房地产企业税收筹划

《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》章从大纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划课程目录1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税–法律对偷税的界定–企业税负分析–偷税风险分析•严厉的处罚制度•税款追征期规定•新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税与避税的区别纳税筹划的特点事前性合法性–区别与避税、偷税–官方对纳税筹划的态度综合性目的性操作性纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素2、纳税风险自我检测与风险评估税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%……费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品3、主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税优惠政策包括：①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税③房地产企业自建自用建筑物免征营业税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。土地增值税扣除项目清算房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。土地增值税扣除项目清算房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。土地增值税扣除项目清算满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》土地增值税清算应报送的资料税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确