营业税17其中城市维护建设税18教育费附加195.财政部规定的其他扣除项目20三、增值额21＝1－421四、增值额与扣除项目金额之比（％）22＝21÷422五、适用税率（％）23六、速算扣除系数（％）24七、应缴土地增值税税额25＝21×23－4×2425八、已缴土地增值税税额26九、应补（退）土地增值税税额27＝25－2627授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。授权人签字：_________声明我声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的。我确信它是真实的、可靠的、完整的声明人签字：____________纳税人签章法人代表签章经办人员（代理申报人）签章备注22中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]第6号十二、四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。23项目支付金额项目一(土地面积)项目