房地产企业营业税政祥讲解[1]

1第一讲房地产企业营业税政策讲解一、营业税纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间的变化对房地产企业的影响分析1、自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例》第25条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。但按预售房款缴纳的土地增值税和企业所得税属于预缴。思考：甲企业2008年12月31日，预收账款的期末余额1200万元，12月1日，2预收账款的期初余额为400万元。借：银行存款800贷：预收账款800问以下的会计处理是否可以？借：营业税金及附加44（800*5.5%）贷：应交税费——应交营业税等44（800*5.5%）答：不可以。违背了费用与收入配比的原则。正确的应当是：借：待摊税金44贷：应交税费——应交营业税等44问：这44万元的营业税金及附加是否可以在2008年度税前扣除？答：国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发【2009】31号）第12条：第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（及据实扣除）。问：2008年度企业所得税纳税申报时应当如何申报？3答：《纳税调整项目明细表》（附表三第）54行“其他”第4列“调减金额”填报44万元，结转到主表第15行纳税调减44万元。附表三第52行“房地产企业纳税调整”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。结转到主表第14行纳税调增120万元。假设2009年1月份，上述预收账款中，由500万元结转收入，会计处理：借：预收账款500贷：主营业务收入500借：营业税金及附加500*5.5%贷：待摊税金500*5.5%申报：（1）附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=？（2）2009年度汇算清缴时，附表三第52行第4列纳税调减500*15%=？2、自2009年1月1日起，房地产企业销售开发产品的，应当按书面合同约定的付款日期，确认收入缴纳营业税。如果房地产企业没有签订书面合同或书面合同中没有约定付款日期的，应当于开发产品交付给业4主的当天确认收入缴纳营业税(《营业税暂行条例》第12条、《营业税暂行条例实施细则》第24条)。3、自2009年1月1日起，建筑业劳务采取预收款方式进行的，应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（《营业税暂行条例实施细则》第25条）4、房地产企业如果将资产租赁给其他企业使用收取的租赁费，采取预收款方式出租的，应当于收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（变化）思考：甲房地产企业将沿街房租赁给乙企业使用，合同约定，租赁期限为5年，于2009年5月1日一次性支付第1年的租赁费12万元。2009年会计处理：借：银行存款12贷：其他业务收入8预收账款4税务处理：（1）营业税计税依据=12万元（2）所得税计税依据=8万元。5《企业所得税法实施条例》第19条：企业取得的租赁收入应当按合同约定的付款日期及金额确认收入缴纳企业所得税（同时，国税函【2010】79号）。问：乙企业2009年度准予准予税前扣除的租赁费=？答：《企业所得税法实施条例》第47条：企业支付的租赁费应当按租赁期限均匀扣除。所以准予扣除8万元。借：管理费用-租赁费8(12×8/12)预付账款4贷：银行存款12企业所得税与会计处理一致。（二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题1、有无收到预售房款不缴纳营业税的。注意检查其他应付款、应付帐款等账户。问题：下面业务会计处理的记账凭证未附购货清单，是否正确？借：管理费用——办公费200006贷：现金20000《国家税务总局关于转发中纪委关于坚决制止开具虚假发票公款报销行为的通知的通知》（国税函【2003】230号）：企业购进货物或劳务取得发票必须开具具体的货物或劳务的名称，如果开具大类货物或劳务名称的，必须附销售单位开具的销售清单，没有取得销售清单的，一律不得税前扣除。2、收到预售房款长期放在销售部门不入账。3、委托代销的开发产品长期没有收到代销清单，税务机关一般要到受托方进行调查。4、与业主串通，将购房款直接打入个人账户。思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下：1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付7给房地产企业200元的差价。3.超过的面积80平米-65平米=15平米，按如下规定处理：（1）10平米内的部分按5500元/平米结算（2）5平米部分按6100元/平米结算。4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2100元/平米，含地价款的成本价为3600元/平米。问1：甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税计税依据是多少？答：国税函【1995】549号、国税函【2007】768号：以房屋调换的，视同销售不动产缴纳营业税。国税函【1995】549号：对于偿还面积与拆迁面积相同的部分，应当按成本价确认收入缴纳营业税。营业税的计税依据=65*2100+10*5500+5*6100=?问2：甲房地产企业抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？8答：这里的成本价是不含地价款的开发成本。问3：上述业务缴纳企业所得税的收入=？答：国税发【2009】31号：按同类开发产品的售价确认收入缴纳企业所得税。上述业务的所得税收入=80*6100=？二、房地产企业营业税视同销售（一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？1.营业税？答：不需要缴纳营业税。营业税的视同销售包括两项：（1）将不动产用于抵债（国税函【1995】156号）（2）以不动产捐赠（单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位9或者个人【实施细则第五条】（3）新建（自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为【实施细则第五条】。下列情况不需要缴纳营业税：（1）以不动产对外投资，不需要缴纳营业税（财税【2002】191号）。（2）以不动产对外投资也不需要缴纳土地增值税（财税【1995】48号）。但注意：自2006年3月2日起，房地产企业以开发的产品对外投资的，不再免征土地增值税，但营业税仍旧免征（财税【2006】21号）思考：甲房地产企业将开发产品一栋转作本企业的办公楼使用，使用5年后，因经营需要，将其作为投资投资于乙企业。问：是否缴纳营业税和土地增值税？答：A．营业税？不需要缴纳B．土地增值税？答：不需要缴纳。2006年3月2日以后要缴纳。应当注意：第一，转作本企业使用的开发产品必须10是本企业所需要的。第二，已经按规定提取折旧。【例题】甲企业和乙企业属于关联方，甲企业处于免税期，2009年预计实现所得100万元，乙企业适用税率25%，2009年预计实现所得500万元。合计缴纳企业所得税=500*25%=125万元。如何可以少缴税？答：甲企业可以在2009年1月1日将一部分资产租赁给乙企业使用，收取100万元租赁费，并开具发票给乙企业。甲企业：应当缴纳营业税=100*5.5%=5.5万元乙企业：可以税前扣除100万元费用。少缴所得税=100*25%=25万元集团公司可以少缴税款=25-5.5=19.5万元注意：双方的交易价格必须公允。（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化：《营业税暂行条例实施细则》第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的11或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定：1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定3.按组成计税价格确定。组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）成本利润率由省级税务机关确定。【例题】甲房地产企业征用土地一块建教学楼，支付地价款等共计1000万元，发生施工成本（包括材料、工资、其他费用等）2000万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率15%。计算应纳多少营业税。（1）建筑业营业税=【工程成本2000*（1+10）】/（1-3%）*3%？（2）销售不动产营业税=【营业成本（2000*（1+10）/（1-3%）+1000】*（1+15%））12/（1-5%）*5%？三、价外费用（一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析《营业税暂行条例细则》第13条：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。思考：甲房地产企业与李某签订预售合同，合同约定，李某缴纳定金2万元，到期如果李某违约，2万元定金不予退还。账务处理：企业收取押金时：借：银行存款2贷：预收账款2到期：李某违约借：预收账款2贷：营业外收入2问：这2万元违约金是否缴纳营业税和企业所得税？答：营业税不需要缴纳；但所得税必须13缴纳。无论增值税细则还是营业税细则：价外费用是指销售货物或提供劳务的同时向对方收取的违约金等。注意：如果交易没有实现，价外费用不需要缴纳营业税或增值税，但必须作为其他收入缴纳企业所得税（《企业所得税法实施条例》第22条）（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税？1.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费（《营业税暂行条例实施细则》第13条）：（1）国务院、财政部或省级政府批准收取；（2）开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全部上交给财政。2.思考：甲企业与乙企业签订施工劳务合同，合同约定，甲企业提供劳务后，乙企业支付1000万元劳务款。逾期付款的，乙企业还要支付1万元违约金。甲企业完工14后，乙企业逾期20天付款，但只是支付了980万元，剩余的20万元不再支付，1万元的违约金也没有支付。甲企业为了长久的利益，没有索取剩余的20万元劳务款和1万元的违约金。问：甲企业应当确认的营业收入是多少万元？A．980B．981C．1000D．1001答案：C．1000销售货物或提供劳务的价款的确认必须遵循权责发生制原则（《企业所得税法实施条例》第9条）。但价外费用遵循收付实现制原则。实际收到就缴纳税款，收不到不需要缴纳税款。关于价外费用：A．价外费用缴纳流转税的前提条件：交易实现B、价外费用缴所得税的条件：实际收到。3.【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。15在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？（1）上述费用是否属于营业税细则规定的免征营业税的价外费用？答：不属于。（2）如果由房地产企业开具收款收据或发票收取上述费用，一律属于价外费用，应当一并缴纳营业税。注意：一定开具委托方的收据。（3）如果必须由房地产企业开具票据的，建议通过本企业设立的物业公司开具，可以不需要缴纳营业税。国税发【1998】217号物业公司代收的费用不需要缴纳营业税，仅就其收取的代收手续费缴纳营业税。（4）但房地产企业代收的维修基金可以自己开具发票，不需要缴纳营业税。财税【2003】16号四、先购后销业务16（一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？思考：某房地产企业购买一处旧房支付价款2000万元，装修发生装修费1000万元，装修后销售给乙企业，取得转让收入5000万元。房地产企业应当缴纳的营业税多少？A．5000*5%B．（5000-2000）*5%（对）C．（5000-2000-1000）*5%注意：1.只有“买房卖房，买地卖地”才能按差额缴纳营业税，如果房地产企业购买土地使用权后开发房屋对外销售的，不得扣除外购的土地使用权的价格。2.