房地产基础知识与跑盘

新员工培训篇纲要课程回顾房地产的专业术语房地产基本概念、特点房地产的分类跑盘指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。一、房地产的基本概念房地产的特点1.不可移动性2.用途多样性3.寿命长久性4.衣、食、住、行四大必需品之一5.价值高，总标的额大6.保值及升值能力极高的产品居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑按使用性质分民用建筑房地产的分类按建筑结构分类1.砖木结构2.砖混结构3.钢筋混凝土结构4.钢结构5.框架结构6.板楼这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类结构层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖木结构这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木架。砖混结构承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。钢筋混凝土结构主要承重构件均是用钢材制成。建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。钢结构框架结构：主要是由轻质砖做成。多用于高层建筑。板楼：大多8层到顶。抗震性能较好，保温性能差框架结构、板楼各种建筑结构比较砖木结构：由耐久性和防火性能均较差已基本被淘汰。砖混结构：一般公共建筑大量采用。钢筋混凝土结构：大型公共建筑、大跨度建筑、高层建筑多采用。钢结构：大型公共建筑、工业建筑、大跨度建筑、高层建筑较多采用。低层：1—3层多层：4—6层中高层：7—9层建筑总高度超过24M高层：10—40层建筑总高度25—100M超高层：40层以上建筑总高度超过100M按楼层高度分类按房屋楼型分类条子楼、墩子楼板式高层、点式高层、L型、V型、U型其他锯齿楼、蛇形楼、八角楼筒子楼、塔楼、小二楼等墩子楼条子楼板式高层点式高层v型楼u型楼L型楼蛇型楼八角楼锯齿楼筒子楼塔楼小二楼南北向、东西向阳面、阴面、东照、西照金、银、铜、铁角按建筑朝向分类铁角阴面铜角西照东照银角阳面金角北一室（直门独、中独、偏独）两室（中单、偏单、新A型房）三室（三室一厅、三室两厅）其它（多室、别墅、平房、四合院、复式、跃式、错层等）按房屋的房型分类直门独：房产不具有通透性，多且仅具有一个朝向,且入户门、居室门在同一方向上中独：房产不具有通透性(多且仅具有一朝向),且入户门、居室门不在同一方向上偏独：房产具有通透性至少具有两个朝向中单：房产不具有通透性多仅具有一个朝向新A型房老式偏单偏单及A户型：房产具有通透性，至少具有两个朝向三室独栋别墅联排别墅复式跃层错层错层跃层国有土地使用年限根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权年限届满土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。按产权性质分类公产使用权企业产军产其他宗教产……按产权性质分类私产完全产权商品房合同房改购房部分产权——共有产权公产：指房管局管理的房屋，是国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。企业产：指企业管理的房屋公产、企业产私产：是有产权证的房屋。指个人或家庭购买、建造的住宅。私产（3）商品房合同商品房合同：分为可办理产权和不可办理产权其他：还迁协议、抵债协议、军产、路产、校产、宗教产等其他三、房地产的专业术语房地产商在预售商品房时应具备五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售（预售）许可证》二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》1.建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等多指私产、商品房合同、还迁协议、抵债协议等性质的房屋面积建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积多指公产、企业产等性质的房屋面积2.计租面积建筑面积＝计租面积＊１.３＋阳台面积／２公产房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含阳台面积使用面积包含阳台面积它是建筑面积扣除公摊面积、体柱所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积3.使用面积4.公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。5.不含赠与的附属设施煤气、暖气、一户一表、有线电视、防盗门、封闭阳台、单水、双水、三水等6.砖混结构中可拆改部分不传力的１２墙及门连窗的部分7.开间是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际宽度。参数：2.1米、2.4米、2.7米…………3.9米、4.2米8.进深是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度参数：3.0米、3.3米、3.6米…………5.7米、6.0米9.层高层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸．10.净高是指层高减去楼板厚度的净剩值11.容积率容积率＝总建筑面积／建筑用地面积①容积率1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率4高层12.绿化率绿化率=绿地面积/规划建设用地面积（目前天津市规定的新建小区绿化率应在３０％以上）14.三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，包括水通、电通、路通、平整场地13.出房率出房率=套内建筑面积/建筑面积跑盘目的跑盘的方法及标准跑盘方法及标准跑盘方法及标准1.为什么要跑盘？跑盘的目的1.对本商圈及责任盘的实地勘察，提升经纪人对本商圈及责任盘的感官熟悉，使经纪人对本商圈及责任盘的特点、卖点等做到心中有数2.对本商圈及责任盘信息的掌握是对经纪人专业能力的基本要求，对商圈责任盘信息掌握不好的经纪人是不能给客户提供满意的“专业”、“顾问”服务的，进而是很难达成交易的！商圈跑盘责任盘跑盘跑盘总结跑盘的方法及标准商圈跑盘1.对单店四至商圈进行实地跑盘并绘制商圈区位图2.商圈区位图的绘制要求：1)绘制区域四至主干道及内部主要支路；2)在图中标注：银行、邮局、学校、医院、公交车站、菜市、知名的餐饮、娱乐、休闲场所、商场、超市、其它中介机构等；3)标注区域内新楼盘项目及小区的位置及名称；4)对所经过的金乐家店面进行标注,并索要店经理名片；责任盘跑盘1.对单店主营商圈目标责任盘进行实地跑盘并绘制楼盘摆位图填写楼盘调查表2.楼盘摆位图绘制要求：1、绘制楼盘的外围四至道路；2、绘制楼盘内的所有楼座，标注楼号并按照顺序标注单元门号3、楼盘内的建物或土地的使用，必须标示以下各项：1）公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆等；2）楼盘内或沿街的商业配套：银行、邮局、学校、医院、公交车站、菜市、知名的餐饮、娱乐、休闲场所、商场、超市、其它中介机构等；3）憎恶设施：变电站、加油站、污水处理站、高压铁塔、锅炉房等；3.楼盘调查表的填写要求：楼盘调查表及各座栋详情两张表的全部信息要完成调研并填写完毕。跑盘总结1.跑盘总结表是经纪人整个跑盘的总结性工具2.通过跑盘总结表可以验证自己的跑盘结果及责任盘信息及知识的掌握情况3.跑盘总结表的填写要求：跑盘经纪人对跑盘总结除“店经理评价”外自行完成，店经理查看后客观的给予评价并签字确认。房地产的基本概念房地产的分类类型房地产的专业术语五、课程回顾房地产的基本概念和特点跑盘真切希望本届课程对大家进入行业、了解市场、熟悉工作内容，起到一定作用。感谢大家的配合，谢谢！祝愿大家学习愉快，多多进步！