房地产估价基本方法与变现分析（PPT32页)

1.房地产估价基本方法2.房地产估价方法的适用3.房地产变现能力的影响因素4.房地产变现涉及的主要税费房地产估价基本方法及变现分析房地产估价定义房地产估价：指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（估价、造价、定价）房地产估价是科学与艺术的有机结合。1、房地产估价基本方法比较法收益法成本法假设开发法1.1、房地产估价方法-比较法概念：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：替代原理房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。大数定律大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。1.1、房地产估价方法-比较法适用对象：具有交易性的房地产。估价步骤：1.搜集交易案例2.选取可比实例3.建立比较基础（面积单位、付款方式、税费负担等）4.进行交易情况修正5.进行市场状况修正6.进行房地产状况修正7.求取比准价格1.1、房地产估价方法-比较法商业房地产楼层修正系数表（《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》）1.2、房地产估价方法-收益法概念：收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：预期原理：决定房地产当期价格的因素是基于市场参与者对未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣的预期。1.2、房地产估价方法-收益法适用对象：有租金等经济收入的收益性房地产。估价步骤：（1）选择具体的估价方法；（直接资本化法、报酬资本化法）（2）测算收益期或持有期；（房屋经济寿命、土地使用年期）（3）测算未来收益；（潜在毛收入＞有效毛收入＞净收益）（4）确定收益乘数、报酬率；（5）计算收益价值。1.2、房地产估价方法-收益法物业类型收益乘数（大致经验值）举例（年租金*收益乘数=单价）商业15-20年150*12*18=32400办公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工业10-12年18*12*10=2160收益乘数法：该方法较为粗糙，适用于资料不充分或精度要求不高的估价1.3、房地产估价方法-成本法概念：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。1.3、房地产估价方法-成本法适用对象：很少交易且没有经济性收入房地产。估价步骤（1）选择具体估价路径；（房地合估、房地分估）（2）测算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。土地估价：政策性更强（工业用地最低保护价、土地基准地价）1.3、房地产估价方法-成本法1.3、房地产估价方法-成本法1.3、房地产估价方法-成本法1.4、房地产估价方法-假设开发法概念：假设开发是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：预期原理假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。1.4、房地产估价方法-假设开发法适用对象：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。估价步骤：（1）选择具体估价方法（2）选择估价前提（自行开发、自愿转让、被迫转让）；（3）选择最佳的开发经营方式；（4）测算后续开发经营期；（5）测算后续开发的必要支出；（6）测算开发完成后的价值；（7）确定折现率或测算后续开发的利润；（8）计算开发价值。1.5、房地产估价方法-其他2、房地产估价方法的适用居住用房地产商业用房地产工业用房地产2、房地产估价方法的适用根据估价对象类型结合估价目的进行估价方法的选择。按用途划分的种类：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产。按开发程度划分的种类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。2.1、房地产估价方法适用—居住用房地产居住用房地产包括普通住宅、别墅、酒店式公寓等。居住用房地产的估价首选比较法，收益法、成本法为辅。比较法：由于居住房地产交易较为频繁、交易量大、较容易获得交易实例，比较法是最常用方法。收益法：主要用于出租型公寓等居住房地产。成本法：估价时出于安全、保守的考虑会使用成本法；拆迁估价以及在建工程估价也会采用成本法。2.2、房地产估价方法适用—商业用房地产商业用房地产包括沿街店铺、购物中心、专业市场等。商业房地产适宜选择比较法、收益法，成本法为辅。比较法：商业房地产转售转租较为频繁，尤其是小型商铺，比较容易获得比较实例，适用于比较法。收益法：商业房地产价值体现在其获取收益能力的大小上，收益法为最为常用方法。成本法：可以作为一种辅助方法，如抵押或对将要转变用途的房地产进行估价。以上也适用于办公类房地产。2.3、房地产估价方法适用—工业用房地产工业用房地产包括厂房、仓储、研发楼等。工业厂房按通用性分为标准厂房和自建厂房。商业用房地产的估价首选成本法，比较法、收益法为辅。成本法：标准厂房较易确定统一的重置价，非标准厂房可以进行修正或参考实际工程造价，成本法较为常用。比较法、收益法：在工业集中区有标准厂房租售实例，可以采用比较法、收益法。2.4、房地产估价方法的主要适用总结比较法（现状）收益法（未来）成本法（历史）假设开发法住宅用房地产商业用房地产工业用房地产在建工程3、房地产变现能力的影响因素一、房地产的通用性。即是否普遍使用，通用性越差的房地产，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。二、房地产的独立使用性。即能否单独地使用而不受限制。例如，厂区两块宗地中的内侧房地产的独立使用性就不好。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。三、房地产的可分割转让性。指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，商业综合体载明不可分割销售。容易分割转让的房地产，变现能力较强；反之，变现能力较弱。3、房地产变现能力的影响因素四、房地产的区位。所处位置越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。例如，郊区的房地产一般比市区的房地产变现能力弱。五、房地产的开发程度。开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，在建工程一般比现房的变现能力弱。六、房地产的价值大小。价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力会越弱。七、房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。3、房地产变现系数-定量分析影响因素评分分值区段90-10080-8970-7960-69价值大小（20%）价值适中，有充分多潜在买家价值基本适中，有较多潜在买家价值较大，有少量潜在买家价值大，仅有个别潜在买家区位条件（20%）区位条件优区位条件较优区位条件一般区位条件差通用性（20%）通用性强，能适用于不同行业通用性较强，适用于大多数行业通用性一般，适用于少数行业通用性较差，为专用房地产独立使用性（20%）能独立使用大部分能独立使用少部分能独立使用不能独立使用市场状况（10%）市场景气，产业政策有利市场较景气，产业政策较为有利市场一般市场不景气，产业政策不利处置方式（10%）处置周期长，宣传力度大处置周期较长，有适当宣传处置周期较短，适当宣传处置周期短，宣传度较低4、房地产变现主要费用序号项目税费标准1诉讼费用差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-2.5%2法院执行费用差额累进，按照诉讼标的金额0.1%-1.5%3律师费差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-7%4拍卖费用差额累进，按成交金额的0.5%-5%5评估、代理等费用1%-2%6增值税及附加差额征收，税率为5.6%7土地增值税计税依据的5%（及其他方式）8印花税计税依据×0.05%。9个人所得税差额征收，税率为20%10企业所得税应税额的25%4、房地产变现费用-（以500万市值商业房地产为例）税费类型税费名称税费比例取值依据及说明处置费用案件受理费用0.25%依据《人民法院诉讼收费办法》补充规定。差额定率累进，按照诉讼标的金额0.5%-4%，减半交纳。法院执行费用0.1%依据《人民法院诉讼收费办法》补充规定。差额累进，按照诉讼标的金额0.1%-1.5%律师费3%依据《律师服务收费管理办法》。差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-7%评估费用0.5%依据江苏省物价局省财政厅《关于进一步规范全省涉案财产价格鉴证收费管理的通知》。差额定率累进，按评估金额的0.1%-5%。销售费用-网络司法拍卖平台拍卖，不计销售费用。销售税金（卖方）增值税及附加5.33%依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》等。税金为（计税价格-购置原价）/1.05×5.6%。土地增值税5.0%依据《土地增值税暂行条例实施细则》。计税方式1：（计税价格-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数；计税方式2：不低于计税依据的5%核定征收。印花税0.05%依据《印花税暂行条例》。计税依据×0.05%。个人所得税取10%差额征收，增值额的20%合计24.23%4、房地产变现总结快速变现净值＜快速变现价值＜房地产市场价值市场价值×快速变现系数×（1-变现税费比率）=快速变现价值×（1-变现税费比率）=快速变现净值100万*0.85*0.80=68万苏州住宅房价分布（2018年3月）苏州住宅房价涨幅趋势（2005-2017）