房地产企业所得税政策讲解

房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座财税律师李利威TEL:13604067853讲座内容一、新房地产企业所得税处理办法1、新31号文的出台背景2、新31号文总体框架3、新旧31号文的比较分析及逐条解读二、房地产企业所得税汇算清缴1、新纳税申报表总体特征分析2、新纳税申报表填写技巧新31号文出台背景2001年《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）2003年《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）2006年《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（旧31号文）2009年《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）（新31号文）新31号文框架第一章总则（共4条）本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章收入的税务处理（共6条）本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章成本费用扣除的税务处理（共14条）本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。新31号文框架第四章计税成本的核算（共11条）本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章特定事项的税务处理（共2条）本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。新31号文逐条解读和对比分析第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。解读：原31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》；新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例，以及税收征管法。提示：本文件是实体和程序的统一，既包括如何缴纳企业所得税，又包括程序性问题。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。解读：“新31号”较“旧31号”适用范围新31号文原31号文扩大内资、外资均有效内资企业缩小只针对房地产企业适用范围为房地产企业、临时从事房地产的企业和参与房地产项目的企业第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。解读：1、完工条件（除土地外）：竣工、使用、产权孰早的原则。（与原31号文相同）2、各种开发产品的种类，包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。3、土地开发的完工条件未明确。4、未修改完工标准。参考第32条。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。解读：1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税；2、《税收征收管理法》第三十五条《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定为：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。解读：1.代收款项的处理：（1）企业所得税：（2）营业税（3）土地增值税2.如何区分什么是代收费用？第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。解读：1、正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后取得的收入，应确认销售收入。房地产销售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合同交易才生效。因此，该条将所有合法有效的销售房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。3、取消了原31号文件中对清单的规定，但前面四种方式仍以清单为依据。提示：必要的话仍需要准备清单的相关资料，做到有备无患。问：根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米？答：根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。解读：1.注意与第二十四条对照使用。2.本条取消了自产自用需要视同销售的规定，同《企业所得税法实施条例》第25条、国税函（2008）828号文件一脉相承。旧31号文件规定，内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函（2005）970号文件则规定，外资企业自产自用属于内部处置资产，不用视同销售收入。新31号文基本上延续了外资企业的税收政策。3.确认收入（或利润）的方法参照《税收征管法实施细则》第五十五条的内容，同原31号文保持一致。新31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的情况下，此处仍保持15%的成本利润率，偏高。第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。解读：1、与旧31号文相比，前三项计税毛利率分别下降了5个百分点，利好消息。2、与原31号文比较，在经济适用房后增加了“限价房”和“危改房”两类，但未对这三类房屋进行定义和限定。提示：是否属于经济适用房、限价房和危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税务部门将按照正常的房屋销售对待。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。解读：1、“计税毛利率”2、预售收入的营业税及附加、土地增值税在《企业所得税纳税申报表》中的填列3、在年度纳税申报时，须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。4、新31号文删除了鉴定报告的具体要求，但原31号文中的内容要求仍有参考意义第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。解读：1、删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规定；2、注意租金税务上确认收入的原则，同会计确认的原则不一致，可能产生暂时性差异；第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。解读：成本费用的税务处理要区分二组概念：期间费用和开发产品计税成本已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。解读：国家税务总局所得税在线答疑（2009年4月24日）根据31号文规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当其应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公