房地产估价第2版

第三章房地产估价原则房地产估价原则主要有以下六项：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.最高最佳利用原则；4.替代原则；5.价值时点原则；6.谨慎原则。房地产的市场价值评估，应遵循前五个原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除了应遵循市场价值评估的原则，还应遵循谨慎原则。房地产估价第2版书名：房地产估价第2版书号：978-7-111-52248-5作者：宋春兰出版社：机械工业出版社第三章房地产估价原则房地产估价原则的作用：可以使不同的房地产估价人员对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价人员思考和衡量估价对象的价值，把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个客观合理的房地产价值。第一节独立、客观、公正原则一、独立客观公正原则的内容要求估价机构和估价师站在中立立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。“独立”的含义:P34“客观”的含义:P34“公正”的含义:P34第一节独立、客观、公正原则二、遵循独立客观公正原则的原因及保障措施（一）原因如果评估出的价值不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价机构与估价师乃至整个估价行业的公信力和声誉。第一节独立、客观、公正原则（二）保障措施1．估价机构有独立的法人地位2．估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系3．任何单位和个人不得干预估价活动案例分析某人于2010年7月预购了一幢别墅（总售价220万元），并先后向开发商支付了200万元。该别墅于2011年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2012年1月为筹集资金，做其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2012年1月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为230万元，该人希望评估值为2012年1月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即270万元。估价人员可否承诺按照270万元进行估价？为什么？第二节合法原则一、合法原则的含义合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。“依法”是指估价人员在进行房地产估价时，必须在符合国家和地方政府职能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。第二节合法原则一、合法原则的含义遵循合法原则，在估价对象权益状况方面具体应该做到以下几点：1．在产权合法方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。2．在使用合法方面，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。3．在处分合法方面，应以法律法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。第二节合法原则一、合法原则的含义4．依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。如国有土地上房屋征收评估应符合国有土地上房屋征收补偿法律法规政策。5．还可以将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求。具体地说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准；估价机构应具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。案例分析某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，两幢房屋均为工业用途。根据估价人员现场勘查的结果，两幢房屋中，一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。（1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价案例分析（2）将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过下列途径：A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续案例分析（3）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为：A．该两幢建筑物的抵押评估价值之和B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢建筑物的抵押评估价值之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格第三节最高最佳利用原则一、最高最佳利用原则的含义最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。二、遵循最高最佳利用原则的原因由于房地产可以有不同的用途，每一种用途为使用者带来的收益可能不同，因此人们都期望选择最佳用途，以达到获取最大收益的目的。最高最佳利用原则要求在合法的前提下，以待估房地产最有效利用的方式为估价基础进行估价。第三节最高最佳利用原则三、最高最佳利用需要满足的条件（1）法律上是否允许。如果估价对象的利用方式不符合法律法规、政策或出让合同等的要求，就应被淘汰。（2）技术上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技术手段等能否满足要求。（3）财务上是否可行。对于法律上允许且技术上可能的每一种利用方式，需要检验其财务上的可行性，检验的办法主要是针对每一种利用方式判断其未来收入现值是否大于等于未来支出现值。（4）价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用方式中，选择能够使估价对象价值最大的利用方式。第三节最高最佳利用原则四、最高最佳利用的几种情况当估价对象已作了某种利用，在估价时应根据最高最佳利用原则，对估价对象做以下的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）维持现状前提（2）更新改造前提（3）改变用途前提（4）改变规模前提（5）重新开发前提（6）上述情形的某种组合案例分析甲公司以8000元／㎡的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格没有发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最高的取值为：A.P﹤4000万元B.P=4000万元C.4000万元﹤P﹤4010万元D.P=4010万元E.P﹥4010万元第四节替代原则一、替代原则的内容替代原则要求估价结果不得明显偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。二、替代原则的理论依据：经济学的替代原理根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的商品，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。第五节价值时点原则一、价值时点原则的含义价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。二、价值时点的确定1.价值时点是由估价目的决定的。2.如果是评估“现在”的价值，委托方如无特殊要求，选择现场查勘日期为价值时点。第五节价值时点原则三、遵循价值时点原则的原因1.影响房地产价格的因素是不断变化的。2.房地产市场是不断变化的。3.随着时间的推移，房地产本身也可能发生变化，如建筑物陈旧过时。4.估价既不可能也没有必要评估估价对象在所有时间点的价值，通常只是评估其在某个特点时间的价值。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在现在现在现在未来现在未来（预测性估价）未来未来价值时点第五节价值时点原则第一种情况大多出现在房地产纠纷案件中。第二种情况大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。第三种情况是估价中最常见、最大量的。第四种情况如评估期房的价值。第五种情况多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在上述表格中有以下特点：不论是哪一种估价目的，评估估价对象价值所依据的房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建设两幢（A座和B座）8层共5000㎡的商品房，至2013年12月止甲方供支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工。甲乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2015年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。案例分析（1）确定评估结论的依据应该是：A.以1500万元为估价值B.以（1400+1500）／2=1490万元为估价值C.以2013年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值D.以2015年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算估价值案例分析（2）如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应为：A.2013年12月B.2015年7月C.转让时点D.项目建成时点（3）该商品房预计2018年5月建成，要估届时的售价，估价对象状况和房地产市场情况应该选择：A.估价对象状况及房地产市场状况均为2018年5月的状态B.估价对象状况为2018年5月、房地产市场状况为2015年7月的状态C.估价对象状况为2015年7月、房地产市场状况为2018年5月的状态D.估价对象状况及房地产市场状况均为2015年5月的状态第六节谨慎原则一、房地产抵押价值的含义房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先与本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押担保的债权数额、其他法定优先受偿款。第六节谨慎原则二、谨慎原则的要求谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。课堂练习1．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。A．被烧损前的状况B．被烧损后的状况C．被烧损前与被烧损后的差异状况D．未来修复或重建后的状况2．某估价机构于2012年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2012年6月15日。因估价结果有争议，2012年8月15曰进行复估，则复估的价值时点为（）。A．2012年6月15日B．2012年8月15日C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日3．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A．技术上可能B．财务上可行C．价值最大化D．法律上允许课堂练习4.（单选）近日出具的一份估价报告中的估价时点、估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A．在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估D．房地产估价的复核估价5.(判断)在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以价值时点应为未来。（）课堂练习6．甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：复核估价时应如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？7.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则