设备维修部工作手册

1-陕西麦尔斯物业管理有限公司设备维修部工作手册状态：版本号：A/0分发号：编制：审核：批准：2006年4月1日发布2006年4月1日实施陕西麦尔斯物业管理有限公司2陕西麦尔斯物业管理有限公司目录目录第一章：质量目标…………………………………………………4第二章：组织架构图…………………………………………….5第三章：部门职责…………………………………………………6第四章：岗位职责…………………………………………………7一、设备维修部主管………………………………………………….7二、设备维修部领班………………………………………………….8三、维修工...........................................9四、电工…………………………………………………………10五、水暖工………………………………………………………10六、电梯工………………………………………………………11第五章：设备维修部各岗位任职要求………………………12一、设备维修部主管…………………………………………………12二、设备维修部领班……………………………………….12三、各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工…………12第六章：管理规程……………………………………………….13一、给排水设备（设施）运行管理规程……………………….13二、给排水设备（设施）操作规程…………………………….16三、给排水设备（设施）维修保养规程……………………….18四、二次供水管理规程………………………………………….21五、配电房运行管理规程……………………………………….24六、配电房安全操作规程……………………………………….26七、配电房维修保养规程……………………………………….27八、供暖系统运行管理规程……………………………………..31九、供暖系统操作规程…………………………………………..36十、供暖系统维修保养规程……………………………………..383十一、中央空调系统(制冷部分)运行管理规程………………..41十二、中央空调系统(制冷部分)操作规程……………………..46十三、中央空调系统(制冷部分)维修保养规程………………..48十四、电梯运行管理规程………………………………………..51十五、消防设备、设施运行管理规程……………………………54十六、消防设备/设施维修保养规程…………………………….56十七、机电设备编号规程………………………………………..67第七章:相关法律法规…………………………………………….704陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:质量目标第一章质量目标1、综合管理类：管理人员专业培训合格率100%。2、房屋类：房屋完好率95.5%；房屋零修、急修及时率90.5%；公用配套设施、场所完好率95.5%。3、设备设施类：设备完好率95.5%；电梯运行率95.5%；设备（设施）维修及时率96.5%。5陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:组织架构图第二章组织架构图陕西麦尔斯物业管理有限公司设备维修部组织架构图一又二分之一暂不要列入。设备维修部主管1人财富广场主管1人一又二分之一公寓主管1人电工2人水暖工2人维修工3人电梯工1人电工2人水暖2人维修2人电梯1人6陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:部门职责第二章部门职责设备维修部负责全公司的房屋管理、工程维修、道路维修、机电设备的检查、保养等工作，保证各管理辖区内的日常运转。具体包括以下内容：1、负责所辖物业机电设备的维修和保养；2、负责对所辖物业的正常供水和供电；3、负责业主的特约上门维修服务；4、负责新建物业的接管验收等；5、负责较大工程的质量监督和验收；6、负责房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理；7、负责与政府供水和供电部门的业务接洽和相关事务的处理；7陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:岗位职责第四章岗位职责一、设备维修部主管职责1、确保所辖物业的设备设施良好安全运行.2、熟悉工程设备的技术性能，熟悉区内的工艺管线分布情况，组织建立工程技术档案及运行、维修、保养档案。3、负责组织制定设施、设备运行操作维修保养规程，并组织检查和落实。4、组织本部员工与其它部门共同做好物业管理为业户的服务工作。5、贯彻安全第一的思想，建立各项操作规程及岗位责任制度，防止发生安全事故。6、对员工进行各项操作规程及操作技能的培训，使每个员工达到既有工作能力，又有服务意识，实施公司的质量方针。7、贯彻环境保护方针，消除各种污染源，实施节能计划，培养崇高的敬业精神。8、做好各项有偿服务工作，建立方便客户的措施。9、接受公司安排的各项工作，配合公司及各部门做好相关管理服务工作。二、设备维修部事务助理职责组织机构中无助理一职1、配合设备维修部主管做好设备运行及设备维修保养的技术审定工作，建立设备运行和设备维修保养技术档案。2、建立设备的预检、预修计划，制定不同环境下设备最佳运行状况8陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:岗位职责3、定期检查员工工作中的安全技术状况，纠正违章作业、低技术作业的行为.4、完成公司领导交办的其他工作。三、设备维修部领班？是否为班长1、熟悉全部供电配电资料及设备状况，认真执行安全用电制度，会操作、会维修保养电器设备。2、巡视各种供电、配电设备，能及时发现故障的隐患，正确判断事故原因，及时组织电工维修。对应急事故有正确的处理方法。3、有较高的电工技术水平，会组织工程项目作业，能申报计划，申报材料。正确使用各种电工测量仪器仪表及安全设施，并保管电工共用的电工工具。4、负责所辖物业内所有的给排水.消防.采暖设备/设施的运行.维修保养工作。5、熟悉设备运行部件的保养，保证润滑良好，而且没有泡、冒、滴、漏的现象。6、指导正确记录运行表格数据，正确完成交接手续(事故不排除不交接，异常情况不说明不交接)。7、熟悉设备安全维修制度，有较高级的技术水平，能组织多人协同作业，能判断设备良好运行的工况，能填写各种运行、维修表格及申请报修的计划，登记保管合理使用检修设备及工具。8、熟悉小区水、电、暖、土建等相关维修工作及日常维修，并制定每年定期检查计划；9、组织有关技术人员参加小区水暖设备的验收和交接工作；9陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:岗位职责10、负责房屋工程抢修现场技术指导工作，并组织实施；11、熟悉所管电梯设备的电气原理，运行特性，参与排除设备的疑难故障，负责每年电梯的年检申报工作；12、经常深入现场，了解设备的运行情况，对所管设备的现状做到心中有数，负责制定每年的设备、保养、维修计划；红色标识为能力要求。三、维修工1、负责所管物业各类水、暖、电、土建设备、设施的维修与保养；2、负责每天巡查设备仪表的运行情况，认真做好记录；3、负责按时做好住户及公共场所水表、电表的抄表工作；4、负责完成住户家庭的特约维修服务；5、负责公共设施和消防设备的巡查，记录和维护等。6、完成上级领导交办的其他工作任务。四、电工1、接受上级分配的工作，执行安全用电作业制度，熟悉配电线路，配电设备及控制线路、照明线路、消防系统、电源线路的情况，能按电工应知应会技术要求完成本职工作。2、正确使用仪表及工具，保证工作质量，布线引线，接头达到规定要求，会独立完成基本电器的接线，(电表、起动器、Y/A启动，二地控制等)，有文明作业的习惯(工作完成和清洁)。3、会看电工线路图，分析故障，排除一般故障的能力。做好维修记录，节约电工材料。4、接受设备维修部及管理处布置的工作，诚心为用户服务，文明维修，礼貌待客。10陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:岗位职责五、水暖工1、负责所辖物业内所有的给排水.消防.采暖设备设施的维修保养工作。接受上级分配的工作，安全作业，知道水系设备及水系管路的情况，能按水工应知应会的技术要求作业。2、保证所有设备、设施整洁完好，严格按照操作规程作业。3、认真做好表格的填写，按时上下班，遵纪守岗，诚恳接受客户的意见，如实反映服务状况，维护公司荣誉，礼貌待客。4、会正确判断设备的状况，调整节能运行状况。5、接受设备维修部布置的工作。六、电梯工：1、熟悉所辖物业区内电梯分布、使用情况。2、积极参加技术培训活动，努力提高技术水平。3、严格执行电梯日巡视检查内容。4、按电梯定期保养项目标的内容对电梯保养单位进行监督。5、电梯出现紧急情况，接到通知后30分钟内赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题及时向主管领导汇报。11陕西麦尔斯物业管理有限公司标题:岗位任职要求第五章：设备维修部各岗位任职要求一、设备维修部主管1、中专以上学历，具有较强的专业知识。2、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验3、具有2年以上相关工作经验4、品行端正、身体健康、无不良行为二、设备维修部领班1、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书2、有2年以上本专业的工作经验3、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验4、品行端正、身体健康、无不良行为三、各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工1、两年以上本专业工作经验2、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书3、责任心强、能吃苦耐劳4、品行端正、身体健康、无不良行为陕西麦尔斯物业管理有限公司文件号：MES--WX-0112标题：管理规程版本号：A--0第六章：作业规程一、给排水设备（设施）运行管理规程1、目的确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。2、适用范围公司范围内给排水设备（设施）的运行管理。3、职责3.1泵房值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及对异常情况的报告。3.2水暖维修工负责给排水设备日常维修保养3.3设备维修部主管负责给排水设备（设施）综合管理。3.4设备维修部主管负责上述工作的检查监督。4、工作规程4.1泵房值班人员4.1.1泵房值班人员负责给排水设备运行的操作、监控、记录。应按时对给排水设备进行检查，并在给排水设备（设施）启动是观察电流、电压，倾听有无异响。4.1.2每天打扫一次水泵房的地面，每月擦一次设备、阀门、管线，每周用布擦一次控制柜，每月对水泵房作一次彻底清洁，控制柜内用吸尘器清洁，墙面无积尘，窗户明亮，地面及设备基础无积水油渍。13陕西麦尔斯物业管理有限公司文件号：MES--WX-01标题：管理规程版本号：A--04.2水暖工4.2.1按给排水设备（设施）维修计划及《给排水设备（设施）维修保养规程》中的《给排水设备（设施）检查保养表》要求进行维护保养。4.3维修领班4.3.1维修领班负责给排水设备（设施）的综合管理。包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，设备维修部权限范围内的外委修理联系工作。4.3.2对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。4.3.3每年12月制定下一年度中修、大修计划。4.4设备维修部主管4.4.1进行抽检。每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备（设施）的维修保养进行一次检查。4.4.2审核各种记录及中修、大修计划，给排水的《设备维修保养记录表》。4.5水泵房管理工作4.5.1非工作人员进入水泵房需经主管或设备维修部主管批准后，由水暖工陪同，方可进入。4.5.2水泵房的机电设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。4.5.3控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔15天进行轮换。4.5.4保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。14陕西麦尔斯物业管理有限公司文件号：MES--WX-01标题：管理规程版本号：A--04.5.5不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经部门领导批准后方可进行。4.5.6消防设施应保持完好。4.5.7保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。4.6临时用水管理工作4.6.1临时用水需填写临时用水申请，经批准后方可接驳水管用水。4.7停水管理工作4.7.1因维修洗水池等原因需停水时，应及时通知客户服务部，由客户服务部及时通知各住户，并解释清楚停水原因。5、相关文件和记录a)《给排水设备（设施）维修保养规程》b)《设备--设施维修记录表》c)《水泵房运行日巡查表》d)《给排水设备保养