房地产全面计划管理（PDF55页）

【引言】如何理解项目计划管理通过机会和关系取得资源做好项目做好产品‡在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业‡象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程‡房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目从美国地产发展看地产项目管理从美国地产发展看地产项目管理•企业管理的三个层次从企业经营看项目管理从企业经营看项目管理营运管理营运管理战略管理战略管理项目管理项目管理项目成功＝企业成功‡‡项目管理成功的标准项目管理成功的标准标准：只有在满足了时间、费用、质量要求并获得项标准：只有在满足了时间、费用、质量要求并获得项目利益相关者的满意度的情况下，项目才说成功的。目利益相关者的满意度的情况下，项目才说成功的。‡‡管理工具和方法管理工具和方法成功的项目成功的项目取决于科学的项目计划取决于科学的项目计划质量费用项目利益相关者满意时间帕2迪成功和万科标准化目标思路通过二天的分享，我们将能够：1）项目计划管理体系2）项目计划编制流程3）常用计划编制方法造钟而不是报时对象优势房地产高层管理人员各部门业务经理，中基层主管及资深员工1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验培训达成的目标培训达成的目标Â第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。上市公司的复合增长，需要战略和目标Â第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。利润、销售额、入伙Â第三，各项目的开发经营工作计划问题。如何保证资金、质量、进度Â第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。营销计划、成本测算、工程计划Â第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。目的：通过目的：通过计划管理计划管理解决的解决的问题问题项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架从日常工作看计划管理存在的问题从日常工作看计划管理存在的问题Â赶工是开发过程的常态三边工程在大多数企业中存在Â制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实工作前移Â计划的编制各自为政计划讨论的问题Â总是忽略或遗漏的工作内容Â将施工企业的计划，作为现场的总控制计划Â缺乏计划管理方法Â70%的项目成本超出了预算Â90%的项目面临计划超出限度Â…….问题的根源？？项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架【目的】计划管理对房地产项目管理的的影响【概念】项目计划管理概念与框架【原则】项目计划的原则【体系】房地产企业计划管理体系说明【过程】计划编制流程【方法】房地产各项计划编制操作指引【评估】计划的执行与反馈【未来】项目计划管理的发展提纲提纲项目计划中的几个≠≠„„ΣΣ项目各种进度计划项目各种进度计划≠≠公司经营计划公司经营计划„„项目进度计划项目进度计划≠≠项目计划项目计划„„总包编制施工总计划总包编制施工总计划≠≠工程总开发计划工程总开发计划„„项目总控制计划项目总控制计划≠≠关键节点计划关键节点计划„„职能计划职能计划≠≠项目业务计划项目业务计划误区需要澄清对项目计划认识和实践的几个误区对项目计划认识和实践的几个误区项目计划概念和编制的三个阶段项目计划概念和编制的三个阶段‹项目计划定义‡项目计划是实现项目目标的一种行动方案‡项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标。‹项目进度计划定义‡项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以进度计划为基础资源计划–要什么资源–谁来做战略层次，由集团负责–要做什么–设计什么活动–怎样去做–什么时间做–在哪里做时间计划时间计划‹项目计划制定过程包含三个阶段项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架–怎样构建一个控制–怎样监控作了什么–怎样分析偏差–怎样预测趋势–怎样沟通信息实施计划项目计划的基本要素项目计划的基本要素„„计划的基本要素：计划的基本要素：任务及子任务（任务的分解）任务及子任务（任务的分解）责任及其责任人责任及其责任人时间时间资源资源验证方法验证方法//标准标准„„计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况和对项目更深的认识和把握和对项目更深的认识和把握„„计划须一直保持其完整性和一致性计划须一直保持其完整性和一致性项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架项目计划编制中遵循的原则项目计划编制中遵循的原则严肃性原则：计划项设置必须保证其严肃性，需充分考虑各类可能使得计划拖延的情况及各种可能存在的计划滞后的风险，并且在计划编制完成同时注明可能风险，计划更新反馈必须保证其如实性及反馈的按时性。关注品质原则：营销产品定位评审、重大设计方案评审、施工组织方案评审、产品生产质量评审、工程检查和评估等活动，在计划编制时必须考虑其所需的时间并作为计划节点体现。全面分解原则：公司战略和经营计划制定应在业绩、客户、内部流程、学习与发展共四个维度展开。其它计划以此展开充分参与原则：计划制定过程是组织内相关小组或个人充分参与的过程，应认真分析现状、达成共识。计划制定或执行过程中如出现争端，应根据相应的公司规定逐层上报、协调解决。上下一致原则：本级组织的计划不得与上级组织的计划相抵触，并应为上级组织的计划达成提供支持。项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架关注项目计划中四个整合（关注项目计划中四个整合（11））项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架整合三：关注人力资源的和组织设置的整合案例：公共汽车巴士的故事工程项目管理人员设置和定位项目施工前编制项目组织计划整合一：关注成本、资源和进度的整合案例：资源计划成本策划整合二：关注计划和控制的整合案例：集团召开经营例会公司召开经营会项目月度和周例会房地产公司的计划房地产公司的计划分类分类组织与人力资源计划（OBS)项目总控制计划土地储备资金计划三年发展规划项目成本计划（CBS)项目作业计划项目专项计划部门职能计划中期发展规划项目经营计划项目业务计划房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架项目计划制定流程项目计划制定流程确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算工期估计任务排序分配职责形成项目计划风险控制形成项目基准计划形成项目基准计划项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架‡项目结束时，要取得什么结果？‡必须满足什么要求？‡什么时候结束？‡如何知道每个目标是否达到制定目标的原则？明确项目的结果和衡量项目成功的标准‡SMART原则‡更少就是更多‡目标是可控制的‡确定所有目标制定项目目标制定项目目标的管理要点的管理要点确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架‡通过这个项目，我们需要完成什么？‡包括什么工作？‡各项工作的主要分支是什么？用图表或目录形式表示工作结构（3种）确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系（WBS）‡你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？‡你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？‡如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握他会清楚要做什么吗？工作分解的三个关键问题：分解工作结构分解工作结构是目标细化的通用工具是目标细化的通用工具确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架问题：主要节点可以解决问题‡需要什么样的知识和技能‡需要什么样的设备‡应有什么样的材料‡需要什么特殊资源成本分解结构（CBS)应遵循结构构建方法每项任务都会花费费用，确定资源需求，帮助今后分配职责和控制成本核算资源核算资源和和成本成本确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算‡项目总成本‡项目成本一级科目‡项目成本二级科目‡项目成本三级科目‡……项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架明确任务后，分析任务的前后关系分析任务的执行关系分析任务的执行关系确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算‡理解房地产开发流程‡理解部门间的业务配合‡通过网络图、干特图分析任务间关系项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架影响任务关系的现象‡组织架构设置不合理‡部门职责定位不清‡工作流程中对部门配合描述不清‡部门间推诿‡员工能力‡对业务流程不熟悉工期的经验值是编制计划的基础之一：设计工期估算工期估算确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算工程工期经验项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架‡参考资源需求表‡谁拥有完成工作所需的资源？‡谁拥有完成工作所需的信息？‡需要什么特殊资源‡我们需要谁的承诺？分配职责，落实所有工作的负责人‡多人参与时，标出主要责任人；‡谈判协商，取得参与人员的承诺。列出参加工作的人员及其职责分配职责分配职责确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算项目计划目的项目计划目的项目计划的原则项目计划的原则计划操作指引计划操作指引计划执行与评估计划执行与评估项目计划体系项目计划体系计划编制流程计划编制流程计划管理发展计划管理发展计划概念与框架计划概念与框架进度计划编制常用的技术‡网络图、干特图、关键线路法、计划评审法、里程碑图等编制项目进度计划的步骤和任务间逻辑关系编制项目进度计划的步骤和任务间逻辑关系确定项目目标建立工作分解结构任务定义成本估算任务排序分配职责形成计划风险控制工期估算范围目标管理工作分解成本和预算工作排序最终的甘特图进度计划的编制步骤任务逻辑