房地产业--宏观环境分析

宏观环境分析——房地产业宏观环境因素自然环境经济技术政治法律社会文化人口自然环境自然资源（土地）生态环境Back土地资源的稀缺性中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。Next1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析自然生态环境对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。例经济GNP/GDP经济增长率利率通货膨胀率人均可任意支配收入货币供给工资/物价控制市场需求税收汇率Back经济GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。房地产业产值变化经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。Back货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。通货膨胀税收：国家税收政策物价控制前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点技术技术总体水平和发展趋势技术突破技术变迁国家研究开发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品、新技术的商品化Back房地产相关的技术支持硬件–环保材料软件–估价–预售政府管理–网站发展–公司管理环保材料新型环保建筑材料泡沫玻璃–泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。–技术分析估价基于GIS技术的房地产估价系统预售政府管理借助互联网络技术强化商品房预售监管网站发展中国房地产专业网站现状分析公司管理VPN：技术应用和实现方式企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。图示Back房地产软件——VPN功能房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：1.建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。2.行业资料采集，分析竞争对手策略。3.认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。4.合同资料、产权资料档案管理。5.置率、按揭情况表等。6.财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。7.资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。8.数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银行软件数据的交换和存贮。专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。政治制度体制政府的稳定性特殊经济政策反托拉斯立法环保立法外贸立法对外国企业态度就业立法行业规制Back特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。特殊信贷政策２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。２００３年６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（因序号１２１，所以业內都将其简称为“１２１号文件”）。１２１号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。央行１２１号文件内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知１２１号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。对于个人房屋贷款，１２１号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。“地震”央行121号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年1——5月份，全市房地产业贷款比去年同期减少2900万元。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：8月份，“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.38点，比去年同期上升2.42点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落。积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些房地产开发商利用自己少量的资金“四两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不能卖“图纸房”了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于中、低档购房者购买现房过去，盖了３、４层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。积极影响121文件促进房地产行业健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势。尤其是信托投资大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。消极影响限制了新兴房地产企业的发展121文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉重一击。断绝资金来源使一些企业濒于破产。2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令11号令：叫停了已沿用多年的土地协议出让方式（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定）2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始，“土改”之声不绝于耳。从11号令起，在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令33号令：实际上是一个“缓期执行”的做法（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定）33号令：2002年611号文，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知简称33性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令4号令：被认为是土地交易暗箱操作的终结者（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定）4号令：2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定4号6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。4号令被认为是土地交易暗箱操作的终结者，业内人士普遍认为其将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。2004年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令71号令：要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕（关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知.）71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“‘8.31’大限”这个令不少开发商头痛的名词。终结者——8.31大限8月31日，即是协议出让经营性国有土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地”。影响•商品房价•二手房市场•行业洗牌众说纷纭的房价开发商任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为8.31之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重要的一个东西。在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土地量是一两年前拿到的。8.31大限后，招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影地上涨。众说纷纭的房价业内研究员：中国房地产研究会副会长张元端表示，