中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析

中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析作者：张娟锋，刘洪玉，ZhangJuanfeng，LiuHongyu作者单位：清华大学房地产研究所,北京,100084刊名：河北经贸大学学报英文刊名：JOURNALOFHEBEIUNIVERSITYOFECONOMICSANDTRADE年，卷(期)：2009，30(6)被引用次数：0次参考文献(7条)1.DingCLandpolicyreforminChina:assessmentandprospects20032.DengEEPublielandleasingandthechangingrolesoflocalgovernmentinurbanChina20053.GeorgeCSLin.SamuelPSHoThesate,landSystem,andLandDevelopmentProccSsesinContemporaryChina2005(02)4.王小映全面保护农民的土地财产权益2003(10)5.蒋省三.刘守英打开征地制度改革的新窗口--从广东《集体建设用地使用权流转管理办法》说起2006(01)6.EddieCH.VivianSH.DavidKHLandvaluecapturemechanismsinHongKongandSingapore:Acomparativeanalysis20047.YtIhA.WuEThenewlanddevelopmentprocessandurbandevelopmentinChinesecities1996(02)相似文献(6条)1.学位论文张琴论我国农村宅基地使用权2006农村宅基地使用权制度是具有中国特色的法律制度，该制度的产生、发展有其自身的特点和发展过程，它是伴随着我国土地制度、城市房地产制度的发展而发展起来的，但由于我国经济的发展以及经济环境的改变，在农村宅基地使用权制度领域中出现许多新问题，而法资源的缺乏已经不能解决实践中出现的问题，这就需要进一步完善相关的制度。文章从农村宅基地使用权的基本概念入手，并通过对农村宅基地使用权与其他相关概念的比较，分析了农村宅基地使用权的特点，阐述了农村宅基地使用权的基本理论。认为农村宅基地使用权的产生基础，主要是基于土地使用权能与土地所有权的分离，这是符合土地资源物尽其用的原则的。农村宅基地使用权是我国用益物权的一种，其除了具备用益物权的一般特性外，又具有自身的特色，正由于其特殊性，将农村宅基地使用权制度作为专门的制度加以规制显得尤为重要。由于我国农村宅基地使用权制度体系的形成比较散乱，分析农村宅基地使用权制度的现状，发现该制度在安定性、流转性、保障性及效率性等方面存在着不足，其制度的缺陷与各种现实存在不可调和的矛盾，不符合土地自然资源的发展。如何完善农村宅基地使用权制度，文章提出将农村宅基地使用权纳入物权制度加以研究，并且能够体现系中国特色的物权法律制度，农村宅基地使用权纳入物权法，在国内是对土地管理法质的超越，现有的相关法律制度大部分已不合时宜，其立法研究和立法实践需要有科学的思想为之指导，应当体现法的正义价值，在体现固有法性的同时，应使该法律制度具有适度的超前性和现实可行性。最后，文章构想了农村宅基地使用权的具体制度，并结合物权法草案的相关规定，阐述了农村宅基地使用权的取得与消灭，分析了取得主体、取得与消灭的条件、取得与消灭的效果以及取得时效制度等。并设定了农村宅基地使用权的权利和义务，赋予了使用权人的占有权、使用权、收益权、处分权、相邻权、物权请求权以及权利人应当承担的相应义务，农村宅基地使用权的核心内容是权利人的权利和义务的合理配置，只有正确处理权利与义务的关系，才能充分发挥农村宅基地使用权制度的功能，才能保护权利人的权利以及合理利用每一寸土地，从而全面激活我国的土地制度和房地产制度。2.期刊论文胡俊超.HUJun-chao制度安排与房地产市场效率-咸宁学院学报2006,26(1)制度是影响市场效率的重要因素,制度经济学从产权、交易成本(制度成本)、制度变迁的角度探讨了制度对提升市场效率的作用.我国土地制度经历了从非商品性质到具有商品性质有偿使用、再到规范土地利用、保护耕地、注重土地永续利用的变迁过程.我国住房制度经历了从住房实物分配到住房商品化,再到住房分配货币化的变迁过程.我国房地产制度的变迁过程、以及变迁过程中合意的制度设计、合理的产权设置都提升了房地产市场效率,但由于制度的不完善、不规范,市场效率的正常提升受到一定制约.实行土地年租金制、改革农地征用制度;明晰住房,特别是公有住房的产权关系;完善税费收缴制度、住房金融制度、住房保障制度;建立、健全房地产市场预警机制;规范交易制度,加强市场主体的诚信建设是提升房地产市场效率的制度创新.3.学位论文邹杨上海房地产周期波动及其对经济影响的研判与对策2009房地产业的周期波动研究一直以来受到学者们的热衷，希望从中找出房地产业周期波动的规律、特征并由此进行趋势或者影响因素判断。从当前研究的情况来看，各家说法各异，莫衷一是，但是，在对房地产周期波动的研究中，逐渐形成了一套得到大家公认的判断方法，包括单指标分析，多指标分析，即扩散指数法和合成指数法，只是在指标的选取上有着各自独到的见解。本文在前人的基础上，结合上海市房地产业的发展情况，对上海房地产业周期波动进行了实证分析，并分析了房地产业周期波动对宏观经济和关联行业的影响，由此分析房地产业对国民经济的影响方式和程度。研究上海房地产周期波动的意义在于拓展经济周期理论在具体产业上的应用，同时在实践上能够指导上海房地产业的健康发展。本文利用单指标法、扩散指数法、合成指数法建立了房地产周期波动的分析模型，对上海市房地产周期进行了判断。同时，利用贡献率、税收、投入产出流量表等方法，计算了上海房地产业对经济的贡献率、拉动率、前向关联度、后向关联度等指标，得出如下结论：一、上海房地产周期的基本长度在7年左右。上海市房地产业周期波动趋势的特点：波动幅度逐渐减小；上升时间增加，下降调整时间减少，短时间内的调整加速；周期内部的剧烈波动减少，周期曲线趋于平滑；上海市房地产市场将处于高价位波动状态，价格大幅度下降出现的几率较小。二、上海市房地产周期波动的原因有三，体制、经济和政策因素，其中，土地制度和房地产制度变化分别从供给和需求两个方面扩大了整个房地产市场。经济因素方面，主要分析了可支配收入、价格以及GDP对周期波动的影响。政策因素方面，上海房地产周期在时间节点上滞后政策周期一年时间。三、上海房地产业对国民经济的直接影响十分显著，从增加值和税收两个方面都印证了房地产业在国民经济中的支柱地位，周期波动对国民经济周期影响较大；在间接影响分析中，上海房地产业对其他产业的带动作用也十分明显，产业带动系数达到了2．204，其中前向关联度系数为1．084，后向关联度系数为1．1205，后向关联度高于前向关联度，说明上海房地产业的发展还处于起步阶段，更多地依赖要素和资源投入，对开发后的市场还有待拓展。同时，房地产业周期波动对具体产业的影响也较小，说明房地产业的支柱产业地位仍在巩固阶段。四、根据前文对上海房地产周期波动以及房地产周期对国民经济的影响分析，分别从完善土地管理制度，促进房地产市场的规范化，积极开拓和创新房地产金融市场以及明确政府宏观调控的目的与方式，建立相关的法律法规和市场规则四个角度给出了稳定上海房地产市场的建议。4.期刊论文胡俊超制度变迁与房地产市场效率-金融经济（理论版）2006,(4)一、我国房地产制度的历史变迁1.土地制度变迁第一阶段:新中国建立后至改革开放前.这一时期主要特点是土地公有化和无偿使用,土地具有非商品性质.新中国成立以来,经过土改,土地为小农分散所有,然后经过三大改造建立了土地公有制的地位,继而建立了土地的全民所有制和集体所有制,其间曾通过人民公社将土地的集体所有拔高为全民所有.从1962年开始,经过调整实现了土地全民所有和三级所有、队为基础的农村集体所有的形式.由于高度集中垄断的体制,土地的使用完全靠无偿划拨,土地不具有商品性质,更谈不上形成土地市场.5.期刊论文高燕.王海滋房价上涨与制度缺陷-价格月刊2007,(1)我国实行城镇住房制度改革以来,特别是1998年实行货币化分房政策后,房地产价格一路攀升.各界人士普遍认为:我国房地产价格波动是多方面因素造成的,如政策调整、经济快速发展、市场预期、地价上涨、成本上升、开发商欺诈、游资、外资介入等.笔者认为:上述原因只是表面影响因素,深层根源是我国房地产制度体系存在缺陷,即土地制度、房地产交易制度、城镇化政策、社会保障制度、监管制度等不健全带来的后果.6.学位论文王洪中国城市规划制度创新研究2004近年来制度创新研究是世界学术界学术研究的前沿领域，也是中国改革开放事业中最大的亮点。1978年以来，中国20多年的社会、经济高速发展现实和所取得的令世界瞩目的巨大成就，主要归功于中国政府所进行的全方位的制度创新。如何根据中国国情，将制度创新理论与各行各业、各不同层次的社会、政治、经济现实相结合，构建各层次的、能够适应不断发展的形势需要、保障国家各项事业长期稳定、有效发展的制度框架和具体制度安排，是中国政治体制改革和经济体制改革的总体目标。中国城市规划制度创新研究对中国城市规划事业发展至关重要，是今天乃至今后相当长时期内中国城市规划学术界需要加倍关注的重点课题。本文详细研究和分析了新中国城市规划制度体系与制度安排的现状、特征、发展历史与主要思想理论渊源及其变革与演进，分析、总结和评估了新中国城市规划制度创新的主要活动及成果，提出了近中期中国城市规划制度创新的若干选择和新的思路。论文由6部分组成，其内容分述如下：0前言主要阐述了论文中涉及的主要概念和研究指导原则，包括中国城市规划现存制度分析与研究的主要原则和中国城市规划未来制度选择（制度创新）研究的主要原则。1相关理论研究及文献综述相关理论包括经济学人熊彼特与诺斯等人的创新理论和汪丁丁教授关于制度创新理论的转译与阐述。相关文献综述包括两大部分：中国城市规划改革的理论与实践研究和中国经济体制改革与政治体制改革，以及行政体制改革研究的有关内容。2研究分析与理论框架该部分主要是为了课题研究方便，预先对研究分析与理论框架进行了分析结构、研究时段、研究内容以及研究视角、研究重点、范围和习惯用法进行了设定。3中国传统城市规划制度体系及其制度分析该部分研究了中国传统城市规划制度体系及其制度分析，包括城市规划制度结构体系的建立及其特征和城市规划核心制度安排及其特征，以及中国城市规划相关制度；中国传统城市规划核心制度安排有城市规划编制制度、城市规划审批制度、城市规划实施管理制度、城市规划教育制度和城市规划科学研究制度；城市规划相关制度包括国民经济计划制度（广义）、建设项目审批、投资管理制度、土地制度和房地产制度等等。4中国城市规划制度体系的演进与制度创新该部分研究了中国传统城市规划制度体系的变革与演进，包括城市规划制度系统环境、运行机制及制度体系的变动和城市规划制度安排的改革与演进，着重分析了中国城市规划各项具体制度安排的演进与制度创新。现行中国城市规划制度系统最主要的具体制度安排及其创新有：城镇体系规划制度，城市总体规划、分区规划与详细规划分级制度，控制性详细规划与城市设计制度，法定图则制度，城市规划委员会与城市规划行政管理科层制度，城市规划的公众参与制度，城市管治制度，可持续发展战略规划制度，近期建设规划制度，城市规划设计资质和注册规划师执业制度，概念规划与结构规划制度和城市规划专家评审制度、城市规划督察员制度以及旅游规划、风景名胜、古城保护规划等等。5中国城市规划进一步制度创新的基础与选择该部分研究了中国传统城市规划制度理论与思想渊源和面临的挑战，对新中国城市规划制度创新活动进行了评估与分析，提出了中国城市规划进一步制度创新的若干选择。研究认为，新中国城市规划制度体系的理论与文化和传统的脉络源远流长，但主要体制性理论体系和运作系统的主体构架渊源于前苏联以社会主义计划经济等理论为依据，具有较为完整