房地产契税

LOGO房地产业耕地占用税契税政策解读2019/8/3房地产业涉及的税收政策针对房地产业及其所涉及的税收政策特点，可从五个环节划分房地产业的税收政策：土地使用权转移环节的税收政策、房地产开发环节的税收政策、房地产交易环节的税收政策、房地产保有环节的税收政策，房地产服务和其他环节的税收政策。房地产业五个环节中涉及契税和耕地占用税税收政策的有三个环节：土地使用权转移环节、房地产开发环节、房地产交易环节。下面分别解读以上三个环节中涉及的契税和耕地占用税的税收政策。一、土地使用权转移环节耕占用税税收政策㈠土地使用权划拨中土地使用权承受方涉及的耕地占用税税收政策1、一般规定以划拨方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的，属于耕地占用税征收范围。纳税人为占用耕地的单位和个人；征税范围包括：占用国家所有和集体所有的耕地，占用园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用土地；1、耕占用税税收政策一般规定计税依据为纳税人实际占用的耕地面积，包括经批准和未经批准占用的耕地面积；纳税期限及纳税地点为：经批准占用耕地的纳税人应自收到土地管理部门办理占用农用地手续通知之日起30日内，未经批准占用耕地的纳税人应自实际占用耕地之日起30日内，向耕地所在地主管地方税务机关申报缴纳耕地占用税。2、耕占用税税收政策具体规定2、具体规定⑴耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，申请用地人为纳税人；占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。⑵纳税人临时占用耕地（是指纳税人因建房项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过两年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为）应当按规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照临时占用耕地，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过两年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。2、耕占用税税收政策具体规定⑶耕地占用税计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件，必要时应实地勘测。纳税人实际面积大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税。⑷专用铁路、铁路专用线、专用公路和城区内机动国产占用耕地的，应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。⑸学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的、医院内职工住房占用耕地的，不属于免税范围，应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。2、耕占用税税收政策具体规定⑹农田水利用地和建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的，不属于耕地占用税征收范围，不征收耕地占用税。⑺按规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额由享受减免的纳税人补缴税款。⑻依法回收征而未用的耕地，已纳税款的，不予退还2、耕占用税税收政策具体规定⑼发现未经批准占用耕地的，应立即要求纳税人限期缴纳税款。对于未经批准占用耕地但已经完纳耕地占用税税款的，在补办占地手续时，不再征收耕地占用税。⑽纳税人占用耕地跨市、县的应当分别向所属地主管地方税务机关申报纳税。3、我省耕地占用税适用税额规定⑴海南省实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法（海南省人民政府令第217号公布自2008年11月1日公布）⑵《海南省财政厅海南省地方税务局关于征收耕地占用税有关问题的通知》（琼财税[2008]2268号）4、税收优惠⑴军事设施以及学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征耕地占用税。⑵铁路线路、公路线路、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米两元的税额征收耕地占用税。⑶农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。4、税收优惠⑷农村烈士家属（包括农村烈士的父母、配偶和子女）、残疾军人、鳏寡孤独的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡镇人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。⑸革命老根据地、少数民族聚居区或者边远贫困山区生活困难，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡镇人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征耕地占用税，但是只能享受一次。5、依据文件⑴《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）⑵《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第49号）⑶《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》（国税发[2007]129号）⑷《财政部国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复》（财税[2009]19号）㈡土地使用权出让环节涉及的契税和耕地占用税税收政策⒈土地使用权出让环节契税政策⑴以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者是否补缴国有土地使用权出让环节的契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。⑵对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，是否征收契税。其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。⒈土地使用权出让环节契税政策⑷以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制企业划拨用地的，不适用企业改制重组的有关政策规定，对承受人是否按规定征收契税。⑸经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。政府减免土地出让金或以零地价方式出让国有土地使用权的，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。2.土地使用权出让环节耕地占用税税收政策以出让方式占用耕地建房或从事其他非农业建设的，属于耕地占用税征收范围。具体规定同上.3、依据文件⑴《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人人共和国国务院令第224号）⑵《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）⑶《财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）3、依据文件⑷《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）⑸《国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）⑹《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）三、土地使用权转让环节契税政策⑴以土地权属作价投资、入股、抵债，以获奖方式承受土地权属，以预购方式承受土地权属，均视同土地使用权转让征收契税。⑵土地使用权转让的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。三、土地使用权转让环节契税政策⑶甲方拥有土地、乙方提供资金合作建房的，乙方获得了甲方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，应对乙方征收契税，其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格。⑷以土地权属抵债，经司法机关裁定，土地权属归金融企业所有的，应视同土地使用权转让征收契税。对法院裁定后虽未执行，因土地权属已发生转移，也应征税。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当日，计税依据按照该宗土地的评估价格确定。三、土地使用权转让环节契税政策⑸土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。⑹以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，转让方和受让方都应缴纳契税。转让方的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。受让方应按转让成交价格缴纳契税。三、土地使用权转让环节契税政策⑺土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益的，土地使用者是否按缴纳契税。（国税函[2007]645号）⑻对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，土地使用权的承受方应按规定缴纳契税。（财税[2008]129号）四、房地产开发、转让环节契税政策⑴以获奖方式承受房屋权属、以预购方式或者预付集资建房款方式承受房屋权属，应按规定征收契税。⑵房屋买卖的成交价格中所包括的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合用确定的成交价格全额计算缴纳契税。⑶居民个人通过与房屋开发商签定“双包代建”合用，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。《国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复》（国税函[1998]829号）四、房地产开发、转让环节契税政策⑷补偿征地款方式取得的房产，实质上是一种以征收款购买房产的行为，应依法缴纳契税。⑸对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，应按照契税法律、法规的规定征收契税。⑹采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。四、房地产开发、转让环节契税政策⑺房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。⑻土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。⑼以房屋权属抵贷，经司法机关裁定，房屋权属归金融企业所有的，应视同房屋买卖征收契税。对法院裁定后虽未执行，因房屋权属已发生转移，也应征收契税。契税纳税义务发生时间为法院下达裁定书的当日，计税依据按照该宗房地产的评估价格确定。四、房地产开发、转让环节契税政策（10）购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，应依法缴纳契税。（11）购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。（12）对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。3、税收优惠⑴对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的房地产权属免征契税。⑵已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完成产权住房的，免征土地权属转移的契税。⑶房屋交换、土地使用权与房屋交换，交换价格相等的，免征契税。⑷对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。3、税收优惠⑸对廉租住房经营单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。⑹经批准减征、免征契税的纳税人改变有关房屋的用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应补缴已经减征、免征的税款。4、依据文件⑴《财政部国家税务总局关于契税征收