房地产基础知

第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产__是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。又常称为“不动产”，英文为“REALESTATE”。房产__建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等地产__是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。房地产业__房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：土地开发；房屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房地产抵押贷款；房地产市场。二、房地产自然的特征（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）资源有限性（四）物业差异性三、房地产的经济特征（一）生产周期（二）资金密集性（三）相互影响性（四）易受政策限制性（五）房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。四、房地产的类型（一）根据土地的用途分类：根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地（二）根据房屋的用途分类：按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑（综合楼宇）五、房地产市场划分房地产市场划分为：一级、二级和三级市场。（即土地市场，一手房市场，二手房市场）房地产一级市场：又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场：是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购买一手商品房属于二级市场行为。房地产三级市场：是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。六、国有土地出让的方式：国有土地出让方式：招、拍、挂。招：招标。市县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民法人或其他组织参加国有土地使用权投标，据投标结果确定土地使用者行为。拍：拍卖。出让人发布出让公告，竞买人指定时间、地点进行公开竞价，据出价结果确定土地使用者的行为。一般价高者得原则。挂：挂牌。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件，在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，据挂牌期限终止时间的结果确定土地使用者的行为。划拨方式除用于公共基础建设外，已停用这种方式。七、土地使用年限住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济使用房的使用年限为50年。工业用地50年教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年。八、房地产专业名词1、房地产综合类术语房地产经营管理房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。土地所有权土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权，表示土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。土地使用权土地的使用权力，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有权。国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨。生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地。熟地：指具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在上进行房屋建设的土地。毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。房地产权利人是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产其他权利的自然人、法人和其他组织。房地产其他权利是指在土地使用权和房屋产权（所有权）的基础上设定的限制的物权，如抵押、租赁、设典等。房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。商品房是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受力；适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。安居房安居房是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。房改房房改房是指原为福利分配给职工的工房，房改后由职工按相关房改规定购买的住房。房改房包括准成本价购买的公房和以成本价购买的公房。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共有房产共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。计算公式：容积率：总建筑面积/土地面积建筑密度：建筑占地面积/土地面积绿化率：总绿化面积/土地面积得房率：套内建筑面积/建筑面积建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2封闭式阳台：面积计算100%敞开式阳台：面积计算50%阁楼、露台，一楼花园，一般赠送住宅交付时的要求(1)竣工验收备案表和七通一平(2)住宅质量保证书(3)住宅使用说明书前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）九、何为代理，何为中介？二者区别代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。建筑物的用途分类及特点：民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。按建筑结构的材料分类：类型内容编号名称1钢结构建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4砖混结构建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等按建筑结构承重方式分类：承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地