房地产信托监管政策汇总

1房地产信托监管政策汇总信托业务二部二O一一年六月2目录•PartⅠ概述篇1.研究意义2.什么是房地产信托？3.什么是房地产信托监管政策？•PartⅡ房地产信托监管政策——之法条篇•PartⅢ房地产信托监管政策——之业务篇1.融资类房地产信托业务之监管政策2.投资类房地产信托业务之监管政策•PartⅣ房地产信托监管政策——之最新动态3Part1概述篇4一、研究意义：房地产信托的战略互动我国房地产业快速发展的需求带动了房地产信托的异军突起；作为国民经济的支柱产业，房地产业的发展必然受到政府宏观调控和国民经济周期波动的影响，使房地产信托也带上了鲜明的制度博弈色彩；如何通过有效的战略互动在合理的博弈空间内实现房地产信托的规范发展，在为房地产业提供有效融资渠道的同时为投资者开拓多元化投资渠道，制度博弈下的房地产信托的命运值得关注。5二、房地产信托的定义及其分类•广义上讲，与房地产相关的信托行为都可以被称为房地产信托，房地产信托存在资金信托和财产信托两种。•房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资、或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券、或进行相关的房地产投资活动。•房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。6房地产信托融资类房地产信托投资类房地产信托夹层类房地产信托7三、房地产信托监管政策•本课题所涉房地产信托监管政策，主要是指2007年以来国家出台的与房地产信托紧密相关的法律法规、通知指引等规范性法律文件、以及监管层的窗口指导等监管措施，还包括我公司所制定的房地产信托业务指引。8.法律法规部门规章通知指引3个10个12个主要选取2007年以来的房地产信托相关法规及政策加以汇总。9《信托公司净资本管理办法》《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》10PartⅡ房地产信托监管政策——之法条篇11通知指引篇1.《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》2.《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》3.《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》4.《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》5.《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》6.《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》7.《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》12关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（【2005】212号文）【已失效】性质：规范性文件发布单位：银监会办公厅时间：2005本法规已被《中国银监会关于制定、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件的公告》（2007年7月3日）废止13•212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。14关于进一步加强房地产信贷管理的通知（【2006】54号文）性质：规范性文件发布单位：银监会时间：2006.8.1615•各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。第四条严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为16第五条加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险•各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。17第八条进一步规范信托投资公司房地产贷款业务•信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发〔2005〕212号)有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。18关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（【2008】265号文）性质：规范性文件发布单位：银监会办公厅时间：2008.10.2819内容严禁向“四证不全”的房地产项目发放贷款严禁间接向“四证不全”的房地产项目发放贷款开发项目资本金比例不低于35%（经济适用房除外）禁止向房地产开发企业发放或变相发放流动资金贷款禁止向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款审慎发放土地储备贷款（已废止）高度重视风险控制20•应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。【已废止】21•本规定：开发项目资本金比例不低于35%（经济适用房除外）【已废止】•《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》【国务院，2009.5.25】保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%；其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。22风险控制措施•建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度；•进行尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；•严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。23政策评价：银监会265号文收紧信托公司“过桥融资”闸门•背景：在信贷紧缩的背景下，中小地产开发商从银行融资无门而求助于信托公司，由于这些地产商一般都没有拿全“四证”，他们通过信托计划“过桥融资”以实现资金的周转，这就给房地产信托业务带来巨大的风险。•这反映出房地产信贷紧张局面尚未有效缓解，而房地产销售的持续低迷已严重影响到中小房地产企业的资金链。显然，此次银监会针对信托公司开展房地产等敏感性业务进行严格规范，反映出管理层对近期房地产信托集资规模超常规增长的担忧。24关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（【2009】25号）性质：规范性文件发布单位：银监会时间：2009.2.2525“25号文”政策背景•在金融危机背景下出台的25号文，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。第九条信托公司管理集合资金信托计划时，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%；第十条信托公司对房地产开发项目发放贷款，应遵守的规定：（1）对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。（2）严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款（3）根据该规定，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方面均符合要求的房地产项目，信托公司也不得采取商品房预售回购的方式提供融资。主要内容26防风险和保增长并重，加大对信托公司的支持力度•2009年是进入新世纪后中国经济发展最为困难的一年。为应对国际金融危机的冲击和国内经济下行的风险，2009年1月10日，中国银监会在认真梳理各项信贷政策、法规、办法和指引的基础上，根据经济形势发展需要，发布了《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》（银监发[2009]3号）；•从2008年岁末到2009年年初，中国银监会频频发出鼓励信托业务创新发展的信息。令人欣喜的是，信托监管政策的新动向不断向市场表明，信托业务创新发展的针对性和现实性日趋增强，传导给信托公司的行动力和执行力越来越足。•25号文以专门文件的形式，通过细化相关政策规定，在坚持风险可控原则基础上，支持并指引信托公司业务创新发展。27关于房地产开发项目贷款•该通知规定，信托公司对房地产开发项目发放贷款，应遵守以下规定：（1）不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，但信托公司最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款；（2）申请贷款的房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，但发放贷款的信托公司最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的除外；（3）申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。信托公司以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目的间接融资适用前款规定。信托公司向只取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款的，应在相应的信托合同中以显著方式向委托人或受益人进行相关风险提示，并在后续管理报告中进行充分披露。严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。•【已作废】28关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（【2009】84号文）性质：规范性文件发布单位：银监会时间：2009.9.129•严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。•不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。•应加强对项目融资业务的合规性管理和风险管理，审慎开展该类业务，确保公司健康。30•对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。31•债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。•信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。32自2009年5月25日起，房地产项目的资本金已由35%调整到20%和30%两档。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。33关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知（【2010】2号）性质：规范性文件发布单位：银监会时间：2010.2.10342010年2月10日关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知政策目的规范信托公司开展结构化信托业务，保护信托当事人的合法权益，鼓励信托公司依法进行业务创新和培养自主管理能力，确保结构化信托业务健康、有序发展。政策点评该文件规定信托公司开展结构化信托业务时，不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权。35关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（【2010】54号文）性质：规范性文件发布单位：银监会时间：2010.2.1136《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知【2010】54号文除明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以