房地产基础知识 - 副本

2019/8/6房地产基础知识培训讲师-周成2019/8/6培训目的：新经纪人通过该培训项目，了解相关房地产基础知识，了解房地产中介业务的基础知识，培训对象：新经纪人2019/8/6什么是房地产？？？2019/8/6•房地产：房产和地产的总称•房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成。在经济学上也叫不动产。•房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2019/8/6•（一）位置的固定性和不可移动性•（二）使用的长期性。•（三）影响因素多样性。•（四）投资大量性。•（五）保值增值性。二、房地产的特征是什么？2019/8/6土地、土地所有权、建筑物、权益2019/8/6土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。•土地所有权——指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。•建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类•权益——产权、使用权、抵押权等等。•国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。2019/8/6开发商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2019/8/6土地分类2019/8/6城市用地大致可以分为九类•：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地2019/8/6国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年2019/8/6房产分类2019/8/6•按照房屋的使用功能可以分成八类：1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑（综合楼宇）2019/8/6•房地产按使用性质的分类•住宅建筑物：可细分为普通住宅、电梯公寓、花园别墅等•生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋•办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋（也称写字楼）•其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，（如外国驻华使馆、宗教用房等）2019/8/6住宅细分2019/8/6•【公寓式住宅】：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。2019/8/6•【花园式别墅】：一般带有花园、草坪、车库。样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。2019/8/6•【独栋别墅】：独立的一栋房屋形态，没有共用墙面。独门独户，顶天立地。2019/8/6•其他别墅：•双拼•联排•叠拼2019/8/6•【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。•【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。?•【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。•【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民•【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。•【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。•【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。•【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。•【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。•【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。2019/8/6建筑基础知识2019/8/6“五证”“两书”•什么是“五证”“两书”•房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。•《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。•《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。•《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》•有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。2019/8/6占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。•绿地率——描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。2019/8/6•层高——层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。•地下室——地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。•半地下室——半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者•【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间•【进深】一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。2019/8/6房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2019/8/6建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。现在基本已经没有使用2、砖混结构砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。3、框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。4、钢结构钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。柔韧性大，抗震抗风能力强，一般用于高层建筑，缺点是造价高。2019/8/6建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，9层以下4、高层——10层以上，40层以下5、超高层——40层以上或100米以上2019/8/6房地产业：1、房地产交易2、房地产开发3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式2019/8/6.房地产市场的概念：•狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。•广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2019/8/6市场分类：房地产一级市场土地交易市场，土地和购买者的纵向市场。由国家控制和垄断（土地出让）房地产二级市场增量房交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场房地产三级市场存量房交易市场（是消费者之间的横向交易，将房屋的所有权或使用权进行重新分配2019/8/6房地产的交易：（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。•（2）房屋租赁。•（3）房产互换。•（4）房产抵押。2019/8/6提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:•从“插入”菜单，选择“对象...”•单击“从文件创建”•定位“文件”框中的文件名•确认选中“显示为图标”。•单击“确定”•选择图标•从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。•单击“对象动作”，并选择“编辑”•单击“确定”房屋出租人或出售必须具备的条件：1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的须具有共有人同意出租的证明书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租或出售行为能力6.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的2019/8/6影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素2019/8/6我国住房改革的5个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段2019/8/6中介业务介绍：居住物业：别墅的租赁、买卖业务（