房地产企业税收概

房地产企业税收概述随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策更有其特殊性。切实掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。2营业税疑难解析一、房地产开发企业营业税的征税范围：根据房地产开发企业的主要生产经营范围，按照《营业税税目注释》的规定，房地产企业的营业税征税范围包括，转让无形资产税目中的转让土地使用权子目以及销售不动产税目中的销售建筑物或构筑物子目，房地产开发企业如将开发产品对外出租的，还涉及服务业税目中的租赁业子目。3二、房地产企业销售不动产，如何确定营业税的纳税义务发生时间：根据《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业销售不动产的，应根据不同的销售方式和货款结算方式确定纳税义务发生的时间。4三、房地产开发企业销售不动产的计税依据1、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时向购买方收取的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。2、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。3、单位或个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额5四、房地产企业将自己开发的产品对外投资入股营业税问题根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）的规定，应区别以下两种情况确定。（1）以自有的开发产品对外投资入股，收取固定利润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。（2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。6五、房地产企业自购建材营业税问题根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。房地产企业自购建材分几种情况：（1）若建材公司是生产商或供应商，其提供的建筑劳务根据国税发【2002】117号文件规定，按照工业企业资产货物处理。7（2）若是建筑公司提供的建筑业劳务，如房地产公司自购的钢材、水泥等，则应按甲方供材处理，合计并入工程建筑总承包人缴纳营业税。（3）若建材公司为分包人，由总承包人代扣代缴建筑业营业税。这时建材公司开具商业发票给总承包人计入建安成本，因而建材公司不再缴纳营业税。8六、促销时销售的”VIP”卡、“会员费”“诚意金”、“借款”如何缴纳营业税（1）房地产企业在促销时销售的VIP卡是否应该缴税，应通过审核双方协议等资料确定VIP卡的性质，如其等同于定金性质，收取后不能退回，应在收取后，按照《营业税暂行条例》及实施细则规定缴纳营业税；如不属于定金性质，且数额较低，且可以退还，一般实务处理中可在其转为购房款后，再按照规定计算缴纳营业税。具体执行按照当地主管税务机关的要求执行。9如果房地产企业销售VIP卡后，对购买人未购买商品房且公司不予退还款项，而以提供其他服务冲抵，这时应作为其他收入，按照提供服务的具体内容缴纳营业税或增值税。（2）根据《营业税暂行条例》第五条及其实施细则第十四条、第二十八条之规定，房地产开发企业开发产品未完工前取得的收入，均为预售收入，包括定金、诚意金、合同保证金、等等。因此，房地产开发企业在预售商品房时，采取“会员费”、“诚意金”、“借款”等名义收取的款项，均应按照规定缴纳营业税。10七、房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款的营业税问题房地产开发企业以不动产作抵押向银行借款，一般有以下两种情况：（1）抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期不能归还借款，则不动产归银行所有。这种抵押行为，在不动产归银行所有以前，不动产的所有权未发生转移，因而也就未发生销售不动产行为。贷款期满后，因借款人无力偿还借款，不动产归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按照“销售不动产”税目征收营业税。11（2）借款人取得贷款后就将不动产交银行使用，以不动产租金抵偿贷款利息，那么对借款人而言，此时就发生了不动产租赁行为，对借款应付利息按“服务业”征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵偿欠款，则借款人（房地产开发企业）还应按“销售不动产”缴纳营业税。12八、物业管理企业代有关部门收取费用的营业税计算问题依据国税发【1998】127号文件的规定，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对代收的上述费用，不征收营业税，对其从事代理业务收取的手续费收入应当征收营业税。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。13九、房地产企业代收煤气费的营业税问题《营业税暂行条例》第五条及其实施细则第十四条规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用包括，向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。如房地产开发企业在交房时代有关部门收取的煤气开户费、有线电视开户费、电表初装费、垃圾清运费、住房专项维修基金等，均应作为房地产企业销售商品房收取的价外费用一并征收营业税。14鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发【2004】69号）规定，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。15十、房地产开发企业以商业折扣的方式销售开发产品的税收问题商业折扣是企业为促销而在商品价格上给予购买者的优惠。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号），单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣以后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。16在开发产品的销售中，开发商往往以“买别墅赠车库”、“买住房赠空调”的折扣形式促销，在这种情况下，根据开具发票的情况不同，营业税等税金的计税方法有所不同。下面以“买别墅赠车库”为例予以说明。如果发票内只开别墅不标明车库，车库是典型的赠送，按税法规定要视同销售。对别墅应按发票上开具的价款缴纳营业税及企业所得税；对车库按其公允价值计算缴纳营业税，非公益性捐赠不得税前扣除，计算企业所得税时要进行调整，再缴纳25%的企业所得税。17如果开发商在开具发票时把别墅和车库的面积、售价、折扣率、折扣额和折扣后的营业额填写齐全，就可按照折扣后的营业额计算缴纳营业税和企业所得税。销售折让是企业在销售商品以后，由于质量、规格等问题，而给予购买方的价格减让，实质就是营业额减少。根据《发票管理办法实施细则》的规定，发生销售折让的，再收回原发票注明“作废”后，重新开具发票。凡退款已缴过营业税的，可以申请退税，也可从以后的营业额中减除。18十一、房地产开发企业在楼盘开盘活动中取得的赞助款的税收问题根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定，单位和个人取得的各种名目的赞助款是否缴纳营业税，要看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为。如果没有向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权，不缴纳营业税。反之，应计算缴纳营业税。19十二、房地产包销业务的营业税问题根据国家税务总局《关于房地产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函【1996】684号）规定，在合同期内房地产开发企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房地产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，服务未售出，由包销商收购，其实质是房地产开发企业将服务销售包销商，对房地产企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”税目征收营业税。根据财税【2003】16号文件规定，包销商对再次销售的房地产申报缴纳营业税时，可以扣除原来的购置原价。举例说明：20十三、房地产企业开发出售精装房，装饰材料是由购房户自行购买的营业税问题纳税人采取包清工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。因此，房地产开发企业开发出售精装房，如果装饰用材料由购房户自购，售房价款中不包含装饰材料的，房地产开发企业缴纳营业税的计税依据应为房屋价款加上为购房户提供装修服务收取的人工费、管理费和辅助材料费的金额。21新营业税暂行条例第五条规定“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”这是关于营业税计税营业额的基本规定。而实施细则第十六条是对建筑业营业额的特殊规定，即使原材料、其他物资和动力是建设方提供的，施工方并不会因此收取任何价款和价外费用的，这部分价款也必须并入施工方的营业额征收营业税。既然将装饰劳务营业额的确定不适用这样的特殊规定，则应该适用营业税第五条的基本规定，也就是说纳税人提供装饰业劳务，其营业额只应包括其提供劳务收取的全部价款和价外费用。而在装饰业劳务中，建设方自行提供的原材料、其他物资和动力，施工方并不会因此收取任何价款和价外费用，因此，建设方提供的这部分原材料、其他物资和动力不需要并入纳税人营业税的计税营业额征收营业税。22十四、房地产企业收取购房户违约金的营业税问题根据《营业税暂行条例》第五条及其实施细则第十四条规定，房地产企业向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，属于房地产企业收取的价外费用，应并入营业额按照“销售不动产”税目计算征收营业税。23十五、营业税中“视同销售”行为包括哪些内容，如何计税根据现行营业税政策，以下行为属于营业税的“视同销售”行为：1、根据《营业税暂行条例实施细则》规定，企业自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供应税劳务，应分别按“销售不动产”税目和“建筑业”税目缴纳营业税。2、根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润营业税问题的批复》（国税函【1997】490号）规定，以无形资产或不动产对外投资入股，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：24（1）以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；（2）以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取股东利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。25（3）根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函【1998】771号）规定，对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。（4）企业将不动产赠与他人，视同销售不动产缴纳营业税。▲26十六、房地产企业以“购房回租”、“售后回购”等形式销售开发产品的营业税处理房地产开发公司采取“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销活动（即与购房者签订“商品房买卖合同”，将商品房卖给购房者同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回）的，应对房地产公司和购房者均应按“销售