房地产开发企业信贷评价探讨

北京交通大学硕士学位论文房地产开发企业信贷评价探讨姓名：田培良申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：关忠良20070401房地产开发企业信贷评价探讨作者：田培良学位授予单位：北京交通大学相似文献(10条)1.学位论文刘仲承LZC集团的资本运作与房地产金融2004目前，我国的房地产行业主要存在下列问题：1、融资渠道狭窄，对商业银行的依赖程度高，抵御风险的能力低。2、盈利模式单一，大多数房产开发商赚取的是：“拿地—盖房子—销售—物管”这一传统开发模式的利润。2003年以来，国家出台了一系列紧缩政策，从土地、资金信贷、税费等方面全面入手，对房地产行业进行了宏观调控。这对房地产行业产生了巨大的影响，房地产行业存在的问题日益显现，整个市场竞争加剧，面临着重新洗牌：许多自有资金不足、缺乏实力的房地产开发企业将逐渐被市场淘汰。竞争的结果将使市场呈现“马太效应”—强的越强，弱的越弱。房地产行业对资本的高依赖性决定了房地产企业的核心竞争力已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。在这种形势下，研究房地产金融，开展资本运作，改变原来的运作模式，对房地产企业来说具有非常重要的战略意义。然而在我国，房地产企业资本运作意识尚不强，房地产金融体系也尚未完全建立。目前国内相关文献大多是泛泛介绍国外的先进经验或简单叙述案例，尚缺乏从微观层面系统性地分析企业的问题与现状，具有实际可操作性的文章。本文通过文献调研与LZC集团的资本运作与房地产金融实际案例研究相结合的方法，希望能给国内房地产企业开展资本运作与房地产金融提供一些理论指导和实战参考。本文共分为六章。第一章为绪论，主要分析了宏观金融形势与土地新政策对房地产行业的影响，以及当前我国房地产行业的主要融资格局。第二章首先系统地阐述了资本运作与房地产金融的相关理论，其次研究了我国房地产企业多元化资本融通的渠道，最后分析了国内著名房地产企业的资本运作策略，指出其资金融通的核心是筹集长期资本，尤其是股本金。第三章在分析LZC集团的现状的基础上，认为LZC集团开展资本运作与房地产金融可以在上市公司和创新盈利模式两个平台进行。资本运作与房地产金融的最终结果，是通过提高投资能力和提升盈利水平，从而实现LZC集团资本的增值。第四章首先指出LZC集团收购上市公司的目标应是净壳公司或运作效率较低的资源型公司；其次分析了LZC集团收购000999公司的案例，指出LZC集团收购上市公司策略的要点是：1、优质资产合理溢价注入上市公司；2、尚未实现的资产(在建工程)通过预售提前实现销售利润，获得现金。最后，阐述了LZC集团收购上市公司的战略意义。第五章提出了LZC集团的创新盈利模式，其要点是：通过主投资商的专业投资管理和风险控制吸引外源性资本，从而提高投资能力；通过提取项目管理费和风险担保收益的形式，实现管理和品牌价值的有效输出，从而提升盈利水平。第六章概括了全文的主要内容，并展望了将来进一步研究的方向。本文的主要贡献在于：1、从分析企业具体案例入手，为国内房地产企业开展资本运作与房地产金融提供了基本思路和借鉴。2、探讨了房地产企业收购上市公司的策略；3、提出了房地产企业的创新盈利模式。2.学位论文李德福中国房地产企业房地产投资信托基金融资方式2005本文研究了中国国内房地产企业如何利用房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)进行融资这一主题。在中国内地房地产金融市场的多元化发展背景下，本文作者在研究全球REITs市场和资产证券化理论的基础上，重点分析了美国、新加坡和香港REITs市场，然后探讨和研究了设立本地化REITs和在海外设立投资于中国物业的REITs的可能性，并提供了实施方案和解决问题的路径分析。本文的研究结果说明：在银行信贷主导的中国内地房地产金融市场上，房地产企业可以通过REITs进行融资，实施融资多元化战略。一方面，房地产企业可以联合信托投资公司，利用信托制度的优势，创造性地设立本地化REITs进行境内融资；另一方面，房地产企业充分利用本地化REITs形成的资金池，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资目的。两种REITs融资方式将促进我国房地产业的专业化进程和我国内地房地产金融市场的发展，进而使中国房地产金融与国际房地产金融实现有效的对接，进一步促进我国房地产产业进入稳健、快速、可持续发展的轨道。本文的主要贡献有三点：第一，在理论结合亲身实践的基础上，作者探讨了房地产企业的REITs融资渠道，对房地产金融业的发展具有重要的现实意义；第二，作者在研读美国REITs相关税法并参阅有关研究成果的基础上，重点对美国REITs的市场结构、功能和特点进行了研究，分析了新加坡和香港REITs市场，并以此为理论框架和依据，分析了本地化REITs的发展现状，指出了本地化REITs的发展方向，对我国房地产业的发展具有重要的理论意义；第三，作者分析了在海外设立投资于中国内地物业的REITs的可行性，设计了该类REITs的设立和上市方案，为国内房地产企业海外融资提供了一种新思路，有利于改善房地产融资渠道单一的弱势。3.期刊论文王景香房地产企业融资方式研究-沿海企业与科技2006,(2)文章通过分析房地产企业所处的政府政策环境和行业发展环境,提出了在新的形式下,房地产企业不能单纯依靠银行贷款形式满足融资需求,而应在作好充分分析的基础上通过多种方式拓宽融资渠道.4.学位论文温伟我国房地产企业的联合投资研究2004随着经济改革开放,中国房地产行业得到了迅猛的发展,对提高国民生活水平和拉动国民经济做出了巨大的贡献.但是,总体上,中国的房地产企业仍然处于规模小、效率低的发展水平上,而且从整个行业来讲,存在着行业地域发展不平衡、产品结构失衡、过于依赖金融业和投资效率低等一系列的问题.在不久的将来,房地产业的市场全面开放,国际房地产企业的大举进入即将成为事实.到那时,国际的竞争规则必将取代现有的竞争规则,市场的格局将会重构.中国非常企业如何在这场变革中,保护自己谋求壮大是企业的当务之急.因此,该文在分析房地产行业、企业发展状况的基础上,对比了西方房地产投资的发展,进一步研究了当前房地产企业的投资理论和实际情况,提出房地产企业应首先在企业层面进行资本投资研究,并结合资本运作和企业组织的有关研究和产业经济学的相关理论,提出了企业联合投资的具体形式和选择依据,为房地产企业提供了一条发展途径.5.期刊论文朱怀志开发型房地产企业多元化融资方式探讨-北方经济2008,(16)随着中国房地产市场的开放,巨额外资和国内居民金融资本同本国房地产企业收紧的资金链之间所存在的矛盾逐步显现.本文从探讨中国房地产金融制度的缺失给金融资本市场流通带来的瓶颈效应着手,对在中国房地产市场拓展多种融资渠道的必要性和可能性进行了分析,并通过比较,研究适合中国国情和市场状况的融资方式.6.学位论文张晓璐中国房地产企业融资方式研究2005本文首先对宏观经济和房地产业发展态势、房地产业的融资现状及国家对房产业融资的政策法规进行了分析，说明我国房地产开发企业能否突破融资困局，实现规模化、产业化发展，在国际竞争中立于不败之地，全都有赖于我国金融市场进一步开放下的房地产金融工具的创新、金融功能的强大以及融资渠道的畅通。同时借鉴发达国家房地产金融体系的特点及房地产企业融资渠道，提出了目前最有可能在我国发展的金融创新工具之一——房地产信托投资基金，并提出了相应的发展模式，以便突破目前房地产企业资金供给严重依赖银行的单一模式，为我国房地产融资创造更多的市场选择。7.学位论文陈延彬我国发展房地产投资信托基金模式研究2006随着国民经济的持续增长，我国房地产取得了很大的发展。但是由于我国所处的特殊的历史时期，即在国民经济快速发展、城市化进程加速、住宅商品化刚刚起步等多重的因素的作用下，房地产业的发展必然是以新开发建设为主要发展模式。这一发展模式决定了目前房地产业的发展需要大量的资金的投入，而我国的房地产企业仅靠自身积累的资金很难维持这样的大规模的开发。同时，中央政府为了预防房地产业的过分投资开发，以至于由此影响到房地产业和金融业的健康发展，对房地产业进行了宏观调控。在一系列的政策和文件的影响下，房地产企业资金成本急速上升，迫使开发企业急需找到除银行以外新的融资渠道，在这样的背景下，房地产投资信托基金进入了人们的视野。本文首先对房地产投资信托基金的概念、特征及相关金融理论进行梳理，使我们对房地产投资信托基金有了比较全面、清楚的认识。然后对房地产投资信托基金在国内外的发展和现状做了实证对比研究，其中国外的研究主要是对美国房地产投资信托基金的发展历程进行总结。虽然在制度和环境体系上存在差别，但从发展背景和目的角度考虑，我国与美国还是存在一些类似的地方，所以美国的成功经验可为我们提供借鉴指导。国内由于还没有真正意义上的房地产投资信托基金，所以研究侧重于某些具有房地产投资信托特点的投资产品的介绍，并找出我国发展真正意义上的该投资产品过程中存在的障碍。最后，本文探讨了房地产投资信托基金在我国发展的核心要素内容，对其作出界定，为房地产投资信托基金在我国的发展提供理论上的支持，在现有的法律基础框架下，提出了一种创新性的“过渡”式的发展模式，为房地产投资信托基金在我国的发展实践操作中提供了一些思路。8.期刊论文朱怀志开发型房地产企业多元化融资方式探讨-北方经济2008,(14)随着中国房地产市场的开放,巨额外资和国内居民金融资本同本国房地产企业收紧的资金链之间所存在的矛盾逐步显现.本文从探讨中国房地产金融制度的缺失给金融资本市场流通带来的瓶颈效应着手,对在中国房地产市场拓展多种融资渠道的必要性和可能性进行了分析,并通过比较,研究适合中国国情和市场状况的融资方式.9.学位论文庞华开发型房地产企业多元化融资方式探讨2006随着中国房地产市场的开放，巨额外资和国内居民金融资本同本国房地产企业收紧的资金链之间所存在的矛盾逐步显现。本文从探讨中国房地产金融制度的缺失对于金融资本市场流通带来的瓶颈效应着手，对在中国房地产市场拓展多种融资渠道的必要性和可能性进行了分析，并通过比较，研究适合中国国情和市场状况的融资方式。运用典型企业的实际操作实例辅助论述，增强文章的现实意义。同时，本文也尝试对配套制度框架的改革(包括产权登记制度和税务驱动制度)提出了政策建议。10.学位论文陈志刚房地产投资信托基金的研究2007在我国，房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，对我国国民经济的发展及我国经济的增长做出了巨大的贡献。房地产行业还是一个资金密集型的准金融行业。我国房地产企业最致命的就是资金问题。目前，来源于银行的资金往往占到房地产开发资金的70％以上，有的甚至高达90％。而象这样，融资渠道狭窄单一，很容易引起房地产企业资金链断裂。当国家实行宏观调控时，“银根紧缩”，银行贷不出款，许多房地产企业都会面临资金紧张问题，很多房地产企业就因为资金短缺而倒闭。对比中外房地产企业资金来源，在国外，40％左右是房地产投资信托基金，40％左右是私募基金，其余的20％左右才是银行贷款，银行体系风险相对小。所以，融资渠道多元化是必然途径。其中，房地产投资信托基金发挥了重要作用。房地产基金属于股权融资方式，不仅相对于银行贷款，即使与企业债券和信托产品比较，无论在募集、管理和变现的不同阶段，还是整体性上都更具安全性、规模性、系统性和成熟性。而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国等一些西方国家十分常见。但在我国还没有引进，那么，我国能不能引进房地产投资信托基金这种房地产投资融资的工具?针对上述问题，本文首先从房地产、房地产投资与融资，及目前中国房地产金融行业中存在的问题及其解决办法分析入手，引出了在中国发展房地产投资基金的问题，并分析房地产投资信托基金在房地产投融资实务中的重要作用，然后介绍房地产投资信托基金(REITs)的概念、特征、运作模式，用SWOT工具分析我国引进房地产投资信托基