房地产开发企业税收讲解

房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避！2项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%税负异常与否分析！3项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入完整与否分析！4收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%！5视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率！6成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%！7费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%……！8费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%！9费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2！10扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%！11非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%！12关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。！13非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品！3、主要税种基本法规及优惠政策解读！15营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读！16营业税基本法规及优惠政策解读营业税优惠政策包括：①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税③房地产企业自建自用建筑物免征营业税！17以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位！18应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件！19房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定！20扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。土地增值税扣除项目清算！21房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。！22房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。！23满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料！24纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》！25税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证！26房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；土地增值税的核定征收！27在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清清算后再转让房地产的处理！28各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。关于土地增值税的预征规定！29住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。明确普通标准住宅标准！30对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。混合项目要分开核算！31凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强！32个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。！33土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。分类预征到期清算！34纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税