房地产开发报批报(工程师俱乐部讲课用)

房地产开发报批报建及验收流程主讲部门：宁波开发部主讲人：王蕾项目开发的主要阶段报批报建竣工验收取得土地建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证市政建设工程规划许可证发改委立项市政建设工程施工许可证预售许可证竣工验收房产开发流程概览报批报建规划设计条件规划设计条件附图立项拓展部：提供成交确认书；财务管理部：准备好墙改、散装押金，同时负责立项申请表上银行盖章事宜；综合管理部：提供该项目建设单位资质证书；规划设计部：提供2份总平蓝图；开发部：编制立项申请报告、填写申请表并经街道盖章，整理各部门资料报发改局窗口受理，并在规定时间内取得立项批复。立项方案专家认证会议纪要规划设计部：提供三家设计院设计的符合规划要求的方案文本；开发部：将文本送规划局审核，召开会议并取得会议纪要。建设用地规划许可证规划设计部：提供4份总平蓝图；项目拓展部：提供土地合同、成交确认书；开发部：填写申报表并经街道盖章，汇总前期及各部门提交的资料报规划局窗口受理，并在规定时间内取得用地规划许可证。用地许可证用地许可证用地许可证附图水土保持方案批复规划设计部：根据水土保持公司要求提供总平及专业图纸开发部：提供前期资料，全程跟踪水保编制进度，与水保公司保持沟通，及时发现并处理问题，召开水保专家会议并在环评报批前取得水土保持批复意见。环评报告批复规划设计部：按环评公司要求把总平调整到位,提供环评所需图纸，与环评公司保持技术沟通；项目部：配合开发部进行个人意见调查表及单位意见调查表的填写、盖章工作，并协助环评公司公示张贴工作；开发部：全程跟踪环评编制进度，与环评公司保持沟通，及时发现并处理问题，落实公众调查表，协助环评公司进行公示张贴工作，提供前期资料并在取得环评报告送审稿后及时报环保局审批，召开环评专家会议，在取得环评报告报批稿后及时报环保局审批并在规划许可证办理前取得环评批复。地质灾害性评估报告规划设计部：根据地质灾害评估公司要求提供总平及专业图纸；开发部：提供前期资料，全程跟踪编制进度，与编制公司保持沟通，及时发现并处理问题，并在规划许可证办理前取得地质灾害性评估文本及批复。供地项目拓展部：提供交地单、出让金及契税等发票、交款联系单、成交确认书、土地合同原件、拍卖文件等资料；规划设计部：提供4份总平蓝图；开发部：汇总各部门及前期资料向国土局直属所申报，全程跟踪办理进度，组织现场放样并取得宗地图，在规定时间内完成供地手续。土地证开发部：完成供地手续后根据国土局直属所要求及时补充所需资料，填写土地使用权登记申请表，完成地籍调查界址确认表上相关单位盖章手续，全程跟踪办理进度，及时发现并处理问题，最终在里程碑节点前取得土地证。国有土地使用证建设用地规划许可证土地出让金收缴联系单出让金、契税发票宗地平面图实地勘察表土地证土地证宗地图施工用电工程项目部：提前60日向我部提出通电需求，提供现场所需用电容量及现场箱变安装位置；设计部：提供未来项目正式用电负荷的预估开发部：向供电局提出用电申请，提交相应手续资料，安排现场联合查勘，确定电源点及供电方式。取得供电答复单及付费，完成设计方案，选择施工方及设备供应商，进行设备生产和现场施工，并完成竣工资料，组织现场竣工验收。签订用电协议完成开户，现场装表接电，正式通电，根据项目部需要安排电费托收。施工用电工程项目部确定现场所需用电容量及现场箱变安装位置用电申请，供电局查勘，确定电源点及供电方式供电局出具供电答复单并进行业务收费设计并交供电局审图合格，采购设备并安排施工竣工验收合格并上电施工用水工程项目部：提前45日向我部提出通水需求，并提供现场所需供水管线口径大小；开发部：向自来水公司提出用水申请，提交相应手续资料。组织现场查勘附近可用接水点，确定接水方式，签订供水施工合同，并按合同支付施工进场费用，自来水公司安排施工班组进场开口装表接水，完成施工。施工合同尾款付清，自来水公司完成开户，正式通水。根据项目部需要安排水费托收。施工用水工程项目部确定现场所需供水管线口径大小用水申请，自来水公司现场查勘，确定方案签合同合同付款，施工单位进场施工自来水公司开户通水初步设计会审会议纪要规划设计部：提供符合规划要求的初步设计文本，根据各部门会议纪要要求，整改到位，全程与规划保持技术沟通项目部：配合开发部向各相关部门报送会议通知、扩初文本；开发部：文本报送规划局，取得会议通知，向各相关部门报送会议通知、扩初文本；组织召开会议，并在规定时间内取得会议纪要。日照分析初稿、终稿规划设计部：提供日照分析所需的专业图纸电子文档，并与负责人保持技术沟通，及时根据规划院要求调整设计，满足日照要求；开发部：在规划设计部向规划提供专业图纸后到规划院进行委托，全程跟踪进度情况，最终取得日照分析成果（时间快慢取决于规划设计部所提供的图纸深度和与规划院沟通情况）。指标复核初稿、终稿规划设计部：提供指标复核所需的专业图纸电子文档，并与负责人保持技术沟通，及时根据规划要求调整设计，符合规范要求；开发部：在规划设计部向规划提供专业图纸后提交委托单及相关前期资料到规划局信息中心委托，全程跟踪进度情况，最终取得指标复核成果（时间快慢取决于规划设计部所提供的图纸深度和与规划院沟通情况）。产权面积预测规划设计部：提供所需专业图纸电子文档并保持技术沟通，审查测绘公司提交的初稿。开发部：委托测绘公司进行产权面积预测，全程跟踪测绘进度，最终取得测绘成果；提供相关资料报房地局产权测绘科受理，在预售许可证申报前取得预测绘备案联系单。物业、社区用房确认规划设计部：提供符合物业办、社区办要求的物业、社区用房平面图各3套，并用红笔框出用房范围；开发部：提供相关资料报物业办、社区办备案，并在方案总平批复前完成盖章手续。方案总平确认规划设计部：在日照、指标初稿成果出具后，根据规划要求方案总平调整到位，提供3份蓝图；开发部：在进行日照、指标初稿委托同时提供方案申请表及所需资料到规划局受理，在取得日照、指标初稿成果、完成方案公示及总平批复。建设工程规划设计方案批复建设用地规划许可证专家评审会或技术审查会及规划方案会审会议纪要日照分析报告初稿技术指标初步复核报告交警总平确认规划设计部：在方案总平确认后3日内提供按交警意见调整到位的总平蓝图3份；开发部：将资料报送交警大队办理，并在申报规划许可证前完成总平盖章。灯光方案确认规划设计部：提供3本与规划达成共识的灯光方案文本及电子文档、设计单位资质证书、营业执照，并负责申请表上设计院盖章；开发部：将相关资料报送规划局受理，及时跟踪，并在规划许可证申报前完成审批。绿化总平确认规划设计部：提供与建设局绿化科沟通一致的绿化蓝图3套、电子文档及相关资料，具体如下：1、绿化总平图；2、绿地面积计算图（CAD软件计算）及说明；乔、灌木、草投影面积；居住小区要计算人均公绿（公共绿地范围及面积）；3、竖向设计平面图（有地下车库的应标注地下车库顶板高程）；提供设计单位资质证书（加盖公章）；地下室坡面图（注明标高）混合用房的还需提供经济指标复核报告；绿化工程概算。开发部：提供相关资料报建设局绿化科受理，在规划许可证申报前取得绿化审核意见单。防雷审核意见书规划设计部：提供建筑总平图、单体建筑立面图、剖面图、全套电气施工图。开发部：提供相关资料到行政服务中心气象窗口受理，支付防雷审图费用，并在规划许可证申报前取得审核意见书人防设计审核、人防质监备案设计部：提供人防设计图纸及相关申报资料开发部：资料填写、报审，签订合同及付款，取得人防核准书并完成质监备案。建设工程规划许可证规划设计部：提供申请表设计单位盖章，建筑效果图（彩色），建筑施工图蓝图、说明及联系单，结构基础平面图、桩位平面图，水电总平面图，并按照规划要求现场绘制规划许可证附图；开发部：提供相关资料报行政服务中心规划窗口受理，及时跟踪协调，并最终取得规划许可证。建设工程规划许可证方案总平盖章环保审核、地质灾害性危险性评估防雷审核、绿化总平审核、土地证建筑效果图、建筑施工图纸、说明及联系单结构基础平面图、桩位平面图、水电总平面图人防审核、节能备案夜间灯光设计图日照分析、指标复核终稿规划许可证规划许可证规划许可证附图安监、质监、施工许可证项目部：提供一式四份质监登记表（填写完成并盖章），监理、施工单位资质证书（加盖红章），协助施工单位完成质监；配合财务部完成资金保函或资金证明；成本部：提前完成招投标，提供合同备案单，交易成交单、施工合同、监理合同、中标通知书等资料原件；规划设计部：提供施工图设计文件审查合格证、施工图设计文件（光盘）及勘察、设计单位资质证书（加盖红章）财务管理部：提供白蚁防治资金，资金保函或资金证明；开发部：将相关资料报行政服务中心建设局窗口受理，完成质监登记手续并取得建筑工程施工许可证。建设工程施工许可证建设工程质量监督、安全监督登记手续现场踏勘单、全套施工图光盘中标通知书或直接发包交易单、合同备案表白蚁防治合同、人防质监备案表建筑工程施工合同、监理合同银行付款保函或银行出具近期到位资金证明施工许可证施工许可证消防设计审核设计部：提供全套项目施工图蓝图及电子版及设计单位资质证明文件，按照消防大队意见修改图纸；开发部：消防大队窗口进行抽选审查，抽中设计审核，则大队验收参谋对施工图纸进行审查，并出具整改意见交由设计院修改，修改完成出具消防设计核准意见书。未抽中则直接领取设计审核未抽中的单据；若存在精装修的情况，还需进行精装修的设计审核报验。消防大队将提出对纸面石膏板等装修材料进行耐火等级测试，由项目施工方报送测试，测试成果报告将用于消防竣工验收。地名批复、门牌编制营销策划部：提供符合地名规范的小区案名并经地名办咨询确认后报开发部办理；规划设计部：提供小区总平蓝图，商铺、配套用房1、2层建筑平面图各4套。开发部：将相关资料报民政局地名办，组织现场踏勘，并取得小区案名批复及门牌编制函；项目部：在接开发部通知后，去地民办领取项目门牌，并在竣工验收前按批复标准悬挂。商品房预售许可证财务部：在预售许可证节点前45天提供：资金监管协议、账户账号、工程形象进度表及资金使用计划、抵押权人同意预售的书面证明、他项权证、土地证原件；财务内勤在预售许可证领取前40天完成建模，提供建模单；物业公司：提供前期物业服务合同、营业执照、资质证书；销售部：在预售许可证节点前45天提供：商品房销售方案（按照建设局要求及时进行修改）、经物价局备案的价格表、中介代理机构书面代理合同包括营业执照、备案证明），并注意售楼处现场需严格按照建设局“公示内容操作指南”布置。规划设计部：提供分幢分层平面图电子文档；项目部：配合财务部提供现工程形象进度表及资金使用计划，现场施工进度符合预售要求（高层建筑施工至主体结构1/3、低层建筑施工至主体结构结顶）；开发部：整理相关资料报建设局审核，并将资料进行装订，组织工地、案场查看，取得预售许可证。商品房预售许可证取得产权面积预测报告、面积备案单财务资金监管、银行同意预售的书面证明、账户账号工程形象进度表及资金使用计划商品房预售方案、已备案的价格表初期物业管理服务合同备案分幢分层平面图、房屋清册、住宅套型统计销售建模、现场达到预售条件预售许可证建设工程规划许可证（市政）规划设计部：提供与规划工程管线科沟通一致的综合管线总平蓝图一份及各专业管线施工图一套，填写表格专业内容及设计院盖章。开发部：将经管线科认可的专业图纸及相关资料报规划局管线科受理，取得市政方案总平批复，申请表经城管、街道盖章，领取建设工程规划许可证（市政）及附图。市政工程规划许可证市政方案总平盖章市政工程施工平面图完整的市政施工图规划许可证（市政）规划许可证（市政）规划许可证（市政）附图市政工程施工许可证、临时道口、临时占道审批由项目部完成。配套工程管理消防设计审核电信工程广电工程燃气工程供电工程供水工程电信工程广电工程燃气工程供水工程洽谈议价并签订合同跟