房地产基础知识3796795481

置业顾问基础知识教程房地产基础知识一、房地产开发问答二、建筑规划问答三、销售常识问答四、面积测算问答五、贷款问答六、产权税费问答一、房地产开发问答•房地产的含义是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权•房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵。•房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。•商品房：1.指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。2.按销售对象不同：内销商品房外销商品房•商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。•经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。•廉租房：指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。•集资房：指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。•商业地产：主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。•土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权力。获得土地的方式：1、土地使用权的出让：国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权的转让：土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。3、土地使用权的划拨：政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有期限限制。•土地使用年限：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合用地或其他用地50年。•生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。•熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。•三通一平：水通、电通、路通，土地平整；是房地产基础用地开发的最低法定要求。•七通一平：给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通，土地平整。•CBD：CentralBusinessDistrict。又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。•CLD：CentralLivingDistrict。中文翻译：中央生活区。是指一个大型城市中，由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。•SOHO：SmallOfficeHomeOffice，直译就是小型办公室、家庭办公室的意思，也是自由职业或自由职业者的意思。•SHOPPINGMALL：即“销品茂”，直译为“步行街购物广场”，是指在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合型房地产项目，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的空间较大的商业群。•LOFT：字面意义是仓库、阁楼的意思；在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。•TOWNHOUSE：也称联排别墅，是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，位置往往在靠近城市交通方便的郊区。•塔楼：一般是指高层建筑，指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。•板楼：板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼，一般板楼同层住户在2到4户。•酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功效，但其本质仍然是公寓；是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。•商住公寓：又可称为商务公寓，商务住宅，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能。•写字楼：就是专业商业办公用楼的别称。•5A写字楼：5A写字楼即甲级写字楼。所谓5A，是指智能化5A，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。•住宅按层数划分：低层1—3层；多层4—6层；小高层7—11层；中高层12—16层；高层16层以上；超高层35层，100米以上。•智能化小区住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通信与网络、自控和IC卡)，通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。•开发商：1.资质一级：2000万以上，近三年竣工30万㎡以上2.资质二级：1000万以上，近三年竣工15万㎡以上•建筑商：•监理公司：•建筑规划设计公司：•园林景观公司：•营销代理公司：二、建筑规划问答：•居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。•配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。•公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。•规划（建设）用地面积：指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。•建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。•建筑小品：是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。•建筑基底面积：建筑物首层的建筑面积。•容积率：项目规划建设用地范围内总建筑面积与总用地面积之比。•建筑密度：（建筑覆盖率）指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％）。•绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。•绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。•户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称。•户型比：是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。•建筑结构：1.砖木结构指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。2.砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。3.钢筋混凝土结构即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。4.钢结构主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。•钢筋混凝土结构：1.框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。2.剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。3.框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙。•混凝土：简称为“砼（tóng）”：是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水按一定比例配合，经搅拌、成型、养护而得的人工石材。•预制板：在工厂加工成型后直接运到施工现场进行安装的楼板。•现浇板：在现场搭好模板，在模板上安装好钢筋，再在模板上浇筑混凝土，然后再拆除模板而制成的楼板。•标准层：平面布置相同的住宅楼层。•跃层户型：是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯连接。•复式户型：在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部增建出一个夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。•错层户型：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层。•露台：是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。•走廊：是住宅套外使用的水平交通空间。•过道：住宅套内使用的水平交通空间。•玄关：指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间。•外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。•中空玻璃：两层甚至多层玻璃密封组合，玻璃之间形成真空或气体（如加入惰性气体）状态。•会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施，一般都是对业主免费或少量收费开放。•开间：指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。•进深：是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。•层高/净高：1.层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。2.净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。3.层高=净高+楼板厚度三、销售常识问答：•房地产市场：1.一级市场：是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。2.二级市场：房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。3.三级市场：已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。•商品房预售应符合的条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期；4.已经取得《商品房预售许可证》。•商品房内部认购：在未取得《预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。