房地产开发相关资料（续2）

房地产开发相关资料（续2）地产商业范畴及其经营模式的探讨.............................................................................................................................1解码商业地产短线操作.................................................................................................................................................3调整中的商业地产.........................................................................................................................................................6中小城市商业地产如何招入主力店.............................................................................................................................8浅谈地产商业的招商特点.............................................................................................................................................9明州广场对沿海市郊商业地产招商的启示...............................................................................................................10金猴广场项目主力店招商推介...................................................................................................................................12马斯洛理论在商业地产业种规划中的应用...............................................................................................................14宝安中心区商业地产项目策划与招商对策...............................................................................................................15商业地产主力店信托的二种模式...............................................................................................................................17MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作...................................................................................................19我国商业地产存在泡沫？...........................................................................................................................................20商业地产:热潮下的思考..............................................................................................................................................21商业地产项目能整体销售吗？...................................................................................................................................22地产商业范畴及其经营模式的探讨地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。一．地产商业的范畴先看看商业的定义。《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体系中，“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代，进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。二．地产商业的经营模式地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的，花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。１、整体出租模式整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。优点：①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；②交易简单，结算方便；③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目；④物业的升值空间较大；⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。缺点：①收益低，其收报率在3～5%之间；②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。适用类型：①无商业专才的开发商；②资金实力雄厚的开发商；③经营相对保守的开发商；④售后返租的产权式物业开发商；⑤物业面积一般不超过30000㎡。２、分层或分片出租模式与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。优点：①租金相对整体出租要高一些；②风险分散，租金相对有一定保证；③物业可进行抵押贷款；④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。缺点：①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）；②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。适用类型：①资金实力雄厚的开发商；②售后还租的产权式商城；③物业面积在20000～50000㎡。３、分散出租模式分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。优点：①租金很高，开发商收益可最大化；②物业升值空间大，容易出售表现；③租期短，容易改变功能或调整经营。缺点：①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；②需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作；③招商能力的要求极高；④日常经营能力的要求高；⑤经营风险最大适用类型：①商业区或城郊的大型商业物业；②面积在10000～500000㎡停车场及卸货区的面积足够大；③售后返租的产权式商城。４、层（或片）与散结合出租模式此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。优点：①大小租户的结构使项目稳定性提高；②主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；③有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；④为开发商创造经常性收益。缺点：①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；③对主力店的招租能力要求极高。适用类型：主要是50000㎡以上的购物中心。解码商业地产短线操作在国外及香港地区的商业地产项目，发展商绝大多数是采用长期投资和管理的赢利模式，然而，我国绝大部分商业地产的赢利模式则为短线操作。解码商业地产短线操作近几年来，商业地产在我国各地迅速兴起，发展势头很好。但是，已开业的大型商业项目问题很多，正在销售中且未开业的则存在较多的隐患。投资客和开发商应分析这些问题，以便能在项目的操作中设计出多方共赢的赢利模式，为项目能够持续成功经营创造条件。中国商业地产现状随着住宅开发商利润率的减少，从2002年年初起，我国许多房地产开发商迅速挤入利润空间很大的商业地产。据国家统计局统计，2004年1-5月，商业营业用房投资458亿元，同比增长38.7%，占全社会固定资产投资额的3%，占房地产开发投资额的12.37%，商业营业用房施工面积为11092万平方米，同比增长94.7%，其中，新开工2734万平方米，增长23%，竣工2822万平方米，增长35.7%。由此可见，商业地产的开发增长速度远远超过国民经济的增长速度。总体来讲，可以断定我国商业地产的投资开发的确是过热。在国家宏观调控之后的商业地产，其开发量增长幅度将会有所下降。2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。“产权式商