房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧

房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧一、房地产开发企业的主要税种及税率二、相关行业的税种及税率三、房地产业营业税的纳税筹划思路一、房地产开发企业的主要税种及税率㈠主要税种及税率简表㈡营业税及附加税㈢印花税㈣契税㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税12%3%-5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义•营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围•营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7•具体包括：⑴交通运输业，税率3%⑵建筑业，税率3%•建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率20%⑺服务业，税率5%⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%•销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。㈡营业税及附加税3/73．营业税的纳税人•营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4．房地产企业营业税的计征依据及计算方法•⑴计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。•⑵房地产企业营业税的计征方法•应交营业税＝应税营业额×营业税税率房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7•具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额㈡营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算⑴城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%⑵教育费附加，比率：3%⑶各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。⑷应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率）营业税及附加税应用举例16/7•某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收其他费用。应用举例1参考答案7/7•该公司应交营业税及附加税的计算方法如下：⑴应交营业税＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645万元⑵应交附加税＝645×（7%＋3%）＝64.5万元•也可以采用下列简化计算方法•应交营业税及附加税•＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）•＝12900×5.5＝709.5万元【提示】⑴内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；⑵作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；⑶收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税。㈢印花税1/21．印花税的定义•印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2．印花税的征税范围•印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许可证照等。㈢印花税2/23．印花税的纳税人•印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4．印花税的计征依据及计算方法⑴印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征⑵出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税•应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳。㈣契税1．契税的定义•契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示】本税种只有房屋的买方交纳，卖方不交。2．契税的征税范围•契税以在我国境内的下列行为征税：⑴国有土地使用权出让，⑵土地使用权转让，⑶房屋买卖，⑷房屋赠与，⑸房屋交换。【提示】⑴房屋、土地出租的，不交契税；⑵房屋交换，按交换差额计征。3．契税的计征依据及计算方法⑴契税的税率：3%～5%•具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定；⑵契税的计算方法•应交契税＝计税依据×税率契税计算的应用举例2•某房地产开发企业将自己开发的部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元，该房屋定性为高档商品房•当地税务机关规定适用5%的契税税率。•应交契税＝300×5%＝15万元㈤土地增值税1．土地增值税的定义•土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。㈤土地增值税2．土地增值税的征税范围•土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•【提示】以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。㈤土地增值税3．土地增值税的纳税人•土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。㈤土地增值税•4．土地增值税的计征依据及计算方法⑴土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额⑵增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目⑶纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：•①隐瞒、虚报房地产成交价格的；•②提供扣除项目金额不实的；•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。㈤土地增值税⑷扣除项目包括以下内容：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；⑤财政部规定的其他扣除项目。㈤土地增值税⑸土地增值率＝土地增值额÷允许扣除项目金额＝A【提示】目的是判断应适用的土地增值税税率①A50%，税率30%②50%A100%，税率40%③100%A200%，税率50%④200%A，税率60%土地增值税计算方法举例3•某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。•经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合税法列支标准，不能扣除。土地增值税计算方法举例3参考答案(1)应交印花税＝28000×0.5‰＝14万元(2)应交营业税及附加税＝28000×5%×(1+10%)＝1540万元(3)税务机关按收入的2%预扣土地增值税＝28000×2%=560万元(4)按收入的1.4%预扣企业所得税＝28000×1.4%=392万元(5)允许扣除的开发等支出＝14500－（380+120）＝14000万元(6)允许扣除的税金＝14+1540＝1554万元(7)土地增值税＝28000－（14000+1554）＝12446万元(8)土地增值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)应交土地增值税＝12446×40%－15554×5%•＝4978－777.7＝4200.3万元•应补交土地增值税＝4200.3－560＝3640.3万元(10)应交企业所得税＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1万元•应补交企业所得税＝2721.1－392＝2329.1万元(11)净利润＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6万元㈥企业所得税1．企业所得税的定义•企业所得税是以纳税人的所得额为计征对象所征收的税收。•所得额＝收入总额－成本费用支出以及免税收入等2．企业所得税的征税范围•企业所得税的征税范围，包括企业所得税纳税人取得的生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。㈥企业所得税3．企业所得税的纳税人•企业所得税的纳税人包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等。4．企业所得税的计征依据及计算方法•⑴企业所得税的税率：2007年年底之前为33%，2008年开始为25%。•⑵应交企业所得税＝应纳税所得额×税率【提示】其具体规定和技巧后面再分别介绍㈦房产税•法律依据：《房产税暂行条例》1．房产税的定义•房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。2．房产税的征税范围•房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。㈦房产税3．房产税的纳税人•房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。㈦房产税4．房产税的计征依据及计算方法⑴房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征⑵从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为：•应纳房产税＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当地税务机关确定。⑶从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为：•应纳房产税＝租金收入×12%房产税应用举例4•某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下：第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元；第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元；第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。•当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为20%。房产税应用举例4参考答案•则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：⑴办公用房应交房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8万元⑵租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元⑶该企业本年应交房产税＝4.8＋48＝52.8万元【提示】⑴房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等；⑵房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳二、相关行业的税种及税率㈠建筑施工业㈡装饰装潢业㈠建筑施工业1．交纳的主要税种和税率⑴营业税，税率3%⑵城建税和教育费附加、同房地产开发企