房地产开发管理经营与

房地产开发经营与管理课程内容第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法第二章项目策划与可行性研究第三章建设项目选址与工程规划管理第四章居住区规划与设计第五章建设项目前期准备第六章配套建设管理第七章建设项目质量、成本与进度管理第八章建设项目竣工备案和交付使用许可管理第九章营销管理第十章房地产交易与权属登记管理第十一章物业的交接与物业管理第一章房地产开发的程序与管理及建设项目管理的原理和方法一、房地产开发的程序与管理1、房地产开发的主要程序–投资机会选择与决策分析机会选择包括投资机会寻找和筛选决策分析包括市场分析与项目财务评价–前期工作分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小获取土地使用权征地、拆迁、安置、补偿规划设计及建设方案的制定与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可施工现场的水、电、路通和场地平整市政设施接驳的谈判与协议安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租售的客户对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算对承包商的选择提出建议开发项目保险事宜洽谈–建设阶段–租售阶段一、房地产开发的程序与管理2、土地使用权的获取一、房地产开发的程序与管理3、土地一级开发及其模式–以政府为主的模式——组建政府土地发展公司将开发的熟地以成本价交给土地管理部门由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用–以民间为主，政府辅助支持的模式–土地一级开发的操作程序做出开发区域的近期、中期和长期发展计划对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域由土地管理部门协助办理土地出让手续制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让一、房地产开发的程序与管理3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理–（1）土地使用权出让过程中的规划管理出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件–（2）房地产开发过程中的规划管理开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发《选址规划意见书通知书》申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料一、房地产开发的程序与管理规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发《规划设计方案审批通知书》建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发《建设工程规划许可证》竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作二、项目及其特征1、项目的定义工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。项目是为了完成某个唯一性的产品或服务所作的一次性努力。2、项目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建设项目及其特征（1）整体性（2）实施时间长（3）不可逆转性（4）产品地点的固定性（5）涉及多个专业和多个学科（6）风险与利润并存三、建设项目周期项目概念形成及可行性研究项目评估及决策项目计划与设计项目采购项目施工竣工验收销售阶段工程量曲线决策阶段计划设计项目施工阶段竣工阶段阶段销售阶段时间项目周期及阶段划分项目周期各阶段对投资的影响项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段1、建设工程项目决策阶段60-70%2、建设工程项目设计阶段20-30%3、施工阶段10-15%4、总结评价阶段四、项目管理项目管理为“一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”公众业主五、项目管理内部各部门内部各部门供应商直接劳动力内部各部门公众项目管理班子承包商咨询部门业主政府机构公用设施金融机构六、项目管理模式1、传统的项目管理模式（设计-招标-建造方式）——设计施工分离式2、设计-建造与交钥匙工程模式——设计施工连贯式3、建筑工程管理模式（CM模式）4、Partnering模式5、BOT（公共工程特许权）6、PFI：（私人主动融资）七、项目管理的组织1、组织的基本概念（1）组织设计（2）组织联系（3）组织运行（4）组织调整2、组织的构成要素（1）合理的管理层次（2）合理的管理跨度（3）合理划分部门（4）合理确定职责七、项目管理的组织3、组织活动的基本原理（1）要素有用性原理（2）动态相关性原理（3）主观能动性原理（4）规律效应性原理4、项目管理组织机构形式（1）直线制——线性组织形式（2）职能制——寄生式项目组织（3）直线职能制——自主项目组织形式（4）矩阵制——矩阵项目组织八、项目管理理念1、民主管理讲不通2、集体管理不好办3、现场拍板很不妥4、管理是平衡的艺术5、大权独揽，小权分散太模糊6、外行领导内行——看你怎么看7、超额完成任务要不得8、报表——信息的纵向交流9、信息分享——信息的横向交流10、勤请示，多汇报没有必要11、汇报会可以不开12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主进度和项目预算第二章项目策划与可行性研究可行性研究的内容主要包括三个方面：任务内容地位项目必要性市场研究（产品的市场调查与预测研究）前提和基础技术上的可行性技术研究（技术方案和建设条件）技术基础经济上的合理性效益研究（经济效益的分析与评价）核心三、建设项目可行性研究阶段工作内容解决的问题精度研究费用占投资的比例需要时间机会研究（投资机会论证）对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选,提出投资方向的建议1.社会是否需要2.有没有开展项目的基本条件±30%0.2~1%1~3月初步可行性研究进行市场分析,和初步技术经济评价,确定是否进行更深入研究1确定是否进行详细可研2需要进行辅助性专题研究的关键问题±20%0.25~1.25%4~6月详细可行性研究进行更为细致的分析,减少项目的不确定性,对可能出现的风险制定防范措施1提出建设方案2效益分析和最终方案选择3确定项目投资的最终可行性和选择依据标准±10%大0.2~1%小1~3%8~12月评价与决策成品资金设备及工器具投资总投资固定资产投资建安工程投资工程项目其他投资预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税土地使用费与项目建设有关的其他费用与企业经营有关的其他费用储备资金生产资金结算资金货币资金生产领域流动资金流通领域流动资金流动资金递延资产无形资产固定资产定额流动资金非定额流动资金开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用可行性研究报告的内容1总论：项目提出的背景；项目可行性研究的依据；项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的技术经济指标等）；项目开发建设的必要性；项目开发建设条件；项目投资估算；项目进度计划结论及建议2市场分析与预测：房地产市场宏观形势分析及预测；西安市房地产市场状况分析及预测；项目的市场情况分析（SWOT）3建设条件：开发项目用地状况；资源供给及外部协作条件4规划设计方案：规划设计方案的指导思想；规划设计方案的原则；建筑规模及规划设计方案设想（项目构成及平面布置，建筑、结构、道路、绿化及其它附属设施的规划方案）5项目开发进度安排：项目开发的各项工作内容；项目开发进度安排6营销方案：营销方式；营销节奏与策略；租售计划7投资估算及资金筹措：投资估算的原则；项目建设的投资估算；资金筹措与使用计划8财务评价：财务评价基础数据的测算；盈利能力分析；清偿能力分析9风险分析10结论及建议附表与附图评价方法按是否考虑时间因素分为静态评价方法和动态评价方法。静态评价方法最大的特点是计算简便，一般在对方案进行粗评价或对短期投资项目进行评价以及逐年收益大致相等的项目可以采用。（一）投资收益率1、全部投资收益率=（正常年销售利润+正常年贷款利息+折旧）/总投资2、自有资金收益率=（正常年销售利润+折旧）/自有资金3、全部投资利润率=（正常年销售利润+正常年贷款利息）/总投资4、自有资金利润率=正常年销售利润/自有资金（二）清偿能力指标1、借款偿还期2、利息备付率与偿债备付率利息备付率＝税息前利润／当其应付利息费用税息前利润＝利润总额＋计入总成本的利息费用偿债备付率＝（折旧＋摊销＋成本中列支的利息费用＋还款的利润）／当年应还本付息金额（三）净现值（NPV）考察项目盈利能力的绝对指标（四）内部收益率（IRR）是项目对贷款利率的最大承担能力营销计划1、业务任务2、SWOT分析（1）外部环境分析（2）内部环境分析：营销能力、资金能力、生产能力、组织能力3、制定目标4、制定营销策略：总成本领先、差别化、集中化5、制定行动方法6、执行：作风、技能、人员7、预算：（1）固定比例法（销售比率法）（2）目标达成法（任务计算法）（3）竞争对抗法（竞争平衡法）（4）随机分摊法（任意投入法）8、控制与反馈返回第三章建设项目选址与工程规划管理一、项目选址1、项目选址原则（1）项目选址要以城市总体规划为依据（2）项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件（3）项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应（4）项目选址必须符合环境保护的要求（5）项目选址必须考虑周边电讯、机场、铁路、文物、近代建筑保护、军事设施保护等控制性的要求一、项目选址2、办理《建设项目选址意见书》包括建设项目选定的地址和用地范围红线图（1）《报建资格证》（2）建设单位的书面申请（3）项目建议或者其他有关计划文件（4）项目的基本情况（5）建设项目有选址意向的，附1：500或1：1000地形图三份（6）其他需要说明的图纸文件二、项目建设用地规划管理1、《报建资格证》2、建设单位书面申请3、批准的计划任务书或其他有关计划文件4、1：500或1：1000的地形图8份5、《建设项目选址意见书》6、《规划设计条件通知书》7、有关土地权属证书三、建设项目工程规划管理1、方案阶段：（1）《报建资格证》（2）建设单位书面申请（3）建设项目计划批准文件（4）土地使用权属证书和其他协议等文件（5）属新征土地的，应提供《规划设计条件通知书》及已经过审定的建设用地总图设计方案一份。（6）1：500或1：1000的地形图、红线图三份（7）总平面设计图三份（8）建筑方案三、建设项目工程规划管理2、施工图阶段（1）《报建资格证》（2）施工图三套（3）外饰材料（4）其他需要说明的图纸、文件等三、建设项目工程规划管理2、施工图阶段（1）方案设计单位是否具备相应的设计资质（2）方案的图件是否符合出图手续，方案的说明和图件是否统一（3）方案的总平面布置是否符合红线规定的范围及建筑物后退红线的要求，是否符合日照