房地产开发的全部步骤

房地产开发的全部步骤首先在国土部门拿到地块,取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》并得到相应地块的城市规划规条,然后到设计院根据规条进行方案设计.然后将方案交到规划部分进行报建,报建通过后找地勘单位做地勘,得到地勘资料后交设计院进行施工图设计.施工图审查合格后.取得了《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》就委托施工单位,监理单位进行建设,主体工程完工进行主体验收一次,竣工后进行竣工验收一次.在取得《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》后就可以进行房屋销售.房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的绿卡，缺一不可。我们知道，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，应当具备一定的条件，按照有关规定，在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。购房人为防止受不法房地产商的欺骗，在进行签订购房合同之前一定查验房地产商是否有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》（一）《国有土地使用证》本证是证明土使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得出某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。（二）《建设用地规划许可证》本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。购房者调查房地产商是否具备《建设用地规划许可证》，可以判断房地产商售房的合法性。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。（三）《建设工程规划许可证》本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者建反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。（四）《建设工程施工许可证》本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。（五）《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》本证是市、县人民政府房地产商行睡管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好地规范房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。购房者如果要调查商品房的建筑质量，还可以查验房地产商的工程验收证第一节房地产开发项目建设的招标与投标按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序的部分：即招投标、项目施工过程管理、竣工验收。一、概述因为合同形式的选择决定了承包商的人员构成和所承担的风险，而项目管理的成功与否直接关系到发展商开发投资总体收益目标的实现。按照现行的建筑工程监理的有关规定，发展商首先应与其委托的监理单位商讨把你的方式和承包合同的形式后才能进行招标工作。二、房地产开发项目建设的招投标招标投标的基本概念招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。为了真正选择资质优良的单位承包建设项目，发展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，作出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。（三）开发项目招标方式在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种形式，即公开招标、邀请招标和议标三种方式。发展商可依开发项目的建设规模税复杂程度选择其中某种方式。在市场经济的条件下，发展商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标管理部门批准后方可采用。对此，1998年建设部颁布了《关于进一步加强工程招标投标管理的规定》。1．公开招标。公开招标是指发展商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的如单位前来投标。公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他达成承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，从此时到授标前任何人不得修改报价。公开招标应遵循规定的程序，这个程序将在下文详细叙述。发展商的评标准则应当公允合理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。按常规，发展商公开招标项目应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。需要说明的是，公开招标过程需要经历相当长的一段时间。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。2．邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由发展商或其委托的招标单位向所信任的，具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以发展商较少采用“邀请招标”方式。3．议标。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即发展商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若发展商是国有企业，则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能；若发展商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方式在房地产开发项目发包中是很少用到的，是政府严格限制使用的方式，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名，或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。（四）招标机构的组织运作当发展商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：1．确定开发项目发包的范围，即决定建设项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。2．确定承包方式和承包内容，即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，发展商通常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是发展商自行采购。此时，包工包料是不完全的，发展商可在签订合同时与承包商商议具体承包条款。3．确定标底。4．决标并签订合同或协议。招标中的日常事务工作主要包括下列内容：①发布招标通告或邀请招标函；③编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；③接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；①开标，审核标书并组织评标；③谈判签订协议或合同。招标机构的人员组成，通常是由发展商或其授权代表，发展商委托的专业咨询机构的专业技术人员（现在一般是委托监理单位的人员），助理人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料档案管理人员，计算和绘图人员）组成。（五）招标程序按照一般要求，房地产开发建设项目招标程序大体有以下主要环节：1．审查招