房地产基础知识(修改后)

第1页共15页房地产专业基础知识一、名词解释1、地产与房产类房地产：房地产是指土地及土地上的房屋等建筑物及构筑物。房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。2、建筑结构及业态类住宅：供家庭居住使用的建筑低层建筑——指高度小于或等于10米的建筑，住宅一般为1-3层。多层建筑——指高度大于10米，但小于或等于24米的建筑，住宅一般为4-7层。高层建筑——指高度大于24米的建筑，住宅一般为7层以上。公建——指办公，商业，金融，旅馆，文化娱乐，医疗卫生，教育科研，体育建筑。业态类型分类——低层：1-3层；多层：4-7层；小高层：8-11层；中高层：12-20层；高层：21-30层；超高层：30层以上。砖混结构——关键承重部分用钢筋混凝土24墙体承重。砖砌体（含砖柱）用作内外承重墙，楼盖、屋盖、梁、等水平构件是作用在砖砌体（含砖柱）上的荷载，梁板等水平构件传来的活、恒荷载，它通过砖砌体（含砖柱）下部基础传给地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷、地震力）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。框架结构——框架梁和柱承重的结构.框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用轻质隔墙分隔成的住宅。适合工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构在纵横两个方向都承受很大的水平力（如风荷、地震力），现浇楼面与梁柱共同工作，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能提供灵活的使用空间，抗震性能优于砖混结构弱于框剪结构框架-剪力墙结构——也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，有相当第2页共15页大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。是用钢筋混泥土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构水平力，这种用钢筋混泥土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层中被大量运用。3、建筑构造及总规类建筑间距——相邻建筑物之间的水平距离。本住宅高度（屋檐口至地面的垂直距离）／二栋住宅间的距离×100%建筑高度——建筑物室外地坪至顶层女儿墙的距离道路红线——道路的规划边线。建筑密度——建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值容积率——各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。（小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）绿地率——建筑基地内绿化面积与建筑基地面积的百分比绿化率——植被垂直投影面积/居住区总面积×100%地基——原始土层；不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土地或岩体。建筑物必须建造在坚实可靠的地基上。地基应满足下列要求：1、有足够的承载力。2、有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。如果地基下沉不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。3、有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应当设挡土墙，以防止出现滑坡变形。基础——在原始土层上做出的起稳定作用的结构，框架结构基础，高度为不小于总高度的1/8；基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。主体——基础以上的建筑部分，房屋的安全性与基础和主体有关。地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。设计使用年限-设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定的目的使用的时期。非结构构件——建筑中除承重骨架体系以外的固定构件或部件。安全出口——供人员疏散用的楼梯间和室外楼梯的入口或直通室内外安全区域的出口。第3页共15页防火间距——防止着火建筑的辐射热在一定时间内引燃相邻建筑，且便于消防扑救的间隔距离。4、住宅内部或户型类层高——指上下两层楼面与楼面或地面之间的垂直距离。开间——与采光面平行的墙体与墙体之间的距离，以30m为模数，开间越大，采光越好。在设计中住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，也就是一自然间的宽度故俗称开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。由于现代建筑技术和材料的发展和进步，《住宅建筑模数协调标准》也在被突破。砖混住宅开间一般不超过3.3米，较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强砖混住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。开间在5米以上，进深在7米以上称为大开间住宅，可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少，使用面积增加，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做演进式住宅、空壳式住宅。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。进深——与开间方向垂直的距离。在设计中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，住宅房间的进深一般都控制在5米左右。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。但进深大的住宅可以有效地节约用地。进深大的住宅如果分隔，一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道、卫生间等，用人工照明和机械通风来弥补。或者在住宅内设内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足、卫生差等问题。我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以第4页共15页解决。住宅的套型和户型——套是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的套型也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。随着商品化的房地产市场的不断发育，除了廉租房、经济适用房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以室来划分的，室一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个一室，6-12平方米房间称为半室，小于6平方米，一般不算间数或室数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。复式与跃层的区别——以底层层高为基准，上下两层层高相等的户型结构为跃层如果上层小于或大于底层层高的户型结构为复式.跃层式住宅——跃层式住宅特点是一套住宅占有上下两层大于等于标准层高的楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用室内楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅——复式住宅每户仍占有上下两层，但是在层高较高的一层楼中增建一个1.2≤2.8米的夹层，两层合计的层高要低于跃层式住宅两层层高（一般复式住宅两层层高在4.2~5.6米之间，而一般跃层式两层层高应大于或等于5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯。一层的厨房高2米，上层贮藏室高1.2米，上层楼面可直接作为卧室床面，人可坐起但无法完全直立。（复式住宅的经济性体现在：a、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。b、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。c、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：a、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。b、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。c、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，通过不断改进、完善，不断探索，设计更加合理，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，已经成为住宅市场上的热销产品。平层：——单套户型各功能区间水平高度表现为同样的数据。第5页共15页错层：——单套户型内水平空间有落差，常规保留在1.5米以内，一般为三步到五步台阶（表现为，客厅下错，或客厅上错。）错跃结合：——单套户型内既有跃层空间又有错式的结构。5、面积类建筑面积——房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。套内建筑面积+公摊建筑面积。套内建筑面积——套内使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）+阳台面积+套内墙体面积.套内墙体面积——1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙体水平投影面积。共有分摊面积（共有建筑面积）——是指产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。共用建筑分摊系数——整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和分摊的公有建筑面积——是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。预测面积——预测面积根据预测方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种，按图纸预测的面积，是指在商品房预售时按商品房建筑设计图上的尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。实测面积——又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。合同约定面积——简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售中合同约定的所买卖商品房