房地产估价02

第二章房地产价格第一节房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念二、房地产价格的形成条件三、房地产价格决定理论第二节房地产价格的特征第三节房地产供求与价格一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格第四节房地产价格的种类第五节房地产价格评估原则第二章房地产价格第一节房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示--现象2、是商品价值的货币表现--本质房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。二、房地产价格的形成条件1、有用性2、房地产的稀缺性3、有效需求----购买力三、房地产价格决定理论价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。（3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。（4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来给商品拥有者带来收益。作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。第二节房地产价格的特征与一般物价共同之处：—都是价格—都有波动—按质论价一、地价与一般物品价格的不同1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续性，本身不存在折旧。3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地价格差异很大。4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完全市场。5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。第二节房地产价格的特征①受区位的影响大；②实质上是权益的价格；③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利息的关系；④是在长期、综合考虑下形成的；⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。第三节房地产供求与价格一.供求:供给与需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。房地产价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平：替代品和互补品消费者对未来的预期一、房地产需求一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费者需求的总和。二、房地产供给一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，是所有供给的总和。房地产价格水平该种房地产的开发建设成本该种房地产的开发技术水平房地产开发商和拥有者对未来的预期供给弹性？三、房地产均衡价格供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。一、根据形成基础不同的分类成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。第四节房地产价格的种类市场价格理论价格评估价格成交价格公开市场价值成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格公开市场：1.交易双方追求最大的经济利益2.市场信息充分3.有充裕的时间交易4.对交易对象有必要的专业知识5.交易条件公开且不具有排他性正常成交价格形成的条件（7点）：1.公开市场2.交易对象本身具备市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益7.适当的期间、不易急于出售成购买二、从价格单位来划分总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产价格水平的高低；单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以反映房地产价格水平的高低；楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/平米，试比较利润。三、从价格管理角度划分基准地价、标定地价和房屋重置价格城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。四、从不同目的和状态划分买卖价格租赁价格：租金抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为房地产课税依据的价值征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。举例说明抵押价格房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、变卖的费用和税金。抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值—法定优先受偿款—已贷款余额/社会一般贷款成数例题：某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投资的80％，开发商以5000元／m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。再次抵押价值=2000×（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(万元）五、从产权进行划分所有权价格：所有权是最完整最重要的权利，设有其他权利会降低其价格；使用权价格：大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格。其他权利价格：如部分产权的房地产，设抵押权的房地产。六、实际价格和名义价格实际价格：是指成交日期时一次付清的价格名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清如一套住宅100m2，单价3000元/m2，总价三十万元的住房，在买卖中的付款方式可能有以下不同情况：（1）成交日期一次付清；（2）分期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。七、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格：是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格期货价格：是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格房地产现货价格房地产期货价格：是指以未来状况的房地产为交易对象的价格资金的时间价值资金的时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值资金的时间价值可以从两方面来理解：第一，将资金用作某项投资，由于资金的运动，可获得一定的收益或利润。第二，如果放弃资金的使用权力，相当于付出一定的代价。资金时间价值的大小取决于本金的数量多少，占用时间的长短及利息率（或收益率）的高低等因素。现值是指未来收到或付出一定的资金相当于现在的价值。),,/()1(niPFPiPFn期房价格=现房价格—期变现期间现房出租净收益的折现值—风险补偿例：某套商品住宅期房的面积为90m2，需10个月才能入住，类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期房目前的市场价格。八、补地价：是指需要补交给政府的一笔地价需要补地价的情形主要有以下四种：（1）更改政府原土地使用权规定的用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权，（4）出让的土地使用权续期第五节房地产价格评估原则一、合法原则（一）要求房地产估价在以估价对象的合法权益为前提进行（二）内容房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。合法原则1、产权合法2、利用、使用合法3、处分方式合法4、估价过程合法权益状况不同，评估价值就会不同。1、合法产权:房地产所有的产权必须的房地产权属证书和有关证件为依据。2、合法使用:应以城市规划、土地用途管制等为依据。3、合法处分:应以法律、法规合同等允许的处分方式为依据。4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经济适用房等。在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。《城市房屋拆迁估价指导意见》、物权法、担保法案例分析例:在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及问题：（1）现时的抵押估价按上述要求评估是否合理;(2)评估时应注意什么事项?合法原则有两个问题:其一是按现时的房屋用途进行估价;其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。二、最高最佳使用原则（一）最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（二）原因：拥有者意图取得最大经济利益（三）内涵：最佳规模、最佳用途、最佳集约度（五）、原理：1、收益递增递减原理----最佳集约度和最佳规模2、均衡原理----生产要素组合均衡，房地产的效用才能有效发挥。建筑物与土地的组合状态。3、适合原理----是否与周围环境协调，最佳用途（四）寻找方法（满足四个条件）：1、法律上的许可性2、技术上的可能性3、经济上的可行性：收入现值大于支出现值；4、价值是否最大对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一估价师评为每平方米建筑面积近4000元，另一位评为每平方米建筑面积6000余元。两人的评估结果差异如何形成？案例分析前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及