房地产开发步骤

房地产政府部门:不拉马的兵!从前的骑兵,有配一个拉马的兵,据说这个兵种到前些年才取消,不知道没马拉的那些年头这些兄弟怎么过,在部队里连皮条都没得拉。存在这种不拉马的兵，其实才是真正的中国特色，小弟昨天突然一拍脑门，猛然发现房地产行业相关的部门，真是太臃肿了，先来看看开发一个项目，要经过多少人的蹂躏吧：一．、选址定点阶段。此阶段有以下这些鸟事：1、发改委委审查可行性研究报告和进行项目立项。（你这帮猪头要是懂得审查，那就全部地产国营化吧，你就牛B,还能审查别人，呸，整一个阎世铎指挥中国足协）2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（多臭屁的内容啊，总体、方式、个个都是关键词，其实啥也没干）3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。（前面申请开发资质就腻了这帮烂人了，还意见书呢，不如发圣旨吧您！）4、环保局办理生产性项目环保意见书（环保，讲出来比天都高哦，这年头！你花心思去整你的松花江江吧你，房地产行业你就省省心吧你）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（不出来放屁没人当你们不存在！！！）6、规划部门办理项目选址意见书。（开始管事了！这孙子部门最烦躁，你还不能得罪，啥钱都由他代收，很叼的！）二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段的龌龊事也不少：1、人防办进行人防工程建设布局审查。（到现在我还没搞懂人防的意思，收钱那烂人也不知道，我操哦，好像他祖宗给他留下个收费厕所，开发商就是尿急的！）2、国土资源局办理土地预审。（审你的头！没预审你挂什么挂，想钱想疯了吗？）3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（又来了！MYGOD！个个部门都不好对付，都要吃拿，都怪开发商有钱！！！！）4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（才拿到1证，爷爷哦，半条命去了！）5、规划部门确定建设工程规划设计条件。(NMB!你不会在拍卖时就确定好吗！！！！！)后面小弟就不作评论了，自己看，最后我来提出整改方案！三、初步设计和施工图设计审查，此阶段更烦躁，狗屁事情一堆：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段你会更腻味，看够了这帮老脸了：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段和SB建委关系最大，人真会给他搞到“渐萎”：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理那摊破事，各位也许就熟稔一点了，就开始和那形同虚设，尽出假错数据的该死的房管局打上交道了：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段你准备好做龟儿子吧，卡你的时候到了：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；真的有那么复杂和神圣吗？就开发个破房的产？有这精神头，神100都上冥王星了。还不是房地产地老板都肥头大耳，有钱呗，苍蝇自然叮大便了！那厢要说了，其实每个环节都有必要，不然会怎么样怎么样，我也知道有必要，没马拉那个兵也有必要啊，不然人们会渐渐忘了我们骑兵地光荣历史，切！！！我不是说不该走这些审查和程序，只是很多很多政府部门内部就能一次协调好的，只需拿一个部门来面对开发商就好了，再比如那么多的收费项目，全部综合到地价里去给是了，地价你们要怎么瓜分是你们的是，搞得别人今天开个支票，明天开个支票，买笔得钱都快没有了。可是他们偏偏不！！！嘿嘿，其中玄机你就不懂了吧，这才是这些公务员的真正专业，至于什么规划、工程。。。。。随便忽悠就好了。其中的玄机我就不说了，但如果我是领导人，我会让这个改革开展下去，至少精简一半人，办事效率再提高一倍。这厢又说了，那失业的人怎么办？怎么办？人躺在医院里没钱开刀活活疼死的都大有人在，你说怎么办？管他怎么办，失业了该卖饼卖饼去，能做鸡的做鸡去，没条件的就到开发商那做做文员之类的，哈哈，所以啊，你们现在对开发商别太牛本帖最近评分记录•阿男房策币+3语不惊人死不休2006-11-619:44•海子房策币+32006-10-1423:11引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币wuyuesr中士UID6462注册2005-11-12#大中小发表于2006-1-1911:15当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者我看呀，没有一个是好鸟，政府和开发商银行还有所谓的专家咨询顾问团等等都是一丘之貉，狼狈为奸，收剐民脂民膏。本帖最近评分记录•回笼觉主房策币+22006-1-1913:39引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币摩加中士UID10234注册2006-1-193#大中小发表于2006-1-1911:36当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者其实开发商真的很难做,我们是打工的,所以去政府部门办事,总看别人的脸,好难过本帖最近评分记录•回笼觉主房策币+12006-1-1913:40引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币lee2258上尉UID8761注册2005-12-154#大中小发表于2006-1-1915:36当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者卡＝要钱，没钱，那就吃饭，饭都没的吃，那你慢慢等吧．这就是政府的作风．苦的是咱们打工的人啊．办事要看政府部门人的脸色，办事不利还要回来遭批．他妈的什么世道啊！引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币打球的老鼠中士UID6893注册2005-11-95#大中小发表于2006-1-2023:43当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者切合实际引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币落单的候鸟上尉UID8077注册2005-11-296#大中小发表于2006-1-2310:34当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者我觉得办事情都是先吃饭找妞，送钱如果可以选择我选择当猪引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币叶山花水上尉UID5350注册2005-9-297#大中小发表于2006-1-2311:11当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者哎，都是爷爷啊引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币denggao中尉UID9614注册2006-1-28#大中小发表于2006-1-2800:02当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者同意楼上的说法，都是一丘之貉。引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币xiaochg中士UID11368注册2006-2-239#大中小发表于2006-2-2514:37当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者楼主说的太有见地了楼主说的太有见地了,这些政府部门真是外行审内行,不懂个鸟东西,却大权在握,中国始终要败在这些人的手上引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币yjg中士UID11536注册2006-2-2610#大中小发表于2006-2-2616:29当前离线个人空间发短消息加为好友只看该作者土地招、迫、挂后有些好转。引用评分使用道具报告评分回复TOP向房策天下捐赠，快速获得房策币‹‹上一主题|下一主题››4612345››查看积分策略说明快速回复主题选项禁用URL识别禁用Smilies禁用Discuz!代码使用个人签名接收新回复邮件通知标题内容发表帖子[完成后可按Ctrl+Enter发布]预览帖子恢复数据清空内容默认表情12