房地产开发成本税务杨文国

2012年房地产开发企业汇算清缴前的战略管理2主要内容•一、营改增对房地产开发的影响•二、不同阶段的房地产汇算清缴•三、房地产业务的合作开发3主要内容•一、2012年的试点地区•二、2012年的试点行业•三、房地产服务行业试点概述•四、建筑安装行业试点展望•五、房地产的土地增值税改革•六、房地产企业的核定征收4试点地区•2012年元月：上海•2012.09.01：北京•2012.10.01：江苏、安徽•2012.11.01：福建、厦门、广东、深圳•2012.12.01：浙江、宁波、湖北、天津5分期营改增的标准•一、下游企业需要得到增值税专用发票，减轻下游企业的增值税税收负担•注：与房地产开发企业无关•二、行业本身分包、协作业务较多•三、单纯的生活性服务业暂不考虑•四、最终在2016年左右终结营业税6目前营改增范围•一、交通运输业11%（不含铁路运输）•二、物流辅助业服务6%•三、研发和技术服务（含工程设计）•四、信息技术服务•五、文化创意服务（含广告宣传、会展）•六、咨询鉴证服务（含工程造价）•七、有形动产租赁17%7设计服务•2011财税111号应税服务范围注释•设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。8设计服务（续1）•创意策划（建设工程初步设计）：•建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅内各种户型的搭配等•工程设计（建设工程施工图设计）：结构、建筑、装饰、给排水、采暖、通风、强电、弱电9设计服务（续2）•2000建设工程勘察设计管理条例•第十九条除建设工程主体部分的勘察、设计外，经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位。10设计服务（续3）•第二十条建设工程勘察、设计单位不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。•2006国税函1245号关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知•注：营改增后，房地产开发企业应当从试点地区勘察设计单位取得增值税普通发票11咨询服务•2011财税111号应税服务范围注释•鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。•3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动12工程造价•2.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。•包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证。13工程造价（续）•2006工程造价咨询企业管理办法•第三条工程造价咨询企业，是指接受委托，对建设项目投资、工程造价的确定与控制提供专业咨询服务的企业。•2004国税函1169号关于毕马威华振会计师事务所与毕马威企业咨询中国有限公司之间协作业务有关营业税问题的批复14工程监理•1999年建筑法第三十四条•工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。•工程监理单位不得转让工程监理业务。•注：即不涉及下游企业的增值税税负减轻，也不涉及自身分包业务的重复征税，暂时不纳入营改增的范围。15房地产经纪•2011房地产经纪管理办法•第三条房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。•注：同工程监理，暂时没有纳入营改增16广告宣传•2011财税111号应税服务范围注释•广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。17广告宣传（续）•2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知三（十八）•从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。18会议展览•2011财税111号应税服务范围注释•5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。•2011大连2011成都2010青岛2008广州19物业服务•2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知（部分有效）三（十九）•从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。•注：承租人的水电问题20转售水电•2009国税函537号关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复•四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。21建筑安装•明年元月开始，交通运输业（含铁路）和物流辅助服务，全国统一实行增值税•电信行业和铁路运输，初步决定明年适当月份，全国统一实行增值税•建筑安装目前已经进入调研阶段，可能明年适当月份，全国统一实行增值税22建筑安装（续）•1、适用税率11%，可以扣除对应的增值税进项税额，如17%的一般材料和设备、6%的砂、土、石料、砖、瓦、石灰和商品混泥土•2、增值税专用发票在劳务地办理认证手续，由总机构统一计算应交增值税•3、分支机构或项目部按照一定的比例预缴23房地产的增值税•1、将营业税改为增值税，税率17%•2、可以扣除勘查设计、施工、监理、经纪、广告等的进项税额，以及自身发生的固定资产和办公用品的进项税额•3、可以从营业额中扣除支付给政府及其职能部门的土地价款和各种市政配套费的财政收据24房地产土地增值税•1、营改增结束后，土地增值税并入消费税•2、非普通住宅、别墅和非住宅，执行全国统一的差别比例税率•注：非普通住宅可以扣除一定的面积•3、经济适用房和廉租房，以及90平米以下的第一套住宅，免税25主要内容•一、核定征收•二、筹建年度•三、建设年度•四、预售年度•五、交付年度•六、清算年度26税收征管法•第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：•（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；•（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；•（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；27税收征管法（续）•（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；•（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；•（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。282009国税发31号•第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。29核定征收•2010国税发53号关于加强土地增值税征管工作的通知•四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞•核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。30核定征收•对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。•2012国税发34号关于开展2012年税收执法督察工作的通知31筹建年度•一、开办费的会计处理•二、开办费的税务处理•三、开办费中业务招待费•四、城镇土地使用税•五、股东的抽逃资金32筹建费用的会计处理•旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）•新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。•注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等33筹建年度•2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知•新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。34筹建年度（续1）•2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知•七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题•企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。35筹建年度（续2）•如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊•资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整36筹建年度（续3）•如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊2010申报表自动•损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少37业务招待费•2012公告第15号：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。•注：不受营业收入0.5%的限制38筹建期结束•标准一：取得营业执照•标准二：开始归集生产成本•标准三：取得第一笔营业收入•后者主要应用于税收优惠的开始享受年度，替代外资企业的获利年度39有地无证•借：预付账款•贷：银行存款•2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知•2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知40有地无证（续）•1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）•土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税41有证无地•借：开发成本•贷：银行存款•2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知•2009海南2011辽宁2012天津42土地纳税义务人变更•转让：贯彻法定登记原则，•办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳•出让（含集体用地）：•合同约定交付与实际占有孰先43土地使用税截止时间•2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知•购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税•2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知•纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。44土地使用税截止时间（续）•房屋交付使用的次月：•2009青岛/海南/西安•2004杭州2006河南•2012重庆•签发房屋权属证书的次月（过严）•2010湖北•签订销售合同生效的次月（过宽）•2009广西/2005江西45抽逃注册资本（公司法）•第二百条公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。•第二百零